每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇無錫    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇無錫

計劃在今后8年加快商業(yè)地產(chǎn)投資步伐，將京津塘、長三角、西南、東北作為4大戰(zhàn)略區(qū)域，力爭2020年在全國建成100個愛琴海購物中心的紅星地產(chǎn)，正在遭遇“成長的煩惱”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，早在去年10月，開盤總共推出839套住宅銷售的無錫紅星國際廣場，在經(jīng)歷了七個月的銷售之后，截至今年5月才出售了其中的5成，銷售進(jìn)度較為緩慢。

行業(yè)分析人士認(rèn)為，類似紅星國際廣場這樣的城市綜合體項目，一般是通過銷售住宅回籠資金，開發(fā)、持有同地塊的商業(yè)部分。住宅銷售的緩慢，會對同一地塊國際廣場的商業(yè)開發(fā)及持有項目的資金來源形成壓力。在全國商業(yè)地產(chǎn)隱現(xiàn)泡沫的大背景下，紅星地產(chǎn)能否成功復(fù)制萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式，仍是一個大大的問號。

無錫項目8天僅成交8套/

5月21日，《每日經(jīng)濟新聞》記者驅(qū)車前往無錫紅星國際廣場，項目總體來說地理位置非常不錯，記者在現(xiàn)場看到周圍的配套也十分完善。而在售樓部現(xiàn)場，記者看到數(shù)棟在建的樓體已經(jīng)建成封頂。

然而就是在這樣一個地理位置不錯、周圍配套較為完善的地段，該項目的售樓部卻異常冷清。記者進(jìn)入售樓部，偌大的售樓現(xiàn)場再沒有其他購房者，幾位負(fù)責(zé)銷售的置業(yè)人員也在各自聊天，見記者進(jìn)來，一位置業(yè)顧問迎了上來，向記者介紹項目的情況。

此前有報道稱，無錫紅星國際廣場將在5月推出5號樓盤的樓王項目。對此，售樓部一位置業(yè)顧問對《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，5號樓共32層，包括122平方米、137平方米兩個戶型，均價約為9000元/平方米，但是該項目并未在5月份開盤，“5號樓去年10月份就對外開盤銷售了，目前還在銷售當(dāng)中。此外和5號樓一起在售的還有4號樓，該樓在今年3月份對外銷售，4號和5號樓都在今年年底交付。”

值得注意的是，售樓部的工作人員對記者介紹說5號樓早在去年就開始對外銷售，目前仍然未售罄，“5號樓的銷售情況是項目整體銷售緩慢的一個縮影。”無錫當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人員對記者說。

正如上述人員所說，從無錫紅星國際廣場銷售數(shù)據(jù)也可以看出該項目銷售情況不佳。數(shù)據(jù)顯示，該項目的入網(wǎng)總套數(shù)為839套，4月16日到4月23日，該項目8天的成交量僅為8套。據(jù)一位熟知該項目的業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，截至5月下旬，整個項目也就去化了一半左右。

需要說明的是，同處于該區(qū)域的樓盤不僅只有無錫紅星國際廣場一家，在其對面的還有紅豆·人民路9號項目，記者在實地了解后發(fā)現(xiàn)，雖然和紅星國際廣場一路之隔，但是價格卻比紅星國際廣場每平方米高出500元至1000元不等，但是其銷售情況卻要比紅星國際要好。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，紅豆·人民路九號的入網(wǎng)總套數(shù)為560套，但4個月時間里成交套數(shù)為284套，成交比例為50.7%。

對于為何人民路9號項目價格高出紅星國際，銷售卻比紅星國際好的原因，無錫本地一位房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士對記者介紹說，主要是因為人民路九號這個項目更靠近主干道——人民路，而紅星國際廣場的價格也一直被人民路9號壓著走，“除了紅星國際位置稍顯不好外，紅星國際廣場還是個綜合體項目，且較一般附帶部分商業(yè)的綜合體而言，其商業(yè)部分的占比要大得多，因此項目周邊的噪音也會更大，也對銷售造成一定影響。”

萬達(dá)模式或難復(fù)制/

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，紅星地產(chǎn)已經(jīng)在北京、天津、上海、重慶、福州、昆明等21個城市進(jìn)行了27個綜合體項目開發(fā)。雖然名義上是做商業(yè)地產(chǎn)，但決定項目成敗的關(guān)鍵，卻是可以銷售的住宅或者非商業(yè)用途部分。

根據(jù)知情人士提供的數(shù)據(jù)，紅星地產(chǎn)近期購得地塊中，可以用于銷售的住宅或非商業(yè)用途部分占整個項目的比例至少達(dá)到四成，大部分地塊可銷售的物業(yè)更是超過了總建面的六成。

