每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“錢荒”來(lái)襲，會(huì)否成為土地市場(chǎng)的分水嶺？

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1～6月份全國(guó)306個(gè)城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達(dá)11305億元，與去年同期相比大幅增長(zhǎng)60%；其中，4～6月份全國(guó)土地交易共計(jì)7564宗，土地出讓金5366億元，與去年同期相比增長(zhǎng)39%。

“下半年土地市場(chǎng)難以繼續(xù)大幅升溫，整體市場(chǎng)形勢(shì)將出現(xiàn)變化，”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，相比6月前，資金面出現(xiàn)變化，“錢荒”雖還未直接影響實(shí)體行業(yè)，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理影響不容小視。“一旦資金收緊，房地產(chǎn)的漲幅肯定被抑制”。

首宗地塊成交降溫

6月27日， 福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京華瀾恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體以14.3億元的價(jià)格，競(jìng)得石景山銀河商務(wù)區(qū)C2商業(yè)金融用地，成交樓面價(jià)13573元/平方米。而該宗地塊的成交，也是“錢荒”來(lái)襲之后，北京土地市場(chǎng)首宗出讓的經(jīng)營(yíng)類地塊。

值得注意的是，就在今年4月9日，石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地被新能（北京）國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.65億元競(jìng)得，樓面價(jià)為2.13萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)174%。

6月27日，上海綠地聯(lián)合福建泰坤貿(mào)易有限公司耗資47億元，摘得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊，刷新上海（樓盤）總價(jià)地王，該地塊樓板價(jià)8539元/平方米，溢價(jià)率6.74%。

6月27日當(dāng)日，北京市共計(jì)出讓了4宗經(jīng)營(yíng)性地塊，除過(guò)泰禾競(jìng)得的石景山地塊之外，綠地集團(tuán)北京京永置業(yè)有限公司以4.24億元競(jìng)得北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)地塊；北京綠地京城置業(yè)有限公司和北京綠地京華置業(yè)有限公司聯(lián)合體以4.965億元、保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.8億元競(jìng)得北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)地兩宗地塊。

但相比之下，大部分地塊的溢價(jià)率相比之前都有所降低。

“從6月成交的4塊經(jīng)營(yíng)性地塊看，溢價(jià)率及成交量都未繼續(xù)5月份的熱度。這種接近零溢價(jià)的土地出讓結(jié)果在5月份是不可能出現(xiàn)的。”張大偉表示，預(yù)計(jì)在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續(xù)之前土地市場(chǎng)瘋狂出價(jià)現(xiàn)象。

但其補(bǔ)充道，因?yàn)?月份這幾塊土地位置及屬性并不是熱門地塊，7月依然有多宗熱門地塊出讓，“整體市場(chǎng)還有可能出現(xiàn)超高溢價(jià)，但熱度肯定會(huì)比之前有所降低。”

土地市場(chǎng)或迎拐點(diǎn)

一季度,房企業(yè)績(jī)一片飄紅，房企的資金狀況處于最近幾年最寬裕的時(shí)機(jī)，也使得各大房企在全國(guó)拿地的積極性明顯上漲。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年1～6月，萬(wàn)科、保利、龍湖、恒大等全國(guó)標(biāo)桿企業(yè)共計(jì)獲取108宗土地，出讓金747億元，與去年同期相比增加135%，其中萬(wàn)科、龍湖、保利三企業(yè)拿地金額同比翻番；在北京，2013年1～6月首開、萬(wàn)科、綠地、首創(chuàng)、中海等企業(yè)均有不同程度斬獲。

區(qū)域角度而言，由于一線城市樓市供需矛盾突出，加上年初政府推地積極性較高，上半年土地交易地塊514宗，土地出讓金高達(dá)1829億元，比去年同期上漲315%，同比翻兩番。

一線城市中，2013上半年北京土地市場(chǎng)表現(xiàn)尤其搶眼，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1～6月北京土地交易100宗，土地出讓金664億元，與去年同期相比上漲357%。

土地交易量上漲的同時(shí)，土地交易價(jià)格溢價(jià)水平也居于高位。2013年1～6月成交的15493宗土地中，平均溢價(jià)率為14.8%，去年上半年土地交易平均溢價(jià)率僅為5.1%。

但記者通過(guò)北京市土地整理儲(chǔ)備中心信息了解到，7月份入市的熱門地塊較多，不僅有夏家胡同地塊、孫河地塊，也有臺(tái)湖等郊區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域。“整體北京市場(chǎng)目前來(lái)看，商品房住宅地塊的高價(jià)難以避免，整體土地市場(chǎng)應(yīng)該加快限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊的出讓。”張大偉表示，整體市場(chǎng)還有可能出現(xiàn)超高溢價(jià)，但熱度肯定會(huì)比之前有所降低。

對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心杜俊丹告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，流動(dòng)資金緊張終將影響房企拿地?zé)崆椋?ldquo;拿地溢價(jià)率有望降低。”

“其次，提高房企融資成本，市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率提高，作為房企融資工具的銀行貸款、債券、股票和信托等各項(xiàng)金融產(chǎn)品的必要回報(bào)率將會(huì)隨之提高，比如，京城多家大行的房貸按揭利率都取消了優(yōu)惠，按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，深圳一家銀行甚至將消費(fèi)貸款利率也上浮了30%，”杜俊丹表示，銀行內(nèi)部的審核將會(huì)更加嚴(yán)格，對(duì)貸款用途上的附加條件也增多，出款周期拉長(zhǎng)、額度更小，并且只有資信較高的房企才會(huì)獲得資金，小型、資信狀況不佳的房企面臨風(fēng)險(xiǎn)加大。