每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“我們這一期開盤的均價(jià)是2.2萬(wàn)元，如果等到下次開盤，肯定要到2.5萬(wàn)左右。”昨日（5月20日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京市通州區(qū)金隅花石匠項(xiàng)目的售樓處現(xiàn)場(chǎng)聽到了這樣的話。銷售人員所說的“房?jī)r(jià)還會(huì)一直漲”的預(yù)期似乎與當(dāng)前“限價(jià)令”的背景格格不入。

剛剛過去的周末，北京共有5個(gè)項(xiàng)目開盤入市，大多集中在大興、房山、通州等區(qū)域。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，其中部分項(xiàng)目并未受到限購(gòu)政策的影響，究其原因，除了個(gè)別項(xiàng)目是之前突擊拿到了預(yù)售許可證之外，還有一些項(xiàng)目則通過現(xiàn)房、精裝房等其他類型的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格的“曲線上漲”。

開發(fā)商逃開限價(jià)令/

“周六開盤當(dāng)天，我們忙得連飯都沒時(shí)間吃，當(dāng)天成交了差不多近一半的房源。”金隅花石匠項(xiàng)目的銷售人員李毅（化名）對(duì)記者說。

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份來到通州區(qū)金隅花石匠項(xiàng)目售樓處，從其銷控表來看，新開盤的這棟樓位置較好的樓層幾乎都已被選定。“剩下的22號(hào)樓，具體什么時(shí)間開還沒定，短的話一個(gè)月左右，長(zhǎng)的話就要到下半年。”李毅說。李毅告訴記者，目前23號(hào)樓的銷售均價(jià)是2.2萬(wàn)~2.3萬(wàn)之間，等到下期開盤，漲幅則在2000元~3000元左右。

按照目前“限價(jià)令”的要求，新推樓盤的后期與前期價(jià)格相比，不能出現(xiàn)明顯漲幅，否則無(wú)法取得預(yù)售許可證，那金隅花石匠項(xiàng)目為何在漲價(jià)方面顯得“并不受控”。

記者從北京市住建委網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，目前在售的23號(hào)樓，擬售均價(jià)為22219元/平方米，開盤時(shí)間為2010年1月28日，顯然，該樓盤并未按照規(guī)定時(shí)間如期開盤。實(shí)際是在2010年11月28日就已經(jīng)拿到了預(yù)售許可證。按照當(dāng)時(shí)信息，同期共有22棟樓拿到預(yù)售許可，但目前還有包括22號(hào)樓在內(nèi)的多個(gè)樓棟并未公開銷售。

“只能說是開發(fā)商‘深謀遠(yuǎn)慮’，也正是這樣，使其避開了限購(gòu)令的影響。”一位不愿具名的分析人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。

同樣趕巧的還有剛剛開盤的華潤(rùn)公元九里項(xiàng)目。據(jù)項(xiàng)目銷售人員所言，本期開盤均價(jià)是每平方米4萬(wàn)元，由于是準(zhǔn)現(xiàn)房，今年底就能實(shí)現(xiàn)入住。該項(xiàng)目去年售價(jià)則在2.3萬(wàn)元/平方米~2.7萬(wàn)元/平方米不等。

“華潤(rùn)這一期拿的是現(xiàn)房銷售許可證，而且是在3月25日拿到的，所以沒有受到限價(jià)令的影響。”上述分析人士對(duì)記者說，“此前，樓盤可以通過預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房謀求漲價(jià)。”然而，也有分析人士告訴記者，由于華潤(rùn)此次推出的產(chǎn)品是花園洋房，有別于之前的產(chǎn)品，價(jià)格自然有所上調(diào)。

雖然并不是所有樓盤都如華潤(rùn)公元九里這樣“幸運(yùn)”，但可以看到的現(xiàn)狀是，更多的開發(fā)商在謀求通過現(xiàn)房、精裝修等一系列措施實(shí)現(xiàn)“曲線漲價(jià)”。

目前定價(jià)更加謹(jǐn)慎/

目前，單從金隅花石匠項(xiàng)目的銷售均價(jià)來看，符合其周邊項(xiàng)目的價(jià)格水平。但如果對(duì)比其2010年取得預(yù)售許可證的擬售價(jià)格與簽約價(jià)格，卻能看出端倪。

