每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李智 韓海龍 實習(xí)記者 蒙湘林    

評估篇

新都酒店巨資收購案標的資產(chǎn)評估存四大疑問

新都酒店此次收購之所以令人生疑，一方面是其租約本身諸多要素違背市場常理，另一方面也跟評估機構(gòu)出具的評估報告有直接關(guān)系，在《每日經(jīng)濟新聞》記者進行實地調(diào)查后，資產(chǎn)評估機構(gòu)北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司（以下簡稱中企華）出具的評估報告本身也有著不少疑問。

疑問一：收益法評估存不合理性/

據(jù)評估報告顯示，此次評估標的為惠州高爾夫球俱樂部的房產(chǎn)項目，即一棟兩層高的售樓部，評估基準日為2013年3月31日，中企華對其采取的取價依據(jù)包含該售樓部去年簽訂的租賃合同，其主要條款包括惠州怡海承租10年，首年租金2000萬元，租金每三年遞增10%。

基于此，評估機構(gòu)采用了收益法作為評估方法。其給出的依據(jù)為，該售樓部用途為高爾夫球場內(nèi)的俱樂部房產(chǎn)，市場交易案例稀少，不具備采用市場法評估條件；同時，該評估對象為收益性物業(yè)，成本法難以反映物業(yè)的市場供需狀況；結(jié)合評估對象的特點和本次評估目的，加之評估對象為收益性物業(yè)，物業(yè)現(xiàn)狀為整體出租，剩余租期較長，采用收益法可合理反映租約因素對物業(yè)價值的影響。

乍看之下，評估機構(gòu)對于租約和評估方法都給予了合理的意見。但記者采訪業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，此次的收益法評估完全是以租約為基礎(chǔ)，而這份租約存在很大的違約風(fēng)險，以收益法評估不盡合理。

深圳某地產(chǎn)公司房地產(chǎn)評估師程利偉給出了質(zhì)疑的看法，他認為，首先在租賃合同方面，一年2000萬元的租金簡直是“天價”，一般來說，一線城市里黃金地段的寫字樓也就是每月每平方米一兩百元，這棟兩層樓的售樓部能租到近500元/月/平方米，實屬罕見，有違市場常理。其次，對于承租方來說，出讓方出租的物業(yè)其實并不具備壟斷性，怡海地產(chǎn)的可選擇性很大，比如租別人的物業(yè)或者自建，從成本角度看，自己建售樓中心甚至更合理。

“最重要的是，本次評估采用的收益法完全基于這份租約所附帶的豐厚租金收益，但這份租約違約風(fēng)險很高，因為從公告內(nèi)容看，對承租方并沒有約束性條款，一旦承租方違約，上市公司將遭受損失。”程利偉補充道。

中企華對于高風(fēng)險也予以了提示，其表示因房地產(chǎn)調(diào)整政策的不確定性和合同條款內(nèi)未明確承租方違約責(zé)任，對10年租期內(nèi)風(fēng)險調(diào)整值確定為10%，則租期內(nèi)項目折現(xiàn)率為13.6%。程利偉對此解釋道：“風(fēng)險越高，折現(xiàn)就會越多，一般行業(yè)的市場折現(xiàn)水平不會超過10%，評估機構(gòu)給出13%，說明風(fēng)險已經(jīng)很高了。”

記者注意到，評估機構(gòu)在公告中還表示，本次評估是基于租賃合同及其專項法律意見書等資料基礎(chǔ)上進行評估，評估結(jié)論是在假設(shè)該等合同的相關(guān)條款符合國家相關(guān)法律法規(guī)，合同的實質(zhì)性內(nèi)容能得到嚴格執(zhí)行的基礎(chǔ)上得出，未考慮該等合同在效力和穩(wěn)定性方面對評估結(jié)論的不利影響。這也意味著一旦出現(xiàn)效力失效（如違約），目前的評估結(jié)論將受到影響。

疑問二：十年后租金驟降七成/

正是因為怡海地產(chǎn)給出的豐厚租約，目前標的資產(chǎn)在出售給新都酒店之時，獲得了356.28%的高溢價。然而令人無法理解的是，在中企華出具的評估意見中，十年后的租金卻驟降至150元/平方米/月。

對于合同期外 （10年租期之后）的租金定價情況，中企華認為，隨著“全球候鳥度假地”房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成，預(yù)計評估對象作為售樓中心、臨時會所等功能將趨于弱化。但房地產(chǎn)開發(fā)項目完成后，人口密度的提高，其作為商務(wù)配套的功能將有所增強，租期外租金按市場租金預(yù)測。評估機構(gòu)經(jīng)綜合對比分析，確定俱樂部房地產(chǎn)于合同期外的市場租金為150元/平方米/月。

