每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

在財務(wù)壓力不大的情況下，東方航空集團(tuán)旗下的上海東航置業(yè)有限公司開發(fā)的云錦東方項目在4、5月份連續(xù)上調(diào)了成交價格，由3月份的54705元/平方米，上調(diào)至5月份的57985元/平方米。但是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，價格上調(diào)后，成交量隨即大幅下滑。

據(jù)項目營銷負(fù)責(zé)人介紹，上述項目并未上調(diào)過售價，僅是因為之前銷售的是低樓層房源，而目前主要推出的是高樓層房源。中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，高價產(chǎn)品的滯銷，說明在目前的政策環(huán)境下，哪怕產(chǎn)品確實較之前推出的好，但只要報價高，依然可能嚇走潛在的客戶。

漲價背后或有“苦衷”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前的調(diào)查顯示，云錦東方項目的總投資為60億元，是一個需要大量資金投入的項目。但來自上海市徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心的一份關(guān)于上述項目抵押情況的文件卻顯示，上述項目的貸款金額僅為3億元，而且要到2015年12月才會到期。

東航置業(yè)的有關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者證實，項目的確沒有對外舉債開發(fā)，而更多地是通過東航內(nèi)部的財務(wù)公司融資。但是他認(rèn)為，雖然資金是通過東航集團(tuán)旗下的財務(wù)公司融資，但終究還是有還款上的壓力。

不過，蘭德咨詢公司總裁宋延慶卻告訴記者，相比于外部借款，內(nèi)部借款對于還款及時性的要求要松一些，而對于回報率的要求則會高一些。在這樣的背景下，項目公司如果利用內(nèi)部財務(wù)公司資金，會對項目的利潤收益有更高的要求。

事實上，由于東方航空一季末已虧損一億多元，按照國資委有關(guān)人士此前發(fā)表的“央企輔營業(yè)務(wù)要對主營業(yè)務(wù)有貢獻(xiàn)”的觀點，云錦東方項目顯然會被要求提供更多的利潤。這就使得公司更多希望通過銷售高價位的產(chǎn)品來獲取更高的利潤。

成交量出現(xiàn)急劇下滑

無論如何，云錦東方推出高價位產(chǎn)品，以獲得更高利潤的意圖，卻并沒有完全被市場接受。

中房信的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，隨著云錦東方成交價格的上調(diào)，成交量開始出現(xiàn)大幅下滑。3月份的成交均價為54705元/平方米，4月份已經(jīng)漲到56469元/平方米，5月份更是達(dá)到57985元/平方米。

但隨著成交價格的上升，成交量開始出現(xiàn)下滑。4月份的成交量為5921平方米，僅為3月份的六成多，5月的前15天成交量更是只有1000多平方米。

東航置業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，成交價格的上漲是因為銷售的產(chǎn)品不同所導(dǎo)致。3月的熱銷主要是因為前期成交的住宅位于低層，而現(xiàn)在則主要是位于中高層。項目本身并未上調(diào)售價。

按照上述說法，東航置業(yè)并未上調(diào)過樓盤的售價。而新浪樂居等網(wǎng)站的報價監(jiān)測數(shù)據(jù)也證實，云錦東方從3月份以來，一直維持在6.5萬元/平方米的報價不變。

不過，記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到，項目此前成交的多是中層房源，高層位置和低樓層位置均銷售較少。在這樣的背景下，銷售產(chǎn)品的不同位置，確實會影響項目的成交價格，而銷量也隨之滑落。