此前，紅星商業(yè)地產(chǎn)副董事長張華容在接受媒體采訪時介紹說，“我們目前已經(jīng)在北京、天津、重慶、上海、福建、昆明等全國21個城市進(jìn)行了27個綜合體項目的開發(fā)，未來3至5年將會有近50個城市綜合體項目跟大家來見面”。

紅星美凱龍旗下紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇曾公開經(jīng)表示，紅星城市綜合體項目“涵蓋了購物中心、紅星太平洋影城、國際高爾夫會所、婚慶大世界、星級酒店、精品百貨等業(yè)態(tài)，讓單一的購物行為變成集娛樂、餐飲、商務(wù)、家庭休閑為一體的購物體驗。然而值得注意的是，紅星美凱龍的城市綜合體除了添加家居賣場之外，項目配套完全是復(fù)制萬達(dá)模式。對此諶俊宇表示，“紅星商業(yè)的模式和萬達(dá)模式基本一樣”。

知情人士透露，紅星地產(chǎn)選擇萬達(dá)模式的根本原因，是以開發(fā)綜合體名義，在地方獲得相對低價的優(yōu)質(zhì)土地資源。一方面為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供不菲的利潤，一方面又可以將開發(fā)收益中相當(dāng)一部分用來持有商業(yè)項目，大大減輕持有這些購物中心帶來的資金壓力。

無錫紅星國際廣場住宅的銷售緩慢，會對同一地塊國際廣場的商業(yè)開發(fā)及持有項目的資金來源形成壓力。南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“紅星地產(chǎn)的快速擴張主要是通過大量抵押貸款來維持業(yè)績，而大量貸款則主要是用作持續(xù)的圈地，然后抵押土地再去買地，這就導(dǎo)致其資金鏈比較緊張。”

與此同時，按照大多數(shù)銀行的規(guī)定，住宅的銷售收入，恰恰正是向銀行申請抵押貸款時的主要還款來源。在住宅銷售不暢的情況下，項目能否及時償還抵押貸款，也將是一個疑問。

記者因此就上述問題采訪該公司的品牌部經(jīng)理，但后者稱其不知情，也無法提供負(fù)責(zé)上述項目的有關(guān)人士聯(lián)系方式。記者又電話采訪無錫紅星廣場售樓處，售樓處的銷售人員也以無法提供聯(lián)系方式為由，謝絕了采訪。

商業(yè)地產(chǎn)的泡沫隱憂/

在房地產(chǎn)行業(yè)，類似紅星地產(chǎn)這樣大面積涉足城市綜合體開發(fā)的房地產(chǎn)公司數(shù)量龐大。但除了萬達(dá)等少數(shù)企業(yè)之外，多數(shù)都不太成功。

國內(nèi)一家房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，目前我國的商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫，主要原因首先是開發(fā)銷售環(huán)節(jié)：庫存高，潛在供應(yīng)量巨大。其次是招商環(huán)節(jié)：招商難，空置率高。第三是經(jīng)營環(huán)節(jié)：商戶經(jīng)營難，開發(fā)商回報率低。“很多開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)后，由于人才儲備、運營經(jīng)驗不足，后期操作風(fēng)險迅速增加，3至5年內(nèi)，不少商業(yè)項目將會面臨關(guān)閉、重組和被收購的命運，或者尋求專業(yè)的合作伙伴共同經(jīng)營管理，未來紅星美凱龍很有可能也會面臨這樣的局面。”

有調(diào)查報告顯示，2011年至2015年，全國20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。

對于目前中國的商業(yè)地產(chǎn)形勢，全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波就曾公開表示，“開發(fā)商在開發(fā)城市綜合體的時候追求高速發(fā)展，同質(zhì)化、惡性競爭非常嚴(yán)重。千店一面，千城一面是目前城市綜合體發(fā)展的弊病，最后導(dǎo)致諸多城市綜合體項目處于空置狀態(tài)。”

此外，蘭德咨詢調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國上市房企的商業(yè)地產(chǎn)持有性物業(yè)租金收入，一般占其年度營業(yè)總收入的3%~5%，而經(jīng)營利潤則大都為負(fù)，特別是開業(yè)不久、正處于培育期的商業(yè)地產(chǎn)，八成以上虧損，“雖然紅星美凱龍表示要在8年內(nèi)在60個城市建成100個購物中心，但是我認(rèn)為能完成三分之一就相當(dāng)不錯了，我估計最后實際完成在一成左右。”國內(nèi)一家房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。