每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 蒙湘林    

每經(jīng)實習(xí)記者 蒙湘林

前日，《每日經(jīng)濟新聞》的報道《房地產(chǎn)首例資產(chǎn)證券化：海印股份變現(xiàn)未來租金》刊發(fā)后，引起了房地產(chǎn)界的關(guān)注。不少業(yè)內(nèi)人士對于海印股份（000861，收盤價12.36元）此次專項資管計劃是否能成為國內(nèi)第一只房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）持樂觀態(tài)度，那事實究竟如何呢？

房地產(chǎn)和資管領(lǐng)域相關(guān)人士認為，“海印模式”并非REITs，國內(nèi)真正意義的REITs還未出現(xiàn)，房企何時全面鋪開資產(chǎn)證券化的融資道路還是一個未知數(shù)。

海印模式：租賃收益權(quán)證券化/

“從本質(zhì)上說，海印的計劃是租賃收益權(quán)證券化，與REITs有本質(zhì)區(qū)別，租賃收益權(quán)的風(fēng)險仍保留在海印股份內(nèi)，海印股份承擔(dān)最終還款責(zé)任。”一位從事企業(yè)融資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的人士告訴記者。

該業(yè)務(wù)人士對此補充道：“相當(dāng)于拿這筆收益作為償還的保證，本質(zhì)上是屬于債權(quán)債務(wù)性質(zhì)的投資產(chǎn)品。”

海印準備發(fā)行的產(chǎn)品究竟是什么類型？亞洲房地產(chǎn)協(xié)會會長謝逸楓分析說：“總體上看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化分為抵押貸款債券的證券化和投資權(quán)益的證券化，海印的產(chǎn)品就是屬于后者。”

公開資料顯示，房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化是指以房地產(chǎn)投資信托為基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)化為有價證券，使投資者與投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛杏袃r證券的債權(quán)關(guān)系。由此來看，海印股份此次的計劃產(chǎn)品具有明顯的債權(quán)屬性。

謝逸楓告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要方式是用投資收益證券化，常見的是股票上市融資和債券融資，債券融資又分為投資債券和受益?zhèn)?，海印股份計劃的產(chǎn)品就適用于受益?zhèn)谫Y，即以租金的投資收益進行債務(wù)融資。

既然這部分租賃收益是公司還款付息的基礎(chǔ)，海印股份抵押的15家物業(yè)的租賃收益靠譜嗎？

據(jù)海印股份2012年年報顯示，公司及下屬子公司共有16處租賃屋，2012年共實現(xiàn)物業(yè)收益7.72億元，同比增長12.21%，占全年營業(yè)收入的36.88%。投行人士曾向記者表示：“海印股份主要的營收就來自于商業(yè)物業(yè)運營，租金現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，這款融資產(chǎn)品的風(fēng)險不大。”

房企大范圍資產(chǎn)證券化尚需時日/

這只產(chǎn)品是否屬于REITs？謝逸楓予認為，“REITs雖然也是資產(chǎn)證券化的方式，但本質(zhì)是以信托基金的組織形式來運營的，組織形式可以是特殊目的再提公司（SPV）向投資者發(fā)行收益憑證，或是物業(yè)發(fā)展商以其收益向投資者派發(fā)紅利，和海印通過券商發(fā)資管計劃不一樣。”

二者在組織形式上也有差異，我國資產(chǎn)證券化的投資者限定為合格機構(gòu)投資者，不超過200人，而REITs要求是“不特定多數(shù)人”。

“海印這次的產(chǎn)品實際借鑒意義不大。”謝逸楓認為，證券市場還處于初級階段，市場容量有限，大規(guī)模放開此類房地產(chǎn)資產(chǎn)支持證券勢必會沖擊趨于“飽和”的證券市場；國內(nèi)目前的會計與稅收處理還不能滿足房地產(chǎn)證券化進展的需要，比如怎樣才能避免雙重征稅問題；國內(nèi)人才積累程度也遠遠不夠。

同策房地產(chǎn)咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，國內(nèi)產(chǎn)企融資的考慮方向一般不會選擇資產(chǎn)證券化方式，畢竟地產(chǎn)投資金額高達萬億，會選擇大的融資渠道，而這類資產(chǎn)證券化融資的模式，每年才兩三千億元。

德佑地產(chǎn)高級研究經(jīng)理陸騎麟表示，國內(nèi)確實有地產(chǎn)企業(yè)通過物業(yè)或租賃收益抵押給銀行的案例，但主要集中在具有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的大型房企，要全面鋪開這種證券化融資很考驗地產(chǎn)公司的物業(yè)資產(chǎn)。

也有市場人士看好“海印模式”的鋪開。紅塔證券投行部總經(jīng)理沈春暉在微博上高呼：“商業(yè)物業(yè)成為基礎(chǔ)資產(chǎn)，極大拓展資產(chǎn)證券化在中國的運用空間，意義重大！”