每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

一個(gè)月之前世博板塊商用地平均樓板價(jià)高達(dá)4萬(wàn)元；僅僅一個(gè)月后，同一板塊出讓的兩幅地塊樓板價(jià)都降到了不到3萬(wàn)元/平方米?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這不可能是土地市場(chǎng)退燒，而是因?yàn)橄嚓P(guān)地塊附帶了拿地企業(yè)“入駐上海世博會(huì)地區(qū)國(guó)際企業(yè)總部集聚區(qū)”的承諾，此次參與拍地的企業(yè)均為央企，所以在土地出讓金上會(huì)有一定程度的折讓。公開(kāi)信息顯示，在2011年，世博9幅地塊同樣均以底價(jià)由中國(guó)商飛、中信建設(shè)等央企拿下。

世博板塊出讓均價(jià)月降一萬(wàn)

昨日（6月20日），世博板塊再次出讓兩幅地塊。據(jù)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)上海市規(guī)土局）出讓公告，其中A13A-02東至國(guó)展路，南至國(guó)展路、A13A-03地塊，西至A13A-01、A13A-04、A13A-03地塊，北至世博大道，出讓面積18218.4平方米、容積率4.5；A13A-03東至國(guó)展路，南至國(guó)展路，西至白蓮涇路，北至A13A-04地塊，出讓面積14786.5平方米，容積率5.2。兩幅地塊土地用途均為商辦。

搜房網(wǎng)消息顯示，中國(guó)銀聯(lián)股份以23.3億元底價(jià)奪得A13A-02地塊，折合樓板價(jià)28429元/平方米。而A13A-03地塊由中國(guó)電子科技集團(tuán)以21.85億元底價(jià)競(jìng)得，折合樓板價(jià)28429元/平方米。

這相比5月出讓的世博地塊均價(jià)降低了約1萬(wàn)元/平方米。

5月上旬，世博A片區(qū)商辦用地曾迎來(lái)三連拍，并二度刷新了2012年以來(lái)上海的單價(jià)“地王”紀(jì)錄。上海市規(guī)土局網(wǎng)站發(fā)布的信息顯示，世博A09B-02地塊以9.78億元成交，折合樓板價(jià)40079元/平方米，溢價(jià)率達(dá)48%，競(jìng)得人是遠(yuǎn)東新世紀(jì)（中國(guó)）投資有限公司。據(jù)悉，這是世博區(qū)域地塊成交單價(jià)首度沖破4萬(wàn)元，這一樓板價(jià)也刷新了2012年以來(lái)上海土地市場(chǎng)的單價(jià)地王紀(jì)錄。除了A09B-02地塊，A09A-02同樣以近48%的溢價(jià)率成交，總價(jià)為12.12億元，折合樓板價(jià)39932元/平方米。

為何僅僅過(guò)了一個(gè)月，世博A片區(qū)商辦用地樓板價(jià)就銳減了1萬(wàn)多元？據(jù)悉，上海商辦物業(yè)價(jià)格有大幅趕上住宅的跡象。德佑地產(chǎn)分析報(bào)告顯示，位于黃浦淮海中路板塊的企業(yè)天地商業(yè)中心目前網(wǎng)上房地產(chǎn)報(bào)價(jià)12.59萬(wàn)~20萬(wàn)元/平方米，是上海報(bào)價(jià)最高的寫(xiě)字樓，其售價(jià)已經(jīng)接近上海頂級(jí)住宅。

受此影響，上海的商業(yè)用地價(jià)格也在走高。

蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶對(duì)此表示，這絕不可能是土地市場(chǎng)退燒造成的，即使是地價(jià)下跌，也不可能一個(gè)月左右時(shí)間降那么多。

招標(biāo)方案不同致地價(jià)差異大

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，自2011年10月出讓首幅世博地塊至今，該板塊已出讓了21幅經(jīng)營(yíng)性用地，皆為商辦用途；累計(jì)出讓面積為17.6萬(wàn)平方米，出讓總金額達(dá)166.16億元。其中，世博B片區(qū)內(nèi)已出讓的15幅地塊，皆為底價(jià)成交。

宋延慶認(rèn)為，昨日成交的地塊，之所以較5月成交的其他世博A片區(qū)商辦用地價(jià)格要低，主要原因還是在于招標(biāo)方案的不同。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上海市規(guī)土局網(wǎng)站查到的世博地塊《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓須知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《須知》），盡管針對(duì)競(jìng)買(mǎi)資格的規(guī)定是，境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加。但據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄透露，此次參與拍地的企業(yè)均為央企，所以在土地出讓金上會(huì)有一定程度的折讓。

《須知》中關(guān)于需提交的競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)文件中有一項(xiàng)為，上海市有關(guān)部門(mén)

（經(jīng)信委或金融辦或市工商聯(lián)或商務(wù)委或臺(tái)辦、上海世博園區(qū)后續(xù)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）針對(duì)本地塊頒發(fā)的認(rèn)定文件原件及競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人向市有關(guān)部門(mén)提交的關(guān)于入駐上海世博會(huì)地區(qū)國(guó)際企業(yè)總部集聚區(qū) （A片區(qū)）地塊的承諾書(shū)原件。

薛建雄指出，世博招商的土地要求拿地開(kāi)發(fā)商把運(yùn)營(yíng)總部放過(guò)去，帶動(dòng)商貿(mào)圈的氛圍，也保障了未來(lái)的稅收。所以有很大一部分是針對(duì)央企的，以此來(lái)提升區(qū)域的整體價(jià)值，只有這樣民企才會(huì)看好區(qū)域發(fā)展，并愿意高投入高定位開(kāi)發(fā)。