每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

繼成立資管中心之后，金科股份（000656，SZ）再掀拿地風(fēng)潮。6月26日，金科股份公告稱，集團(tuán)旗下兩公司分別在新疆五家渠市和貴州遵義市密集拿地，總拿地面積接近50萬平方米，約合土地746畝，總耗資3.37億元，單價(jià)成本約45萬元/畝，土地性質(zhì)以商服兼容住宅為主。

這是金科股份首次布局上述區(qū)域。金科股份為何要選擇這些地級(jí)市布局呢？重慶某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，可能是考慮到拿地成本低。而金科股份一位不愿具名的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，進(jìn)入遵義與五家渠，公司是出于區(qū)域布局考慮。

首次布局貴州、新疆

在品牌房企回歸一線城市拿地之際，金科股份卻在三四線城市的土地市場上接連出手。

公告顯示，近日金科股份控股子公司新疆金科宇泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以掛牌出讓方式取得新疆維吾爾自治區(qū)五家渠市1宗地的土地使用權(quán)，宗地編號(hào)為“LSGP2013-41號(hào)”，位于五家渠市青湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南區(qū)，占地面積為95846.24平方米，成交總價(jià)為2693.2793萬元。

此外，金科股份全資子公司重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以掛牌出讓方式取得貴州省遵義市4宗地的土地使用權(quán)，地塊均位于遵義市新浦鎮(zhèn)文武村，除了8號(hào)地塊為商服用地之外，另外三宗地塊均為商服與住宅用地。

這是金科股份首次布局貴州與新疆的房地產(chǎn)市場。據(jù)悉，上述兩地的拿地總面積接近50萬平方米，約合746畝土地，總耗資3.37億元，單價(jià)成本45萬元/畝。金科股份一位不愿具名的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，進(jìn)軍云貴等地區(qū)是公司的戰(zhàn)略需要，比如首先進(jìn)入貴州的遵義市，是考慮到先要進(jìn)行區(qū)域布點(diǎn)，熟悉當(dāng)?shù)厥袌觯傧騾^(qū)域核心城市布局。

自年初以來，金科股份在三四線區(qū)域斬獲頗豐，拿地總面積合計(jì)146萬平方米，約合土地2200畝，共付土地款約31.5億元，同比增長高達(dá)45%。

高負(fù)債擴(kuò)張存隱憂

截至2012年底，金科股份資產(chǎn)負(fù)債率已接近85%，但金科股份在去年年報(bào)中稱，“公司財(cái)務(wù)管理水平有明顯提升，財(cái)務(wù)狀況良好，資產(chǎn)負(fù)債率比年初下降0.81個(gè)百分點(diǎn)”。

雖然如此，為了保持公司業(yè)績，金科股份仍通過頻繁的信托融資或銀團(tuán)貸款等形式來實(shí)現(xiàn)拿地或并購擴(kuò)張。2012年金科股份累計(jì)償還信托融資25.55億元，新增信托融資25.51億元。

金科股份今年一季報(bào)顯示，在今年2、3月份，公司分別集中與安信信托、重慶信托、中鐵信托、興業(yè)信托簽署了貸款融資合同，共融資20.5億元，期限兩年，利率約為11%，遠(yuǎn)高于同期銀行借款利率。

今年5月10日，金科股份控股子公司北京金科納帕置業(yè)與中信銀行、昆明信托共同簽訂了16億元的《銀團(tuán)貸款合同》，貸款綜合成本為9.7%/年。其中，該公司分別向中信銀行、昆明信托各貸款8億元。

來自克而瑞的 《中國城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排行榜》研報(bào)認(rèn)為，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張以及房價(jià)的持續(xù)走高，一部分三、四線城市近年來也開始大力發(fā)展樓市，但這些城市的需求并不能支撐其巨大的開發(fā)體量，未來風(fēng)險(xiǎn)正在聚集。

僅以金科股份今年以來新進(jìn)入的城市為例，5月17日，金科股份進(jìn)軍江蘇如皋市，而這僅是一個(gè)縣級(jí)市。另據(jù)媒體兩個(gè)月前曾報(bào)道稱，“在中西部城市遵義，已經(jīng)推向市場的樓盤住宅建筑面積總量超過3000萬平方米，按照遵義年均銷售量200萬平方米左右推算，消化期要15年”。

不過，上述負(fù)責(zé)人表示，做任何事情都有風(fēng)險(xiǎn)，不能專家說三四線城市有較大風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)就不敢去開發(fā)了，如果結(jié)合到當(dāng)?shù)爻鞘懈脑斓钠惹行?，再加上低成本?yōu)勢，還是可以平衡風(fēng)險(xiǎn)的。