每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

宣布轉(zhuǎn)型商業(yè)之后的萬通地產(chǎn)，兩年后首次購入住宅用地。

5月28日，萬通地產(chǎn)公告披露，公司以160萬元/畝的價(jià)格，總計(jì)31161.24萬元的交易對(duì)價(jià)，受讓中新天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司擁有的中新天津生態(tài)城南部片區(qū)一幅住宅用地。當(dāng)天，該公司還在杭州余杭的土地出讓會(huì)上以76300萬元的總價(jià)拿下了一幅住宅用地。

對(duì)于一日內(nèi)超10億元連拿兩地，萬通地產(chǎn)管理層表示，在天津、杭州拿地只是住宅領(lǐng)域的補(bǔ)倉序幕，未來萬通仍將會(huì)在已進(jìn)入的城市拿地，適度放大住宅規(guī)模。

住宅用地補(bǔ)倉啟幕

此前，萬通地產(chǎn)的關(guān)鍵詞則是商業(yè)。2011年4月，馮侖從萬通董事長位置上退下，許立接任。同時(shí)，許立宣布萬通地產(chǎn)此后全面轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)許立對(duì)外稱，公司將在數(shù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)商用物業(yè)收入占總收入15%、利潤占總利潤30%、投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%~30%的目標(biāo)。

在宣告轉(zhuǎn)型后的兩年內(nèi)，萬通在住宅項(xiàng)目開發(fā)上鮮有動(dòng)作。5月28日晚，萬通地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司以160萬元/畝的價(jià)格，總計(jì)31161.24萬元的交易對(duì)價(jià)，受讓中新天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司擁有的中新天津生態(tài)城南部片區(qū)19號(hào)地塊的國有土地使用權(quán)。這也是萬通地產(chǎn)近期內(nèi)拿到的第一塊純住宅用地。

當(dāng)日，公司還在杭州余杭的土地出讓會(huì)上以76300萬元的總價(jià)拿下了位于勾莊的余政儲(chǔ)出[2013]26號(hào)地塊 (商住用地)，折合樓面價(jià)9145元/平方米，溢價(jià)率達(dá)33.17%。同時(shí)，勾莊的最高樓面地價(jià)從融科的8302元/平方米被刷新到萬通的9145元/平方米。

值得注意的是，此次拿地的天津和杭州，萬通早先亦有布局。就天津市場(chǎng)而言，也是萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)較大的一個(gè)區(qū)域。公司2012年年報(bào)顯示，天津地區(qū)的營收為18.68億元，北京地區(qū)的營收為15.68億元，天津地區(qū)的營收相比去年，下降了44.2%。

公開資料顯示，5月份，全國主要城市土地市場(chǎng)已經(jīng)有超過10宗高溢價(jià)地塊成交，總成交額已經(jīng)超過150億元。廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)新高。

“選擇這個(gè)時(shí)機(jī)拿地，并不是跟風(fēng)。”萬通地產(chǎn)總經(jīng)理云大俊表示，在公司商用項(xiàng)目儲(chǔ)備已達(dá)到合理規(guī)模、基本完成轉(zhuǎn)型布局后，購入宅地，向投資者傳遞了公司堅(jiān)持住宅與商用并重的策略。

轉(zhuǎn)型陣痛不可避免

轉(zhuǎn)型之初，萬通的商業(yè)藍(lán)圖甚是宏偉。許立曾表示，到2015年，萬通將投資150億元，開發(fā)超過100萬平方米的商用物業(yè)，持有投資級(jí)商用面積超過50萬平方米，目標(biāo)年租金收入11億元；商用物業(yè)的收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%~30%。

萬通地產(chǎn)2012年報(bào)顯示，目前包括北京、天津、杭州、上海都已擁有萬通中心；此外，北京CBD核心區(qū)Z3項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)工作全面展開。“未來幾年，我們的商用物業(yè)將用美國模式進(jìn)行擴(kuò)張，公司六成的資源會(huì)投向住宅，四成投向商用，但是因?yàn)椴僮鞣绞降牟煌?，這并不意味著商用資產(chǎn)的規(guī)模會(huì)小于住宅業(yè)務(wù)。”許立公開表示。

記者發(fā)現(xiàn)，從目前的狀況來看，萬通商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率極為有限。2012年萬通地產(chǎn)的物業(yè)租金約為1.3億元，同比增長22.48%。2011年物業(yè)租金收入僅為1.06億元，2012年主營業(yè)務(wù)收入為40.7億元，物業(yè)出租占比僅為3.1%。

馮侖曾公開表示，目前萬通地產(chǎn)有50%左右的投資在商業(yè)地產(chǎn)，投入重金卻沒有理想的回報(bào)，這一切可能對(duì)萬通地產(chǎn)造成巨大的壓力。萬通地產(chǎn)旗下有很多大型項(xiàng)目正在開發(fā)，開發(fā)如此多的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，需要巨額資金。

許立對(duì)此坦言，轉(zhuǎn)型陣痛不可避免，雖然有一定壓力，但長期來看，北京萬通中心2013年的租金收入可能要超過1.6億元，同時(shí)，在2016年入市的CBD區(qū)域Z3項(xiàng)目也是高端出租商用物業(yè)。

萬通地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)徐曉陽介紹，CBD物業(yè)投資資金規(guī)模大約為13.2億元，期限為5~7年，預(yù)計(jì)年收益率為12.57%~20.09%。“2018年物業(yè)價(jià)值短期達(dá)到峰值時(shí)，CBD投資基金將進(jìn)入逐步退出階段。”

萬通地產(chǎn)主管商用物業(yè)的副總經(jīng)理汪慶宏向記者透露，萬通地產(chǎn)正在籌建萬通房地產(chǎn)開發(fā)股權(quán)投資基金，主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)階段，投資項(xiàng)目多位于國內(nèi)一、二線城市，部分三線城市高流動(dòng)性的項(xiàng)目也在范圍之內(nèi)。“投資期限為4年，主要投資模式是，既可由萬通地產(chǎn)持有項(xiàng)目公司51%、基金49%，也可由基金100%持股項(xiàng)目公司。”

一位證券分析人士表示，近年來萬通地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)一直處于行業(yè)中等水平，從目前披露的業(yè)績報(bào)告來看，“輕資產(chǎn)”的模式很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)業(yè)績的爆發(fā)增長。