每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“光定價就跟建委談了四五輪，實在太艱難了。”位于北京市昌平區(qū)一別墅項目負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，其原本打算以10%的漲幅來定新一期的入市價格，但被建委駁回。最終，該項目以與去年11月入市的一期幾乎持平的擬售價格獲得了預售許可證。“沒有辦法，不然真的不給批證。”該負責人無奈地說道。

近日，有媒體報道，由于定價過高，開發(fā)商又不愿降價，北京市住建委目前押了近40個項目的預售許可證，住建委也正與開發(fā)商就一些項目協(xié)商如何調整價格。有消息人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，原本計劃在3月后入市的多個高端項目，都暫緩了開盤時間。

高端項目入市難/

一邊是建委對于預售價格的嚴控，一邊是開發(fā)商不愿輕易松口的報價。進入5月以來北京樓市的尷尬局面持續(xù)發(fā)酵。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至5月26日，共有13個項目取得了預售許可證，其中銷售均價在每平方米4萬元以上的高端項目僅有一個入市。

住建委網(wǎng)站顯示，九章花園于5月12日取得了預售許可證，該項目擬售均價為75166元~88705元/每平方米，目前已成交2套，成交均價為77664元/平方米。

記者看到，在5月22日取得預售許可證的觀山悅家園項目，項目本期入市的擬售均價為19486元~21833元/平方米，而該項目去年推盤的擬售價格為18714元~22092元/平方米，價格幾乎持平。“按理說10%的漲幅是很正常的，但現(xiàn)在卻不能獲批。”該項目的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

作為最適合高端樓盤入市的季節(jié)，這個5月顯然有些冷清。相比今年5月以來，只有1個高端項目入市的市場現(xiàn)狀，記者統(tǒng)計了去年同期入市的項目，不難發(fā)現(xiàn)，入市項目縮減的同時，高端項目的入市數(shù)量也隨之縮水。根據(jù)住建委網(wǎng)站上顯示的信息，去年5月入市的項目為25個，其中均價在4萬元/平方米以上的項目共有三個。

“目前我們計劃在8、9月份開盤，均價是在5萬元~5.5萬元/平方米。”華潤橡樹灣的銷售人員告訴記者。而據(jù)消息透露，該項目最初計劃的入市時間是在今年4、5月份，最初計劃的均價在4.8萬元/平方米。“現(xiàn)在開不出來，因為我們還沒有拿下預售證。”銷售人員說道。

“限價政策對高端新盤造成的影響非常大”，麗茲行市場研究中心鄭海燕對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。

根據(jù)麗茲行豪宅研究院的數(shù)據(jù)，今年2月初到5月中旬，高端樓盤入市項目僅望京茂家園與潤景名苑兩個項目，成交量僅14套，不足以支撐整個新房市場。亞豪機構市場研究總監(jiān)郭毅也告訴記者，繼2月份后，4月份北京別墅市場再次出現(xiàn)“零供應”。

“基本上計劃在4、5月份入市的多個豪宅項目，入市計劃都被擱淺了。”有消息人士告訴記者。

市場分化明顯/

在當前提價難以入市的局面下，許多項目對售價諱莫如深。

“目前價格還沒有定，開盤時間也不好說。”在《每日經(jīng)濟新聞》記者的走訪中，多個高端樓盤都表示，在預售證沒有拿到的情況下，一切都還未知。對于售價如何，更是閉口不談。

對此，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫表示，由于目前對預售價格的審核較為嚴格，因此在取得預售許可證之前，樓盤多采取價格保密的策略。

據(jù)了解，保利于2011年從中國兵裝旗下公司接手的薊門橋地塊，自2010年3月初出讓至今已三年，而命名為“保利康橋”的薊門橋地塊也將于今年10月入市，這一昔日地王項目的入市自然吸引了諸多關注。據(jù)記者了解，目前該項目已進入前期施工階段，但價格仍未確定。

同樣值得關注的還包括招商地產、九龍倉以及華僑城共同持有的來廣營地塊。該地塊是由招商地產和九龍倉在2012年2月以底價23.7億元聯(lián)合競得，而華僑城則于2012年12月入股該項目，最終由華僑城、招商地產及九龍倉分別擁有33%、34%及33%股權。

雖然當時是以底價拿地，但成交樓面價卻達到12523元/平方米，為來廣營區(qū)域最高。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，該地塊預計在今年第四季度首期入市，“也有可能會推遲到明年年初。”深圳華僑城股份有限公司相關人士告訴記者。而對于預售許可證的申報，該人士表示，“預售（證獲?。┑臅r間估計會推遲半個月或者一個月。”

分析人士向記者指出，從該地塊的樓面價格及周邊項目售價看，定位肯定偏向高端，但高端市場受政策影響，提價空間有限。

值得注意的是，相比一些難以獲得入市資格的項目來說，一些處于銷售中后期的項目則抓緊了入市的機會。

位于萬柳區(qū)域的五礦萬科·如園項目在經(jīng)歷了一年半的銷售后，又推出了240套房源入市，作為區(qū)域內的高端項目，如園目前累計銷售額達25億元。對此，北京萬科副總經(jīng)理肖勁告訴記者，萬科將以順勢而為和積極態(tài)度應對市場壓力。以如園為例，即使在限價新政下，項目北區(qū)即將入市的產品在裝修、園林等方面也都做了升級改造。

“公寓豪宅產品因總價偏高，客戶群小等特點，推盤節(jié)奏普遍較慢，銷售周期也較長，現(xiàn)房銷售、尾房銷售現(xiàn)象較為普遍，這也使得限價令只能影響到未上市的地塊，以及未取得預售證或銷售證的項目，反而使得正處在銷售中后期的項目更加珍惜可以把握的提價機會。”任啟鑫告訴記者，在當前高端需求仍然強勁、四環(huán)內供地及項目漸成絕品的態(tài)勢下，開發(fā)商惜售情緒越發(fā)明顯，導致新增供應的平價入市仍然難阻整體成交均價、報價的雙升勢頭。