每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 王杰 查道坤 發(fā)自杭州 北京 南京    

每經(jīng)記者 徐杰 王杰 查道坤 發(fā)自杭州 北京 南京

從3月底到現(xiàn)在，北京、上海、廣東等地的地方版“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則已經(jīng)落地50天，但不同區(qū)域市場(chǎng)“國(guó)五條”的實(shí)施效果迥異。

在廈門，房屋銷售依舊是量?jī)r(jià)齊升，開發(fā)商急切地在土地市場(chǎng)高價(jià)買地補(bǔ)血；在杭州，成交量開始下跌，也有樓盤開始降價(jià)銷售。在北京和上海等一線城市，雖然剛需樓盤成交依然活躍，但是中高端和改善性住宅市場(chǎng)的營(yíng)銷卻是如履薄冰，開發(fā)商小幅上調(diào)售價(jià)，都有可能讓成交出現(xiàn)“滑鐵盧”。

市場(chǎng)的成交熱度差異，令本來(lái)就已經(jīng)差異明顯的房地產(chǎn)行業(yè)陣營(yíng)，面臨進(jìn)一步的洗牌。本期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了北京、上海、廣州、杭州等地的幾個(gè)樓盤，試圖展示各地“國(guó)五條”細(xì)則下開發(fā)商兩極分化的不同表現(xiàn)。

杭州樓市“退燒”中國(guó)鐵建一樓盤率先降價(jià)

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

“國(guó)五條”出臺(tái)前后，在簽約量方面，杭州樓市呈現(xiàn)出明顯反差的市場(chǎng)現(xiàn)象。

杭州市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售增幅回落明顯。今年1~4月，全市新建商品房銷售面積357.38萬(wàn)平方米，增幅較1~3月回落9.6個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積310.05萬(wàn)平方米，增幅較1~3月回落13.6個(gè)百分點(diǎn)。在這樣的背景下，中國(guó)鐵建旗下的杭州國(guó)際城率先大幅降價(jià)，成為杭州市場(chǎng)上率先降價(jià)的樓盤之一。

二手房成交增速回落/

杭州統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，1~4月，杭州全市新建商品房銷售面積357.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59.3%，增幅較1~3月回落9.6個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售面積310.05萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)62.2%，增幅較1~3月回落13.6個(gè)百分點(diǎn)。

若從單月的簽約數(shù)據(jù)看，亦同樣可見(jiàn)樓市已出現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。根據(jù)杭州透明售房市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，杭州主城區(qū)新建商品房1至4月簽約數(shù)據(jù)分別為，4677套、1924套 （春節(jié)假期因素）、4755套、4443套。

二手房方面呈現(xiàn)出的回落態(tài)勢(shì)則更為明顯。來(lái)自上述統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，1~4月市區(qū)二手房成交19778套，同比增長(zhǎng)187.1%；銷售面積181.04萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)191.5%，增幅較1~3月分別回落165.4和150.3個(gè)百分點(diǎn)。

杭州透明售房市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，4月杭州主城區(qū)二手房簽約2394套，為3月8627套的27.75%，降幅72.25%；而在3月，共簽約8627套，簽約面積為72.28萬(wàn)平方米，為2013年2月份1067套的8倍。

為控制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，打擊投資性購(gòu)房需求，將房?jī)r(jià)控制在合理的范圍之內(nèi)，今年2月20日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)五條，其中最受關(guān)注的便是 “對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收20%個(gè)人所得稅”。4月底，杭州出地方版細(xì)則出臺(tái)，但未對(duì)稅收辦法進(jìn)行具體說(shuō)明。

而在此前，杭州新建商品房銷售明顯攀升。數(shù)據(jù)顯示，一季度新建商品房銷售面積242.46萬(wàn)平方米，增幅由去年同期的-22.2%上升至增長(zhǎng)68.9%。其中住宅銷售面積208.59萬(wàn)平方米，由去年同期的-25.4%上升至增長(zhǎng)75.8%。

杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然國(guó)五條在具體內(nèi)容上對(duì)樓市的影響有限，但受房地產(chǎn)政策不確定因素的影響，包括國(guó)五條中所提及的20%稅收以及房產(chǎn)稅開征傳聞等，賣家擔(dān)心加重個(gè)稅征收，買家害怕增加購(gòu)房成本，買賣雙方寄望于細(xì)則出臺(tái)前完成交易，造成了商品房尤其是二手房銷量的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

對(duì)于杭州樓市近期出現(xiàn)的 “退燒”現(xiàn)象，上述人士認(rèn)為，隨著調(diào)控政策已落地實(shí)施，開發(fā)商和購(gòu)房者心態(tài)漸漸平穩(wěn)，未來(lái)商品房銷售的火爆情況預(yù)計(jì)將不會(huì)持續(xù)。

