每經(jīng)網(wǎng)北京5月29日電（記者 王杰）  “國五條”細(xì)則實(shí)施的第2個(gè)月，京城房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)入下行通道。

相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，北京樓市多項(xiàng)指標(biāo)暗示房?jī)r(jià)下降的可能性加大。無論從一二手房、中低端產(chǎn)品，還是商品住宅庫存等指標(biāo)，都能印證這一點(diǎn)。

值得注意的是，中高端產(chǎn)品卻與市場(chǎng)整體趨勢(shì)相背，或成降價(jià)的最大干擾項(xiàng)。

一二手房行情不振 房?jī)r(jià)拉漲動(dòng)力削弱

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截止5月26日，北京5月份新建住宅簽約5693套，二手房住宅簽約5062套，合計(jì)住宅簽約10755套。對(duì)比去年同期數(shù)值，可以看出這一成交量正繼續(xù)下探。

在北京“國五條”細(xì)則出臺(tái)的第2個(gè)月，京城樓市繼續(xù)降溫。近3個(gè)月新建住宅成交量，截止26日，3月份16904套，4月份縮水為6801套。5月5693套，很難表現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)的一面。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止26日，北京二手房市場(chǎng)3月成交37247套，4月份迅速回落至4390套。雖然5月份成交5062套略強(qiáng)于4月份，但相比3月份，也僅相當(dāng)于七分之一的水平。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從北京目前的數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)5月成交量可能低于4月份，整體市場(chǎng)博弈繼續(xù)。雖然最近市場(chǎng)出現(xiàn)了高價(jià)地的現(xiàn)象，從而影響了房?jī)r(jià)之前的下探趨勢(shì)，但對(duì)市場(chǎng)的拉漲影響還未明顯出現(xiàn)。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，如果北京樓市在政策打壓下一直呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，那么市場(chǎng)或已暗示，北京房?jī)r(jià)下降的因素已出現(xiàn)。

中低端物業(yè)交易疲軟 或促降價(jià)

中低端物業(yè)也呈現(xiàn)出降溫的態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，150萬元以下的住宅 ，截止27日，共成交2173萬元，面積為16萬平方米，占所有住宅的比例為38.85%。 相比4月成交3712萬元、面積25.98萬平方米、所占比例46.99%的同期數(shù)值，5月行情證實(shí)了下降態(tài)勢(shì)。

150萬元至200萬元的住宅產(chǎn)品也是如此。截止27日，此類住宅共成交1125萬元，面積為10.1萬平方米，所占比例為20.12%。相比4月成交1790萬元、面積17.14萬平方米、所占比例22.66%的同期數(shù)值，5月行情也證實(shí)了其下降的態(tài)勢(shì)。

對(duì)此，張大偉表示，200萬元以下的物業(yè)成交僅占5月成交的59%，相比3月份的67.8%已顯萎縮。特別是150萬以下的物業(yè)萎縮最明顯。

張大偉分析，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)了變化。整體樓市中低端物業(yè)因?yàn)轭A(yù)售證監(jiān)管嚴(yán)格，市場(chǎng)對(duì)此類項(xiàng)目有價(jià)格上漲的預(yù)期，因此導(dǎo)致了供應(yīng)占比和成交的減少。調(diào)控繼續(xù)收緊相關(guān)資格，導(dǎo)致了購房者一步到位心理的增加。

庫存量不降反升 房?jī)r(jià)下跌動(dòng)力呈現(xiàn)

衡量供求關(guān)系的庫存量也同樣呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，3月初，北京商品住宅庫存為878萬平方米。隨著3月的大面積消化，3月末該數(shù)值下滑為794萬平方米。4月樓市雖有降溫，但依然難擋庫存下降趨勢(shì)。到了4月末，商品住宅庫存下降為783萬平方米。

然而，5月1日至27日的數(shù)據(jù)顯示，北京庫存的下滑態(tài)勢(shì)受到了遏制，其庫存量基本圍繞760萬平方米上下波動(dòng)。甚至在25日庫存量為753萬平方米的基礎(chǔ)上，26日該指標(biāo)出現(xiàn)了反彈，達(dá)到了773萬平方米。而27日該數(shù)值繼續(xù)進(jìn)階，達(dá)到了774萬平方米。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京庫存一改常態(tài)，呈現(xiàn)了止跌反彈的態(tài)勢(shì)。前幾個(gè)月的庫存去化效果比較明顯，庫存量也呈現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。但到了5月份，尤其是下旬，庫存量非降反升，表明了北京供求市場(chǎng)出現(xiàn)了新特征。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，如果單從該指標(biāo)看，北京的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭將受到一個(gè)阻力。庫存下跌的趨勢(shì)受遏制，且上升的苗頭出現(xiàn)，都表明北京樓市供大于求的特征已呈現(xiàn)。這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，是構(gòu)成房?jī)r(jià)下跌的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

中高端物業(yè)回暖 或成降價(jià)最大干擾項(xiàng)

值得注意的是，中高端物業(yè)卻異軍突起。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止27日，北京新建住宅中，千萬以上物業(yè)簽約套數(shù)為138套，簽約面積為3.8萬平方米。在全市成交量有所下降的情況下，千萬級(jí)高端物業(yè)的簽約量相比4月的124套上漲了11.3%。該類型物業(yè)的成交占比，從3月份的1.28%上漲到4月份的1.57%，再上漲到5月份的2.46%。

“可購房源不足，導(dǎo)致剛需購房者逐漸開始觀望。從整體市場(chǎng)減少的比例看，低端客戶成交占比萎縮，導(dǎo)致了高端物業(yè)成交呈現(xiàn)了一個(gè)相對(duì)上升的態(tài)勢(shì)。”張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，高端項(xiàng)目之前有一定庫存，相比剛需項(xiàng)目，當(dāng)前市場(chǎng)高端物業(yè)房源供應(yīng)相對(duì)充足。

中高端購房者因?yàn)橘彿抠Y格繼續(xù)收緊，導(dǎo)致之前改善需求一部到位心理的增加。另外“國五條”雖然在北京落地最為嚴(yán)厲，但從全國范圍看，房產(chǎn)升值的共識(shí)依然比較強(qiáng)烈。

同時(shí)，張大偉認(rèn)為，從整體市場(chǎng)走勢(shì)看，目前市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)中，剛需低端房源的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期最強(qiáng)烈，限價(jià)下的預(yù)售減少主要體現(xiàn)在低端物業(yè)中。如果限價(jià)房地塊不加快供應(yīng)，剛需將繼續(xù)不平衡發(fā)展，這部分少量入市供應(yīng)的項(xiàng)目很可能會(huì)因裝修等其他辦法從而助推房?jī)r(jià)的上漲。

嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，雖然從一二手房、中低端產(chǎn)品以及庫存等指標(biāo)看，房?jī)r(jià)下降出現(xiàn)一個(gè)推手，但這中間卻不能忽略中高端物業(yè)的干擾。房?jī)r(jià)形成過程中，中高端物業(yè)由于所占比例大，因此對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲有最大的“貢獻(xiàn)”。

他認(rèn)為，雖然多指標(biāo)暗示北京房?jī)r(jià)有下降的可能，但對(duì)于中高端物業(yè)這一最大的干擾項(xiàng)卻不能忽視。