每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 顧晟昱 發(fā)自上海    

每經(jīng)實習記者 顧晟昱 發(fā)自上海

上海3月底出臺的 “國五條”細則可以說是一線城市中規(guī)定最為詳細的。細則中不單有買賣二手房嚴征20%個稅的規(guī)定，還對捂盤、閑置行為的處罰措施有著非常具體的約定。這并沒有影響成交價格的持續(xù)走高。中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)等機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅成交均價為24668元/平方米，環(huán)比前周上漲19.17%。

成交價格的上漲一定程度上“救活”了那些凈利潤偏低的項目。銀基發(fā)展（000511，SZ）旗下的銀河麗灣項目就是其中之一。成交數(shù)據(jù)顯示，從3月份開始項目大幅上調(diào)成交價，成交均價由今年2月份的16119元/平方米，上調(diào)至5月的17475元/平方米。但是項目成交量卻出現(xiàn)緩慢下滑，4月份的成交量是15套，已經(jīng)比1、2月銷售套數(shù)低，而5月前15天的成交套數(shù)也只有9套。

低利潤率項目提價

銀基發(fā)展此前發(fā)布的2012年報顯示，其凈資產(chǎn)收益率為2.65%，雖然相比2010年、2011年的2.02%、2.11%呈逐年上升的趨勢，但依舊遠低于五年期銀行存款利率，顯然不能讓股民滿意。

根據(jù)國富浩華會計師事務(wù)所對于銀基發(fā)展（上海）投資控股有限公司的審計報告顯示，公司在營業(yè)收入達到3.21億元的情況下，卻僅僅獲得823萬元的凈利潤，僅占營業(yè)總收入的2.6%，而同行業(yè)的凈利潤率一般都在10%以上。

審計報告顯示，銀基發(fā)展 （上海）的主要業(yè)務(wù)正是銷售在上海地區(qū)的房地產(chǎn)項目——銀河麗灣。

銀河麗灣位于奉賢南橋，所處的地理位置較為偏僻，但其所推的戶型均為大戶型，最小的戶型面積也在140平方米以上。

2012年上述項目的銷售均價一直維持在15000元~16000元/平方米。但在“國五條”政策出臺以后，上述項目的成交均價一下子跳高至17475元/平方米。

上述項目成交價格的走高，一開始并未影響銷售，在今年3月份，項目的成交量甚至曾經(jīng)達到過11個月以來的最高點。但是，之后成交量卻出現(xiàn)緩慢下滑。4月份的成交量是15套，已經(jīng)比1、2月銷售套數(shù)低，5月前15天的成交套數(shù)更是只有9套。

銀河麗灣項目的營銷代理——易居中國大上海事業(yè)總部執(zhí)行總經(jīng)理孫華良告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，3月份的成交量放大，是因為 “國五條”導致全市的成交量都有所放大，所以當月銀河麗灣的成交數(shù)據(jù)一度沖高。他同時指出，目前140~170平方米的住宅房源已經(jīng)所剩無幾，還剩兩棟樓將主推200平方米以上的房源。

資金需求仍是未知數(shù)

雖然上調(diào)售價可以提升項目的利潤，但成交量的低迷，使得上述項目的高成交價能否維持成為疑問。上述項目截至2012年12月31日的一年內(nèi)到期長期借款達到3.3億元。雖然前5月的銷售額，已經(jīng)足夠用以償還上述借款。

但公司之后是否有其他的資金需求仍是一個未知數(shù)。銀基發(fā)展2012年報指出，根據(jù)公司積極尋找新的發(fā)展機遇，穩(wěn)健地實施經(jīng)營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，為未來持續(xù)發(fā)展做好戰(zhàn)略布局的發(fā)展規(guī)劃，公司積極拓展新項目，開辟新的產(chǎn)業(yè)利潤增長點，實現(xiàn)企業(yè)收入的多元化。

2012年7月，公司與海城三巖礦業(yè)有限公司就菱鎂礦開發(fā)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議；2012年11月，公司與連云港市麗港稀土實業(yè)有限公司 （簡稱“麗港稀土”）簽署了增資協(xié)議，公司通過增資麗港稀土進入稀土冶煉分離行業(yè)，并致力于將麗港稀土發(fā)展成為一家集稀土分離、深加工應(yīng)用、再回收為一體的較為完整產(chǎn)業(yè)鏈的稀土行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)之一。

上述項目的擴展和推進均需要大量的資金。在這樣的情況下，銀河麗灣能否繼續(xù)維持較高的成交價直接關(guān)系公司的資金狀況。

但中房信研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，隨著成交價格的上調(diào)，成交量已有所下滑。遠郊的一些樓盤已經(jīng)有下調(diào)售價的趨勢。