每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 顧晟昱 上海攝影報道    

每經(jīng)記者 沙斐 顧晟昱 上海攝影報道

上海地方版 “國五條”細則規(guī)定，對捂盤惜售、閑置土地和炒地等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目貸款等方面予以處罰和限制。中國地產(chǎn)（01838，HK）開發(fā)的位于上海南京西路的協(xié)和城在獲得預售許可證近9年時間里，僅僅售出了總共222套住宅中的5套房源，甚至其售樓處也停止了運營。據(jù)悉，該項目今年5月份還剛獲得了銀行的抵押貸款。

上述事實顯然與上海地方版“國五條”的規(guī)定有很大的出入。知名房地產(chǎn)專家蔡為民認為，這樣的情況存在明顯的違規(guī)現(xiàn)象，有關部門制定了相關政策就應該嚴格執(zhí)行。

售樓處大門緊閉

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)披露的銷售信息顯示，協(xié)和城（一期）在2004年5月25日開盤至今近9年中，只出售了5套房源。《每日經(jīng)濟新聞》記者近日前往協(xié)和城售樓現(xiàn)場實地調查，發(fā)現(xiàn)位于現(xiàn)場的售樓處已空無人煙，大門緊鎖。

《每日經(jīng)濟新聞》記者為此致電協(xié)和城的開發(fā)商中國地產(chǎn)，試圖了解協(xié)和城項目是否還在售，以及為何關閉售樓處。其香港總部的工作人員表示稍后會聯(lián)系記者，但截至發(fā)稿，尚未回復。

今年3月底發(fā)布的上海地方版“國五條”中規(guī)定，“對發(fā)生違反限購政策、捂盤惜售、閑置土地和炒地、挪用信貸資金等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，各有關部門要按照各自職責，在網(wǎng)上簽約資格、土地競買、開發(fā)項目貸款、批準上市、融資等方面予以處罰和限制。”

開盤9年僅僅銷售了5套，售樓處閉門謝客，背后是存在捂盤行為還是另有隱情？

克而瑞上海機構研究總監(jiān)薛建雄對此表示，就協(xié)和城目前的情況來說，肯定有捂盤惜盤的嫌疑，但開發(fā)商的痛苦也是局外人難以想象的。

薛建雄告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，協(xié)和城最初開盤的時候雖然只賣1萬多每平方米，只夠保本，但在這樣的情況下這個樓盤還是賣不動，因為當年周邊類似的房子也就5000元/平方米左右。

搜房網(wǎng)公開資料顯示，目前協(xié)和城 （一期）的均價為110000元/平方米。薛建雄表示，中國地產(chǎn)一直隨著市場在調整協(xié)和城的價格，目前周邊的物業(yè)如靜安豪景苑的售價約在7萬~8萬元/平方米左右，普遍遠低于協(xié)和城的售價。

本月獲得6.5億開發(fā)貸

按照上述上海“國五條”規(guī)定，存在捂盤惜售、閑置土地和炒地的樓盤，將難以獲得開發(fā)貸款?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心了解到，興業(yè)銀行上海分行曾在今年5月份就上述協(xié)和城項目作了一次貸款抵押，金額為6.5億元。

記者向上海市房管局詢問，協(xié)和城項目在9年僅售5套的情況下，關閉售樓處，是否屬于捂盤惜售，是否有獲得貸款資格？截至記者發(fā)稿，上海市房管局尚未作出回復。

對此，薛建雄表示，有關政策針對融資渠道的限制對協(xié)和城來說不會有非常大的影響，無非就是限制其從銀行獲得貸款或限制其貸款成數(shù)，而協(xié)和城有現(xiàn)成一棟樓可以作抵押，想要融資還是很容易的。

蔡為民說，類似捂盤惜售的現(xiàn)象在國內(nèi)是一個非常普遍的現(xiàn)象，按照新修改的閑置土地處理辦法，對于各類土地閑置狀況有很明確的處罰規(guī)定，但實際情況卻是，開發(fā)商都在炫耀自己的土地儲備。他還建議，解決捂盤惜售的問題在于要明確游戲規(guī)則，有關部門制定了相關的政策就要嚴格執(zhí)行，不要讓開發(fā)商把政策當成兒戲。

拿地時間超過20年

公開資料顯示，早在1992年中國地產(chǎn)就已獲得協(xié)和城地塊，但截至目前，該地塊項目仍未全部完工。

有媒體曾報道，協(xié)和城項目曾被上海市政府列為南京路五大主要商業(yè)項目之一，計劃開發(fā)成一個集零售、酒店、辦公樓于一體的綜合商業(yè)項目，分兩期開發(fā)，預計總建筑面積為40.9萬平方米。目前已建成的協(xié)和城（一期）除外，2008年獲得建設工程規(guī)劃許可證的協(xié)和城（二期）也一再推遲開工時間，目前北塊尚未竣工，南塊至今沒有動工。

記者從上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心獲得的關于協(xié)和城的土地狀況信息顯示，該土地的使用期限為1992年10月2日至2043年5月30日止，目前到該土地使用截至期限只有30年左右的時間。

上述報道還稱，這塊拿地20年仍未建成的項目，2011年底的估值高達404億港元，為開發(fā)商帶來了源源不斷的賬面利潤。

薛建雄稱，用當年的成本類比現(xiàn)在的售價的話，利潤的確很高，然而參考當年與中國地產(chǎn)同樣規(guī)模的開發(fā)商，通過滾動開發(fā)現(xiàn)在都已達到了幾百億元的年銷售規(guī)模，所以不能單單從賬面利潤去考慮這個項目是否成功。