每經編輯 每經記者 尚希 發(fā)自北京    

每經記者 尚希 發(fā)自北京

2009年9月10日，179輪激烈競價，292%溢價率，位于北京市通州區(qū)新華大街的商業(yè)金融、辦公項目地塊，最終被綠城及葛洲壩地產以12.42億元收入囊中，成就了2009年當年溢價率最高的地王。那時的通州，房價一夜飆升破3萬元/平方米。

而今，經歷了4年之久的輾轉騰挪，昔日這個通州地王終于入市。但該項目（京杭廣場）29800元的擬售均價，是其2013年5月26日獲得預售許可證的價格紅線。而在此前，不管是來自項目方還是銷售人員，對于價格預期都直指3萬以上。顯然，在限購令的嚴控之下，獲批的價格低于其預期。“最重要的是，目前這個項目的成本已經接近2.8萬元，這個價格出售的話幾乎無利潤。”該項目一位負責人士對《每日經濟新聞》記者說。

“對項目來說，越拖后入市，其利潤空間越被擠壓。”蘭德咨詢總裁宋延慶說，這個在最風光時刻誕生的地王，此時陷入兩難境地。

擬售均價29800元/平方米

昨日（5月28日），《每日經濟新聞》記者來到位于北京市通州區(qū)新華大街京杭廣場項目現(xiàn)場，深挖的地基布滿鋼筋，不少工人正在施工，可以看出距離項目完工還有較長的一段時間。“具體交房在2015年底。”銷售中心一位銷售人員告訴記者，目前還沒有出具體售價，但肯定是在3萬元以下，“預計6月底、7月初開盤。”

從2009年拿地，到今年3月份寫字樓部分開始出售，京杭廣場項目經歷了漫長的入市周期，“這個項目葛洲壩占51%，綠城占49%，之前光規(guī)劃就調整了十幾稿，導致最終入市的時間比較晚。”一位接近該項目的消息人士向《每日經濟新聞》記者透露，“雙方合作都有一定的磨合期，這也是項目開發(fā)周期較長的一個原因。”

記者從北京市住建委網(wǎng)站上查詢到，京杭廣場于5月26日取得了預售許可證（此前一批是在3月28日取得的寫字樓部分的預售許可），批準預售的240套住宅，共計51138.24平方米，擬售均價為29800元/平方米。而在3月份入市的商業(yè)部分，擬售均價同樣也是29800元/平方米，56套房源顯示已成交37套，成交均價為28562元/平方米，“實際上，目前寫字樓部分已經售罄。”上述項目相關人告訴記者。

“之前希望在3萬以上，但現(xiàn)在受到影響，作為開發(fā)商也要響應政府的號召。”對于以低于3萬的價格獲批，綠城方面的相關人士表示，“具體建委報批的工作是葛洲壩方面在進行，所以具體報批的價格不是特別清楚。”

銷售面臨區(qū)域內成交價壓力

在采訪中，綠城方面的相關人士也向記者證實，目前該項目成本之高，幾乎接近售價。“成本高達2萬8。”該人士告訴記者，除了樓面地價，項目建安成本、財務成本以及管理運營成本相對都較高。

宋延慶告訴記者，財務成本按照每年12%來核算的話，滾動4年之后的成本每平方米在2萬2左右。“還不包括此前打地基后沒有立馬開工，沉淀下來的財務成本。很有可能達到2萬8。”

該項目的預售價格已經和成本價格相當，對此，中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，“預售價格其實并不重要，最關鍵的是要看成交價格。此前，通州很多項目的擬售均價都超過了3萬元。”

記者從住建委網(wǎng)站上看到，京杭廣場項目對面的 “北京one”，就曾獲批過高達35719元/平方米的價格，然而其目前成交均價則為23087元/平方米。

“京版‘國五條’細則出臺后，純新盤預售定價要參照周邊樓盤的實際成交價格。”一位分析人士向記者指出。

北京市房地產信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，通州區(qū)今年4月份新建住宅成交均價為17555元/平方米，環(huán)比上月下跌2.01%，同比上漲27.48%。而易居克而瑞監(jiān)控的通州區(qū)域單個項目的成交數(shù)據(jù)顯示，平均售價在3萬元/平方米以上的幾乎都是別墅級產品。

對于項目入市后區(qū)域對于價格的接受程度，上述綠城相關人士則表示，“將根據(jù)具體的客戶積累量來看，現(xiàn)在還不是特別清楚。”

對此，分析人士向記者指出，如果京杭廣場入市時該區(qū)域內的市場情況與現(xiàn)在持平，若其以2萬8~3萬元／平方米的價格入市，銷售同樣面臨一定壓力。