每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

雅居樂富春山居由于附帶所謂的 “豪裝”，其銷售均價被推至23000元/平方米以上，遠高于周邊萬科和中海的項目?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從廣州陽光家緣得到的數(shù)據(jù)顯示，上市至今的半年時間內(nèi)，富春山居售出110套房，僅占批準預(yù)售套數(shù)的10%。

這一定程度上反映了“國五條”后廣州市場乃至全國一線城市共同的特點，中小戶型、合理售價，才能確保項目的銷售率。業(yè)內(nèi)人士認為，在調(diào)控的大背景下，改善型、投資型需求都受到抑制，而富春山居瞄準的正是這樣的群體，所以也難逃豪宅銷售速度慢的困境。

半年僅售出110套/

“我們最近推出了45至88平方米的小戶型產(chǎn)品，上周六（5月18日）開盤，這幾天賣得非?；?rdquo;，在介紹富春山居最近的銷售情況時，其銷售人員這樣說到。

坐落于廣州市蘿崗區(qū)科學(xué)城區(qū)域的富春山居建筑面積超過61萬平方米，雅居樂在2012年報中稱這個項目為 “本集團的20周年巔峰之作”，并稱該項目“卓越的品質(zhì)深得客戶青睞”。

但《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到的情況則與上述描述有出入。

根據(jù)廣州陽光家緣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年11月23日，富春山居拿到第一張預(yù)售證，到目前為止，該項目共獲得3張預(yù)售證，合計批準預(yù)售套數(shù)為1100套。截至發(fā)稿前（5月20日），距離該項目拿到第一張預(yù)售證幾乎過去了半年時間，富春山居目前的已售套數(shù)為110套，僅為批準預(yù)售套數(shù)的10%。

根據(jù)上述銷售人員透露的情況，于5月18日開盤的小戶型單位所獲得的銷售數(shù)據(jù)可能并未及時錄入房管局數(shù)據(jù)，但網(wǎng)易房產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)則顯示，小戶型單位僅為200余套，占總批準預(yù)售套數(shù)的比例僅為18%左右，其銷售數(shù)據(jù)對總體銷售的提升力度十分有限。

網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計的銷售情況還顯示，入市以來，富春山居錄得成交的最小戶型面積達到130余平方米，最大戶型則超過600平方米。

該項目目前在某網(wǎng)站喊出的口號是“115萬元/套”，但根據(jù)銷售價格計算，115萬元或許只能買到40多平方米的小戶型。

被市場“拋棄”的豪宅/

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計，去年11月21日至今年5月19日約半年時間內(nèi)，富春山居的銷售套數(shù)在廣州市蘿崗區(qū)所有項目中排名第5位，成績看似不錯，但與排名靠前的項目差距頗大，如萬科、中海位于該區(qū)域的項目分別成交了931套和825套。反觀去化率，上述兩個項目的成交套數(shù)均占據(jù)總套數(shù)的六成以上，富春山居僅為一成。

從上述機構(gòu)統(tǒng)計的銷售情況來看，萬科和中海的項目無論是從戶型和售價來說，或許更契合目前的市場需求。

萬科項目目前的銷售均價在17000元/平方米，且?guī)Ьb修，《每日經(jīng)濟新聞》記者從此前的銷售記錄中發(fā)現(xiàn)，該項目涵蓋的戶型豐富，小至80余平方米，大至200多平方米，但主推戶型則在120平方米至140平方米之間。

中海項目的情況亦是如此，該項目目前的銷售均價甚至更低，僅為14000元/平方米。

富春山居打出的“豪宅”牌或許無可厚非，但高達23000元/平方米的銷售均價無疑在考驗買家的承受能力，記者在該項目的相關(guān)論壇中觀察到，不少買家對其“4500元/平方米豪裝”頗有微詞，認為其是在利用所謂的高檔裝修材料來烘托銷售價格。

“不能以普通樓盤的標準去評判這個項目”，滿堂紅研究中心高級主任肖文曉指出，富春山居是科學(xué)城區(qū)域第一個高端項目，一般此類項目的去化速度都比較慢，與普通樓盤項目相比，它的客戶群體也不一樣，“也有可能雖然拿到預(yù)售證了，但是有些房源沒有拿出來推”。

他同時認為，在調(diào)控的大背景下，改善型、投資型需求都受到抑制，而富春山居瞄準的正是這樣的群體，所以也難逃豪宅銷售速度慢的困境。

而在大戶型、高售價的定位之下，富春山居并不比同價位的項目更具備區(qū)位優(yōu)勢，據(jù)了解，富春山居所在地交通較為不便。目前，在廣州市中心區(qū)尚可找到同等價位、且交通生活配套更為成熟的房子，富春山居的吸引力似乎并不突出。

項目曾被寄予厚望/

在廣東中山起家的雅居樂近年來全國拓展的步伐甚為迅捷。僅在廣州，雅居樂就曾經(jīng)打造了數(shù)個經(jīng)典項目，而其在海南陵水的清水灣也被看作是旅游地產(chǎn)領(lǐng)域具備標桿意義的作品。從雅居樂針對富春山居的預(yù)熱動作來看，這個被稱作是“20年巔峰之作”的豪宅大盤顯然被寄予厚望，該項目的滯銷現(xiàn)狀卻讓雅居樂有些措手不及。

2009年10月，經(jīng)過5個小時的激戰(zhàn)，雅居樂力挫萬科、保利、碧桂園等地產(chǎn)巨頭，以43.41億元拿下富春山居項目所在地塊，折合樓面地價7074元/平方米，成為當時的廣州科學(xué)城地王。在雅居樂2012年報所列舉的旗下80余個項目中，鮮有項目的樓面地價超過富春山居，雅居樂對這個項目的信心可見一斑。

相關(guān)分析則認為，這樣一個大盤的滯銷或多或少會影響雅居樂全年的銷售業(yè)績，就目前的情況來看，前幾年的業(yè)績貢獻“大戶”清水灣的銷售正在逐步下滑，雅居樂還需尋找新的業(yè)績支撐點。

在業(yè)內(nèi)看來，一個投入大但銷售緩慢的大盤都會給房企的資金鏈帶來相應(yīng)的壓力，雖然雅居樂2012年報數(shù)據(jù)表明，其賬面上的現(xiàn)金存款足以應(yīng)付1年內(nèi)到期的借款，但雅居樂剛剛簽訂的一份額度高達55億元的信貸協(xié)議則表明，公司對資金回籠的需求很大。