“之前，通州房?jī)r(jià)一度飆升到2萬(wàn)5、6，所以當(dāng)時(shí)很多項(xiàng)目拿的預(yù)售價(jià)格都在2萬(wàn)以上。”上述分析人士說。相比金隅花石匠2.2萬(wàn)~2.5萬(wàn)元/平方米不等的擬售均價(jià)來說，其成交價(jià)格卻近腰斬，僅為13908元/平方米。

“其實(shí)建委重點(diǎn)把控的就是簽約均價(jià)。”北京一位房企人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。在項(xiàng)目的報(bào)批過程中，開發(fā)商共有兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)為擬售價(jià)格，另一個(gè)則是成交價(jià)格，而根據(jù)以往的慣例，擬售價(jià)格都要高于成交價(jià)格。

“現(xiàn)在也如此，開發(fā)商的擬售價(jià)格只要與前一期持平，只要其成交均價(jià)不超過建委設(shè)置的紅線，就能報(bào)批。這實(shí)際已經(jīng)給其留下了一定的漲價(jià)空間，只不過比之前小了一些。”一位接近北京市住建委的分析人士向記者透露。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者，目前項(xiàng)目定價(jià)更加謹(jǐn)慎，6月預(yù)計(jì)入市的31個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中僅有13個(gè)項(xiàng)目公布了預(yù)售價(jià)格，而多數(shù)項(xiàng)目尚處于待定狀態(tài)，即使是已公布價(jià)格的13個(gè)項(xiàng)目也多表示要以最終取得預(yù)售許可證的價(jià)格為準(zhǔn)。

精裝與現(xiàn)房入市增多/

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份北京預(yù)計(jì)有31個(gè)項(xiàng)目開盤入市，其中包括15個(gè)純新盤和16個(gè)老項(xiàng)目后期。

“相比4月、5月，6月份項(xiàng)目入市積極性有所提高。”任啟鑫告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“限價(jià)令”的實(shí)施短期內(nèi)抑制了項(xiàng)目的入市意愿，使得4月、5月市場(chǎng)供應(yīng)一落千丈，而經(jīng)過兩個(gè)月的調(diào)整，一方面房企已經(jīng)逐漸明確了應(yīng)對(duì)“限價(jià)令”的策略；另一方面充足的市場(chǎng)需求也吸引著以 “快銷”為目的的房企不斷入市。因此自6月份開始預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)情況將逐漸出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

“開發(fā)商心理漸現(xiàn)松動(dòng)，部分項(xiàng)目開始調(diào)整預(yù)期、加速推盤，成為市場(chǎng)供應(yīng)逐漸增多的主要因素。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，隨著限價(jià)令執(zhí)行時(shí)間越來越長(zhǎng)，漸有常態(tài)化趨勢(shì)，價(jià)格管控已成必然，開發(fā)商心態(tài)分化也逐漸加劇，部分項(xiàng)目由于久未推盤，即將面臨上半年業(yè)績(jī)壓力，不得不適當(dāng)降低市場(chǎng)預(yù)期，“平價(jià)走量”謀求實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)，回籠資金。

值得注意的是，6月預(yù)計(jì)入市的樓盤項(xiàng)目當(dāng)中，精裝修和現(xiàn)房產(chǎn)品的比重明顯增加。“在31個(gè)6月計(jì)劃入市項(xiàng)目中有14個(gè)項(xiàng)目為精裝修或現(xiàn)房產(chǎn)品，在23個(gè)6月計(jì)劃入市的普通住宅項(xiàng)目當(dāng)中，精裝或現(xiàn)房的比重更是高達(dá)57%，而在純新盤的普宅項(xiàng)目當(dāng)中，精裝修或新房的比重更是高達(dá)63%，”任啟鑫告訴記者。

“精裝修與現(xiàn)房產(chǎn)品明顯增多，很大程度上是開發(fā)企業(yè)為‘抵御’房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控所采取的應(yīng)對(duì)策略。”任啟鑫表示。