每經(jīng)實習記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

*ST國商（000056.SZ）去年七月在小股東多次抗爭下，終于將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式，但公司凈資產(chǎn)為負的局面卻并未如小股東們預(yù)期中那樣扭轉(zhuǎn)。事實上，由于旗下核心項目皇庭國商購物廣場遲遲未能完工，客觀條件的不達標直接架空了公允價值計量的實現(xiàn)，*ST國商靠土地和子公司變賣勉強實現(xiàn)2012年凈利潤扭虧，但凈資產(chǎn)卻已連續(xù)為負兩年，瀕臨退市的邊緣。

6月28日，深國商年度股東大會上，公司再次被眾股東逼問年內(nèi)是否能實現(xiàn)皇廷廣場公允價值評估，公司總裁陳小海表示，皇廷廣場預(yù)計今年十月開始部分試營業(yè)，較去年年報中披露有所延誤，今年內(nèi)皇庭廣場五層中的三層達施工完成結(jié)轉(zhuǎn)后，可達到公允條件，評估才有可能進行。

皇廷廣場開業(yè)再延后

“今年內(nèi)，皇庭廣場開業(yè)是不是定了？”股東問題一出，引起一陣議論。

“年年都定了，年年都延誤”，“以前說的都一筆勾銷，陳總，你再說一遍，我們再信一次。”話語剛落，哄笑聲、掌聲同時爆發(fā)，公司總裁陳小海、董秘曹劍、財務(wù)總監(jiān)周小亮在內(nèi)的公司管理層坐在發(fā)言席上，面露尷尬。

皇庭廣場的開業(yè)時間已經(jīng)是股東和公司之間糾纏多年的老問題。2010年年報中，公司就曾表示預(yù)計皇庭廣場2011年起正式開業(yè)。而一年后，皇庭廣場依舊處在施工階段。2012年，深國商年報中再次明確，皇庭國商購物廣場項目正在全面進行開業(yè)籌備工作，預(yù)計在2013年三季度全面完工。公司計劃于2013年中擇機分層實現(xiàn)開業(yè)。

如今第三季度已至，皇庭廣場開業(yè)并無突破，施工進度也與半年前大致相同。陳小海在股東會上表示，目前皇庭廣場施工進度較2012年年報計劃有所滯后，共5層的廣場中，現(xiàn)已完成4層的公共部分裝修，首層還在裝修中。

工程滯后的原因，陳小海表示，主要是因為股東大會通過的7億元貸款本應(yīng)去年11月應(yīng)該到賬，一直等到今年5月下旬才開始陸續(xù)放款，上半年大股東雖然也對公司有資金上的支持，但資金鏈還是比較緊，工程款滯后造成工期延誤。

公司預(yù)計，今年8月能完成公共部分的裝修，今年10月可能會依據(jù)招商和品牌門店裝修情況，對皇庭廣場部分層進行試營業(yè)。業(yè)內(nèi)人士表示，公共區(qū)域裝修結(jié)束后還需等待門店裝修，一般服裝類門店需1~2個月，餐飲類需要2~3個月，院線類則需要4~6個月，皇庭廣場離全面開業(yè)還有一定差距。

定位高端：奢侈品層七成暫無商家入駐

此前，公司曾多次對外表示，作為核心項目的皇庭國商購物廣場處于深圳中心區(qū)核心地段，具有較強突出的地域優(yōu)勢，定位高端。但是，目前該項目的奢侈品招商情況并不樂觀。

陳小海坦言，目前奢侈品層的招商率僅三成左右，不過他強調(diào)，隨著工程進度不斷加快，該層的招商工作也在推進中，出于與品牌方的保密約定，目前無法透露具體洽談中的奢侈品牌。

公開資料顯示，皇廷國商購物廣場總建筑面積近13.6萬平方米,商業(yè)面積8.08萬平方米。陳小海表示，截至6月底，已出租商鋪的面積達到總面積的73.8%，43個商家已經(jīng)進行收鋪，陸續(xù)在進行裝修。

公司在股東大會上透露，目前皇庭廣場的按建筑面積來算租金為300~350元/平米，已經(jīng)接近萬象城開業(yè)兩年后的租金水平。廣場實用率為55%。如果按實用面積計算，每平方米達到600元左右。陳小海表示，租金用三種方式與商家簽署，一種是每年遞增的租金方式，一個是保底租金加營業(yè)額扣點的方式，一種是純扣點的方式。

入駐品牌餐飲之一的惟膳集團內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，皇庭廣場對于優(yōu)秀品牌有一定優(yōu)惠，租金在500元/平方米左右，相對于臨近Coco Park的800~1000元/平米的月租金來說，相對便宜不少。目前皇庭廣場2、3線品牌入主率不錯，但奢侈品牌商方面暫未聽說有進展。

公允價值評估被架空 面臨退市風險

股東們對開業(yè)時間的關(guān)注的另一個原因在于，只有在皇庭廣場開始營業(yè)的前提下，才能使用公允價值方式對該項目進行評估。

一旦使用改評估方式，意味著非經(jīng)常性損益能在收益部分體現(xiàn)，皇庭廣場隱藏的價值也能在賬面上更直觀的顯現(xiàn)。于是，即使現(xiàn)金流沒有任何變化，對公司的經(jīng)營也沒有影響，但從報表上看，凈利潤增加了。

對于*ST國商而言，根據(jù)去年6月公司委托中介機構(gòu)進行的評估顯示，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，在假設(shè)皇庭廣場運營的狀態(tài)下，截至2012年3月31日該項目的市場價值約為59.7億元，預(yù)計完工后的成本價約15.5億元，將增加公司2012年度凈利潤33.15億元，增加歸屬于母公司凈利潤19.89億元，不過亦會增加“遞延所得稅”負債11.05億元。

去年6月15日，深國商發(fā)布公告稱，決定從2012年1月1日起將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式由成本計量模式變更為公允價值計量模式。公告一出，*ST國商連續(xù)4日漲停。

但是，由于皇廷廣場開業(yè)一拖再拖，公允價值評估方法也一直未能實現(xiàn)。根據(jù)2012年年報顯示，依靠變賣深圳市深國商商業(yè)管理有限公司和深圳市龍崗國商企業(yè)有限公司股權(quán)兩個子公司獲得為1.2億元，凈利潤勉強扭虧，達1818.63萬元，但公司凈資產(chǎn)已連續(xù)兩年為負，2011年、2012年分別為-9824.71萬元以及-8388.81萬元。根據(jù)退市規(guī)則，若連續(xù)3年凈資產(chǎn)為負者應(yīng)終止上市，已經(jīng)披星戴月的*ST國商仍處于退市風險中。

公司表示，在皇廷廣場進行試營業(yè)后，公司會考慮對于營業(yè)部分采取公允價值方法進行評估，在會計準則上來說，部分結(jié)轉(zhuǎn)是行得通的。

盛富資本國際公司和從事商業(yè)地產(chǎn)的協(xié)縱國際總裁黃立沖表示，公允價值評估只是改變了賬面表現(xiàn)，機構(gòu)投資者并不看重，對股價的影響不會長遠。另外，由于項目本身價值較高，在三年凈資產(chǎn)為負的情況下，公司依然可能通過向證監(jiān)會申請暫緩?fù)耸?。至于未?ST國商能否被市場看好，還是取決于皇庭廣場能否開業(yè)及具體經(jīng)營狀況。