每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 沙斐 發(fā)自上海

五月以來，北上廣深多地連續(xù)出現(xiàn)“地王”，數(shù)十天內(nèi)不斷拍出多幅高價(jià)地塊。令人感到驚詫的是，其中一些拍得高價(jià)地塊的開發(fā)商，并不是業(yè)內(nèi)有名的地產(chǎn)商，很多公司的資金實(shí)力和銷售規(guī)模非常有限。在這樣的背景下，這些公司的資金來源引發(fā)了業(yè)界巨大爭議。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)過一個多月的連續(xù)追蹤發(fā)現(xiàn)，這些公司之所以能夠購買高價(jià)地，主要是因?yàn)樗麄兺ㄟ^私募和信托融資。但隨著金融監(jiān)管部門對“影子銀行”的治理，大量流入私募和信托的資金將重新回流到銀行，這些中小企業(yè)的資金來源或?qū)⒚媾R危機(jī)。

4月10日，泰禾集團(tuán)（000732，SZ）全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱福州泰禾）以19.3億元的最高價(jià)，摘得北京通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)地塊，擊敗了包括萬科、首開、北京城建、綠地在內(nèi)的眾多房企。該地塊樓面地價(jià)達(dá)1.18萬元/平方米，土地溢價(jià)率達(dá)到112%。

在此之后，泰禾集團(tuán)一路狂飆，接連在北京、上海、福建等地大量拿地，截至上半年，其出資購買的土地總金額已經(jīng)達(dá)到79億元。而去年這家公司的營業(yè)收入總額只有26億元出頭。

泰禾集團(tuán)何以有如此巨量的資金來購買土地？這個懸念在今年的6月5日被泰禾揭開。原來其拍得的通州地塊的資金，很大一部分是通過信托計(jì)劃來融資的。

信托計(jì)劃規(guī)模達(dá)20億元

泰禾集團(tuán)官網(wǎng)資料顯示，2013年至今泰禾已斬獲六幅地塊，總計(jì)占地791畝、總建筑面積近53萬平方米、總金額57.28億元。僅在北京市場，自去年年底以來，泰禾共獲得包括朝陽、通州三塊土地，共計(jì)耗資49.05億元

上述土地購買金額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了泰禾集團(tuán)去年的營業(yè)收入。公司今年一季報(bào)顯示，截至一季末貨幣資金只有14.79億元，卻有10億多元的其他應(yīng)付款、2億多元的短期借款，以及2億多元的應(yīng)付稅款。而泰禾集團(tuán)一季度末通過各種手段籌措獲得的資金總額也不過30多億元。

在這樣的背景下，泰禾集團(tuán)在今年上半年大量拿地，資金究竟從何而來？泰禾集團(tuán)的一份公告給出了答案。

6月6日，泰禾集團(tuán)公告稱，重慶國際信托擬設(shè)立“中維泰禾集合資金信托計(jì)劃”，該計(jì)劃規(guī)模為20億元人民幣，用于北京中維泰禾置業(yè)有限公司（福州泰禾的全資子公司）對北京通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)多個地塊的開發(fā)建設(shè)。其中，福州泰禾擬以7億元財(cái)產(chǎn)參與該信托計(jì)劃。

同時，泰禾集團(tuán)同意為福州泰禾、北京中維泰禾置業(yè)有限公司在與重慶國際信托合作中所涉及的，規(guī)模20億元的“中維泰禾集合資金信托計(jì)劃”提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保額度最高不超過25億元，擔(dān)保期限兩年。

信托擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)增大

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些高價(jià)地其實(shí)很少是拍地企業(yè)使用自有資金獲得的，大部分資金都是通過信托和私募獲得。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄表示，信托公司必然會讓開發(fā)商提供相應(yīng)的擔(dān)保才幫其成立信托，以中維泰禾為例，除了集團(tuán)連帶擔(dān)保，還需要附帶新拿的土地，才能夠保證信托是安全的，但對于泰禾集團(tuán)來說風(fēng)險(xiǎn)就增大了。

薛建雄指出，如果未來房價(jià)不漲、甚至下跌的話，泰禾可能就撐不住了，因?yàn)樵摴灸玫氐某杀痉浅８摺?/p>

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，泰禾集團(tuán)目前之所以快速擴(kuò)大規(guī)模，很可能是為了再融資以及降低融資的成本。因?yàn)橹挥幸?guī)模做大了，才有可能從廣泛的渠道獲得資金。但在擴(kuò)張的過程中，土地市場吹出的泡沫一旦破裂，最終可能會導(dǎo)致公司資金出現(xiàn)危機(jī)。

不過，對于上述觀點(diǎn)，泰禾集團(tuán)相關(guān)人士表示不予置評。