杭州首現(xiàn)降價(jià)樓盤/

值得關(guān)注的是，在成交增速放緩的大背景下，進(jìn)入5月份，少數(shù)樓盤甚至出現(xiàn)了大降價(jià)。

據(jù) 《今日早報(bào)》此前報(bào)道消息稱，毗鄰浙大城市學(xué)院，地理位置不錯(cuò)的央企中國(guó)鐵建（601186，SH）旗下的國(guó)際城項(xiàng)目?jī)r(jià)格一向堅(jiān)挺，但在4月底突然降價(jià)，平均降幅高達(dá)4000元/平方米，令不少市場(chǎng)人士大跌眼鏡，也讓一直認(rèn)為不會(huì)降價(jià)的前期業(yè)主始料未及。

該報(bào)道進(jìn)一步稱，國(guó)際城最近新開3號(hào)樓房源，起價(jià)16800元/平方米，均價(jià)不到20000元/平方米。而此前，鐵建國(guó)際城起價(jià)20900元/平方米。據(jù)公開信息披露，中國(guó)鐵建國(guó)際城在2011年9月10日首推的價(jià)格為23000元/平方米，然而一年之后，在今年4月25日，中國(guó)鐵建國(guó)際城卻意外地以起價(jià)16800元/平方米、整體均價(jià)20000多元/平方米的價(jià)格推出其3號(hào)樓。

對(duì)此，中國(guó)鐵建位于浙江省的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)公司中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)浙江京城投資有限公司營(yíng)銷部向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》解釋稱，該樓盤按照一房一價(jià)的方式進(jìn)行銷售，不存在降價(jià)的說(shuō)法。同時(shí)，相對(duì)于此前的房源，新推房源在戶型、景觀等都不如前批的房源，存在不同的定價(jià)體系。

實(shí)際上，中國(guó)鐵建國(guó)際城營(yíng)銷負(fù)責(zé)人葉明此前向媒體稱，如果考慮到房源差別，實(shí)際降幅沒(méi)有4000元/平方米那么大，同時(shí)他表示，降價(jià)行動(dòng)實(shí)在是迫不得已，因?yàn)殇N售壓力很大，今年集團(tuán)下達(dá)的銷售任務(wù)很重，要完成任務(wù)必須動(dòng)價(jià)格。

杭州透明售房網(wǎng)顯示，截至昨日（5月20日）16時(shí)，國(guó)際城從2011年9月至今已開盤三次，但938套房源中還有678套處于可售狀態(tài)，尤其是今年推出的440套房源，還有326套房源可售。

不過(guò)，較低的定價(jià)換來(lái)了銷售量的改善。杭州透明售房網(wǎng)最新的周成交數(shù)據(jù)顯示，5月6日至12日，杭州主城區(qū)新建商品房簽約556套，簽約總面積為5.45萬(wàn)平方米，其中國(guó)際城銷售41套，為主城區(qū)的銷售冠軍。

在國(guó)際城價(jià)格變動(dòng)的同時(shí)，杭州市區(qū)新建商品房簽約均價(jià)卻明顯上漲。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)所監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，4月份，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房簽約均價(jià)為18369元/平方米，相比2013年3月的17104元/平方米，環(huán)比上漲7.4%，其中主城區(qū)新建商品房簽約均價(jià)為22788元/平方米，相比2013年3月的20728元/平方米，環(huán)比上漲9.9%。

需要指出的是，相對(duì)于樓市去化速度的放緩，樓市的庫(kù)存量開始呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。杭州市房管局旗下的市場(chǎng)交易動(dòng)態(tài)系統(tǒng)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至昨日（5月20日）16時(shí)，杭州主城區(qū)的可售房源已高達(dá)46932套。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，從2010年進(jìn)駐杭州以來(lái)，中國(guó)鐵建已經(jīng)布局三個(gè)項(xiàng)目，2012年末不到一個(gè)月時(shí)間，中國(guó)鐵建連續(xù)斥資4.59億元和8.5億元，分別競(jìng)得九堡普福地塊和蕭山地塊，而國(guó)際城正是其布局杭州的首個(gè)項(xiàng)目，其首發(fā)壓力不言而喻。

同時(shí)，值得注意的是，在“國(guó)五條”之后，就浙江省全省而言，開發(fā)商進(jìn)一步投資意愿已有所降低。浙江省統(tǒng)計(jì)部門分析稱，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，市場(chǎng)前景不明朗及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不樂(lè)觀，開發(fā)商保持較謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，地塊高溢價(jià)出讓的現(xiàn)象大幅減少。今年一季度，土地購(gòu)置面積，土地成交價(jià)款及新開工面積繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，分別下降8.5%、43%和11.8%。