每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

近日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) （以下簡(jiǎn)稱北京住建委）下發(fā)通知稱，為進(jìn)一步提高商業(yè)、辦公和大戶型商品住房預(yù)售許可門檻，明確了頒發(fā)預(yù)售許可證前的樓層進(jìn)度。

與北京樓市調(diào)控不斷收緊形成鮮明對(duì)比的是，開發(fā)商拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國(guó)4個(gè)主要一線城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1411.8億元，比2012年同期的314.4億元上漲了350%。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，最近北京樓市調(diào)控政策出臺(tái)得比較頻繁，在預(yù)售證上就形成了多重阻擊。在出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管政策后，如今又從工程建設(shè)角度來規(guī)范預(yù)售許可證的發(fā)放。“這表明隨著‘國(guó)五條’地方細(xì)則的深入，樓市調(diào)控將深入細(xì)節(jié)，且更有針對(duì)性。暫不論是否能瞄準(zhǔn)大戶型這類靶子，單從震懾角度看，就能對(duì)房企起到警示作用。”

豪宅市場(chǎng)再承壓

北京住建委通知稱，從今年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到以下條件：地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低于7層）。

此前，北京市預(yù)售商品房條件是嚴(yán)格按照 《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，要求已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，同時(shí)預(yù)售商品房投入的開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總投資的25%以上，但對(duì)工程進(jìn)度一直未作要求，預(yù)售許可門檻與其他省市相比偏低。

有分析人士指出，從工程建設(shè)角度來控制預(yù)售證發(fā)放，實(shí)際上是為購(gòu)房者減輕了諸多風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商如果輕易得到預(yù)售款，不見得會(huì)用于工程建設(shè)中，甚至?xí)l(fā)生攜款潛逃等惡性事件。對(duì)工程建設(shè)實(shí)行硬性指標(biāo)后，讓商品房的原型先打造出來，有利于購(gòu)房者更清晰地看到相應(yīng)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)功能，這樣減少了信息不對(duì)稱性，有利于其更好地決定購(gòu)買行為。對(duì)于開發(fā)商而言，產(chǎn)品基本成型有利于降低未來竣工的不確定性。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京上述政策的出臺(tái)，會(huì)給豪宅市場(chǎng)帶來新的壓力。本身豪宅市場(chǎng)預(yù)售證就受到了一個(gè)關(guān)卡的影響，加上這種制度，此類房企就更加措手不及了。

房企搶地或?qū)⑹諗?/p>

值得注意的是，“限價(jià)令”已初現(xiàn)威力。進(jìn)入6月以后，北京市新房供應(yīng)量出現(xiàn)井噴，尤其是定位快銷項(xiàng)目的開發(fā)商選擇了適當(dāng)降低利潤(rùn)，以求盡早入市搶得市場(chǎng)先機(jī)。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月12日，6月份北京樓市已有18個(gè)項(xiàng)目新開盤，比5月份同期整整多出一倍，同時(shí)創(chuàng)下了今年以來各月同期放量的最高峰值。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，自北京樓市新建住宅執(zhí)行限價(jià)政策以來，新增供應(yīng)持續(xù)吃緊已經(jīng)兩個(gè)月有余。同時(shí)，供應(yīng)的緊缺與市場(chǎng)預(yù)期向好形成強(qiáng)烈的反差，這反而成為購(gòu)房需求持續(xù)堅(jiān)挺的助推器。5月和6月往往是開發(fā)商沖擊全年業(yè)績(jī)的黃金時(shí)期，在目前購(gòu)房需求高漲的形勢(shì)下，靠快周轉(zhuǎn)贏得利潤(rùn)的開發(fā)商顯然有些“按捺不住”了。

對(duì)于房企搶地背后的動(dòng)力，一位開發(fā)商曾透露，三、四線城市土地價(jià)格雖低，但市場(chǎng)需求寡淡，項(xiàng)目利潤(rùn)率不高。一、二線城市雖然地價(jià)高，但市場(chǎng)火爆，大多數(shù)房企仍看好一、二線城市。去年的快速去庫存已導(dǎo)致多數(shù)開發(fā)商在一線城市 “無貨可囤”，現(xiàn)在是“補(bǔ)倉”。

陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，去年是土地成交的低點(diǎn)，今年房企都在積極拿地。一線城市土地出讓量并不大，由于地價(jià)單價(jià)高，所以總價(jià)值反而高了。“庫存在減少，一線城市的需求繼續(xù)增大，以及一些外地公司想通過一些城市建立品牌制高點(diǎn)，都是房企看好一線城市樓市的原因。”

值得注意的是，有接近開發(fā)商的人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，隨著調(diào)控的持續(xù)收緊，多家房企在京拿地的熱情有所下降。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前政策的打壓對(duì)房企，尤其是豪宅及大戶型的開發(fā)企業(yè)而言，未來拿地會(huì)有所掂量。資金來源的渠道進(jìn)一步收窄，可運(yùn)用的范圍變小，從目前來看，政策打壓，會(huì)使房企拿地動(dòng)作有所收斂。

在他看來，對(duì)于開發(fā)此類物業(yè)的房企而言，預(yù)售證不好領(lǐng)、預(yù)售金不好用，會(huì)對(duì)此類房企的資金鏈帶來沉重打擊。作為豪宅的開發(fā)商，若一心“搶地”，則會(huì)陷入政策的泥潭。只有嚴(yán)控成本，減少繁瑣環(huán)節(jié)，才能以高效、有序的工程進(jìn)度完成項(xiàng)目，最終促使資金回籠。