也就是說，該物業(yè)在租期內(nèi)的起始租金價格就達到了500元/平方米/月，而且在十年內(nèi)還會不停上漲，但是隨著周邊的發(fā)展，租期外也就是十年后租金的市場價格，卻被評估機構(gòu)確定為150元/平方米/月，僅為目前的租金的近三折。

“評估機構(gòu)認為該售樓部未來有商業(yè)價值，但十年后月租金價格卻大幅下降，這一點可能存在貓膩。”程利偉對此評論道，評估機構(gòu)對于10年后的租金水平取值150元，但目前卻按合同約定的近500元履約，本身就說明該資產(chǎn)存在重大風(fēng)險且評估不合理。

疑問三：缺失信息未納入評估/

《每日經(jīng)濟新聞》記者還注意到，從調(diào)查情況來看，承租方在租約簽訂前已經(jīng)在使用標的資產(chǎn)，但是公告并未披露，而且隨著在建商業(yè)物業(yè)的建成，其價值也將受到影響，但這些要素公告中均未提及。

據(jù)記者實地調(diào)查了解，售樓部工作人員表示該售樓部早在2011年就已經(jīng)在使用，當時就是用于周邊樓盤的銷售，如此看來，既然在前年已被使用，考慮到怡海地產(chǎn)和惠州高爾夫球俱樂部的關(guān)聯(lián)關(guān)系，無非是租賃或者免費使用，如果是租賃使用，那就應(yīng)該存在歷史租賃合同，如果是免費使用，為何去年又要開始簽訂租約？而且正是這一份并不合理的租約，成為了評估交易價格的基礎(chǔ)。

另外，售樓部的旁邊存在一棟在建建筑，根據(jù)現(xiàn)場施工圖顯示，建設(shè)單位為惠州高爾夫球俱樂部，據(jù)現(xiàn)場采訪調(diào)查看，該建筑未來將作為酒店使用。程利偉對此說道：“單從定價依據(jù)看，評估機構(gòu)認可標的資產(chǎn)所處地段的稀缺性和唯一性，但目前該售樓部旁邊的在建建筑的用途會涉及部分商業(yè)功能，屬于競爭性物業(yè)，那唯一性和稀缺性的說法自然無法站住腳。”

由于上述兩宗事項，公司并未予以披露，因此，評估機構(gòu)所出具的評估報告并未包含這兩項內(nèi)容。程利偉認為，如果此前售樓部有使用歷史甚至有使用價格，那對于評定租金水平是有參考依據(jù)的，而周邊在建建筑如有競爭性，也將對評估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

此外，程利偉還提醒記者，根據(jù)評估報告顯示，售樓部所占用的土地為惠州高爾夫球場有限公司擁有的91114.13平方米其他商服用地，本次收購僅辦理房產(chǎn)過戶，所占用土地并不辦理分宗和過戶，這個信息在交易協(xié)議公告里未注明。也就是說，本次花大價錢收購的房產(chǎn)，所占用的土地還屬于出讓方。

疑問四：評估師資質(zhì)分類存疑/

評估報告的諸多疑問讓這筆收購的公允性大打折扣，記者試圖就以上疑問詢問北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司，但對方以記者本人必須親自到公司現(xiàn)場為由婉拒了采訪要求。

據(jù)了解，北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司為中企華資產(chǎn)評估公司的成員機構(gòu)，旗下有16家分公司。其業(yè)務(wù)范圍涵蓋資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、咨詢業(yè)務(wù)和審計業(yè)務(wù)等。據(jù)其官網(wǎng)介紹，公司經(jīng)營業(yè)績連續(xù)十五年(1997年至2011年)位居行業(yè)榜首。

記者注意到，負責(zé)新都酒店本次資產(chǎn)評估的為中企華的兩位注冊資產(chǎn)評估師，分別為鄭曉芳和王愛柳。對此，擁有注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師雙重身份的程利偉認為，按國際慣例來看，房地產(chǎn)評估，土地評估與其他資產(chǎn)估價資質(zhì)是分開的。從我國現(xiàn)有評估行業(yè)資質(zhì)分類來看，有資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師、土地估價師等六種資質(zhì)，根據(jù)行業(yè)資質(zhì)分類，對房地產(chǎn)的評估需要有注冊房地產(chǎn)估價師出具報告。因此新都酒店本次資產(chǎn)評估由北京中企華的兩位資產(chǎn)評估師出具報告，和目前我國評估行業(yè)的行業(yè)分類是有一定沖突的。