每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

5月29日，北京一家注冊(cè)資金只有1000萬(wàn)元的福潤(rùn)天成房地產(chǎn)有限公司以46億元拿下了上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路地塊，刷新了今年上海的總價(jià)地王。業(yè)界紛紛對(duì)該公司“蛇吞象”后的市場(chǎng)前景感到擔(dān)憂。

巧合的是,據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2009年，大龍地產(chǎn)（600159，SH）同樣因?yàn)?ldquo;蛇吞象”，高價(jià)競(jìng)得當(dāng)時(shí)公司財(cái)力根本沒(méi)有能力支付的天竺“地王”，此后，公司連續(xù)三年凈利潤(rùn)下滑，去年已虧損近億元。為避免今年業(yè)績(jī)繼續(xù)虧損，戴上“ST”的帽子，不得不在繼2011年甩掉明星項(xiàng)目北京王府井“西部會(huì)館”后，近日再次“變賣家產(chǎn)”。

甩賣“大龍新都”項(xiàng)目/

近日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大龍有限）與中融物產(chǎn)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱中融公司)簽訂了《解除協(xié)議》，大龍有限將不再建設(shè)北京市棉花片危改區(qū)“大龍新都”項(xiàng)目，中融公司將歸還公司10.58億元。大龍地產(chǎn)表示，由此將產(chǎn)生稅前約2.43億元的收益，這將對(duì)今年大龍地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生積極的影響。

大龍地產(chǎn)公告顯示，北京棉花片危改區(qū)“大龍新都”項(xiàng)目位于西城區(qū)虎坊橋西北側(cè)，地處二環(huán)內(nèi)黃金地段。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積16.29萬(wàn)平方米，使用性質(zhì)包括住宅、商業(yè)和辦公。

值得注意的是，早在2012年3月份，北京市國(guó)土局印發(fā)了 《北京市2011-2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，計(jì)劃稱“十二五”期間，三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項(xiàng)目用地。

“連遠(yuǎn)在通州的臺(tái)湖地區(qū)都成了‘香餑餑’”。一位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，京城土地的稀缺，使房企以強(qiáng)烈的擴(kuò)張動(dòng)力，逐漸滲透到更為遠(yuǎn)郊的土地市場(chǎng)中。

大龍地產(chǎn)此次“揮淚”甩掉二環(huán)內(nèi)的“黃金項(xiàng)目”，無(wú)異于“斷臂求生”。

此次終止的合作項(xiàng)目還要追溯至2004年。當(dāng)年大龍地產(chǎn)控股股東北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司與北京中融物產(chǎn)有限責(zé)任公司簽訂項(xiàng)目協(xié)議書，約定共同開發(fā)中融公司擁有的棉花片危改區(qū) “大龍新都”項(xiàng)目。

2005年3月，大龍城鄉(xiāng)將項(xiàng)目協(xié)議書中約定的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移給大龍地產(chǎn)控股子公司大龍有限，由大龍有限與中融公司共同開發(fā)。

雖地處黃金地段，但時(shí)隔8年，“拆遷難”仍是開發(fā)商最“頭疼”的問(wèn)題。截至目前，大龍地產(chǎn)為項(xiàng)目投入資金共計(jì)7.77億元。據(jù)了解，該項(xiàng)目共有拆遷戶數(shù)602戶，拆遷面積2.91萬(wàn)平方米，目前已完成拆遷工作戶數(shù)243戶，拆遷面積1.65萬(wàn)平方米。由于地塊拆遷難度大、進(jìn)程慢，無(wú)疑增加了開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)壓力，導(dǎo)致該項(xiàng)目難以進(jìn)入后期的開發(fā)建設(shè)銷售階段。

按照大龍有限與中融公司的約定，由中融公司繼續(xù)開發(fā)合同標(biāo)的地塊，大龍有限不再參與。同時(shí)，中融公司歸還雙方已發(fā)生的往來(lái)款項(xiàng)3.75億元，并支付大龍有限拆遷補(bǔ)償款6.83億元。

據(jù)媒體報(bào)道，大龍地產(chǎn)證券事務(wù)代表認(rèn)為，公司退出該項(xiàng)目主要是由于周期太長(zhǎng)，拆遷有難度，風(fēng)險(xiǎn)太大。而退出之后，公司資金得到有效回籠，將對(duì)2013年財(cái)務(wù)報(bào)表有所貢獻(xiàn)。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，大龍地產(chǎn)中途退出該項(xiàng)目，既避免了更大資金的投入，也促進(jìn)了項(xiàng)目退出而產(chǎn)生的部分資金的回流。“這種操作策略，應(yīng)理解為‘緩兵之計(jì)’。對(duì)于暫時(shí)改善財(cái)務(wù)困境、主動(dòng)創(chuàng)造喘氣機(jī)會(huì)與空間，仍是有部分積極意義的。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大龍最近退出與中融公司的合作項(xiàng)目，仍然帶有盲目涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目的不成熟色彩。表面來(lái)看，此次退出，從投資回報(bào)率來(lái)看，可能較為樂(lè)觀。但公司穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略形象再次被抹黑了，股東及社會(huì)公眾難免會(huì)在心中犯嘀咕。

“斷臂求生”支撐業(yè)績(jī)/

作為銷售規(guī)模在10億元以下的中小上市房企，大龍地產(chǎn)的“成名”還要追溯到“天竺地王”一戰(zhàn)。2009年11月，大龍地產(chǎn)以50.5億元的總價(jià)競(jìng)得北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地的土地使用權(quán)，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京總價(jià)和單價(jià)的“雙料”地王。令人意外的是，“地王”寶座還沒(méi)坐熱，大龍地產(chǎn)便因?yàn)闊o(wú)法按時(shí)繳納土地出讓預(yù)付款而被收回地塊，公司也因此被罰2億元。

值得注意的是，在扣除非經(jīng)常性損益后，公司凈利潤(rùn)已連續(xù)三年下滑。

大龍地產(chǎn)在2009年凈利潤(rùn)達(dá)到3.39億元，為近四年的歷史最高點(diǎn)。然而，2010年因“地王”被罰沒(méi)的2億元，占2009年全年凈利潤(rùn)60%，這一事件也成為大龍地產(chǎn)的 “滑鐵盧”。2010年，大龍地產(chǎn)凈利潤(rùn)下滑至2871萬(wàn)元，同比減少91%。2011年8月，大龍地產(chǎn)以8.2億元將子公司北京京洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司93.45%股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓給春光置地，而京洋公司的主要資產(chǎn)為王府井大街的明星項(xiàng)目“西部會(huì)館”。此次轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)投資收益3.62億元，凈利潤(rùn)2.72億元，占當(dāng)年大龍地產(chǎn)凈利潤(rùn)的98%。2012年，大龍地產(chǎn)因無(wú)大項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，凈利潤(rùn)為虧損9743萬(wàn)元，為5年來(lái)首次虧損。 自2010年起，公司便反復(fù)提到，結(jié)算收入出現(xiàn)下滑。這已成為公司業(yè)績(jī)走低的主要因素，也反映出公司后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目“難以為繼”。從2012年公司披露的情況看，目前在手項(xiàng)目?jī)H有中山、景湖園、馬坡9號(hào)地等項(xiàng)目。公司表示，將在適當(dāng)時(shí)機(jī)拿地，為下一步項(xiàng)目開發(fā)做準(zhǔn)備。但從現(xiàn)金情況看，2012年年底公司擁有貨幣資金3.23億元，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量則為-3.83億元。對(duì)此，公司調(diào)整了經(jīng)營(yíng)策略，稱將積極參與順義舊城改造。

對(duì)于大龍地產(chǎn)而言，2012年已虧損9742.71萬(wàn)元，今年一季度又虧損271.13萬(wàn)元，如果在2013年無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利的話，“披星戴帽”的可能性極大。

再度甩賣北京黃金地塊項(xiàng)目，則有望將大龍地產(chǎn)帶出虧損泥潭，緩解被戴帽的“燃眉之急”。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，2009年，大龍地產(chǎn)以“蛇吞象”之氣勢(shì)吞下了北京一“地王”，其實(shí)是意氣用事的拿地表現(xiàn)。因?yàn)樵?010年，因違約而被沒(méi)收2億元保證金后，大龍地產(chǎn)元?dú)獯髠?，那時(shí)資金鏈已出現(xiàn)了危機(jī)。這種過(guò)高估計(jì)實(shí)力、執(zhí)行不正確戰(zhàn)略的做法，遲早會(huì)影響大龍地產(chǎn)的發(fā)展。這從另一方面也說(shuō)明了“蛇吞象”僅有“魄力”要不得，這是加速企業(yè)衰退的致命一招。

行業(yè)面臨“重新洗牌”/

業(yè)界認(rèn)為，無(wú)論是并購(gòu)、合作、拿地?cái)U(kuò)張，還是轉(zhuǎn)型、退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷新一輪洗牌。

一位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，常態(tài)化調(diào)控導(dǎo)致利潤(rùn)率持續(xù)下滑，成本控制能力較弱的企業(yè)在當(dāng)前調(diào)控市場(chǎng)背景下沒(méi)有辦法生存，遲早會(huì)退出房地產(chǎn)業(yè)。

值得注意的是，萬(wàn)方地產(chǎn)公告公司名稱將變更為 “萬(wàn)方發(fā)展”，行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。上海新梅置業(yè)股份有限公司也在5月27日晚間宣布，出售持有的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)，并考慮逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，未來(lái)3年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬(wàn)家減至3.5萬(wàn)家。

從目前來(lái)看，由于暴利時(shí)代的終結(jié)，企業(yè)凈利潤(rùn)率持續(xù)下滑，2013年第一季度上市房企的凈利潤(rùn)率已經(jīng)下滑至13%左右。

上述人士認(rèn)為，銀行收緊對(duì)開發(fā)企業(yè)的貸款，尤其是收緊對(duì)于中小開發(fā)企業(yè)的貸款，導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境步履維艱。

嚴(yán)躍進(jìn)亦對(duì)大龍地產(chǎn)的表現(xiàn)表示了擔(dān)憂，“大龍地產(chǎn)甩賣項(xiàng)目求生存，實(shí)際上治標(biāo)不治本。盡管通過(guò)項(xiàng)目的處置，粉飾了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但其真正的體質(zhì)并未得到增強(qiáng)。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于股東而言，這種操作更有迷惑性?？此茣?huì)扭虧為盈，實(shí)際上其發(fā)展的內(nèi)核已被侵蝕。對(duì)于這樣的小公司，項(xiàng)目與資金匱乏，前景黯淡，值得投資者提高警惕。