上周，受到房地產(chǎn)再融資及并購重組將開閘傳聞的影響，深滬兩市房地產(chǎn)股全線大幅上揚。雖然證監(jiān)會隨后澄清政策未變，但一方面是資本市場對調(diào)控放松的預(yù)期，另一方面則是百姓對房價下降的期待。彌合資本市場與現(xiàn)實生活背離，或者需要更精準有效的調(diào)控政策。

證監(jiān)會對于房地產(chǎn)企業(yè)再融資及并購重組進行限制，是增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)壓力的一種手段。這種限制的政策依據(jù)，來自國務(wù)院于2010年4月份發(fā)布的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。《通知》明確規(guī)定，對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

通過分析不難發(fā)現(xiàn)，《通知》中限制違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的主要目的是打擊囤積土地和炒地行為。并以此為基礎(chǔ)，通過施加財務(wù)壓力，迫使房企加快商品房上市速度，通過對供給側(cè)的管理防止出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。

根據(jù)Wind的統(tǒng)計，2009年至2012年，A股上市房企的資產(chǎn)負債率由65.7%上升到73.6%；財務(wù)費用占營業(yè)收入的比例由1.55%上升到2.11%。同時，上市房企的凈利潤增速明顯下滑。在一定程度上，監(jiān)管層對于房地產(chǎn)企業(yè)再融資及并購重組進行限制確實給上市房企帶來了相當?shù)呢攧?wù)壓力。

但是，數(shù)據(jù)同時顯示，這4年中，A股上市房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率逐年下降，同時，存貨占總資產(chǎn)的比例也基本呈現(xiàn)逐年增加的趨勢。這表明房地產(chǎn)企業(yè)并沒有如預(yù)期中的加快開發(fā)速度、提升周轉(zhuǎn)效率。相反，房地產(chǎn)企業(yè)選擇了降低開發(fā)速度、減少土地儲備的方法來度過資金寒冬。

更為重要的是，對房地產(chǎn)融資需求的長期限制也絕非沒有成本。2011年開始的房企進軍礦業(yè)的大潮就是一個例子，國內(nèi)黃金等礦產(chǎn)資源泡沫的吹大與房地產(chǎn)市場的調(diào)控絕非沒有關(guān)聯(lián)。

同樣的問題也出現(xiàn)在需求側(cè)的管控上。通過限購、限貸和預(yù)期管理，2012年全國住宅類商品房銷售面積同比僅增加2%、2011年同比增加3.4%，增速較調(diào)控前明顯下降。

但自2010年6月起至今，除了2011年第四季度至2012年上半年末，中國百城住宅價格指數(shù)有所回落外，其他時間基本呈逐步上升態(tài)勢。同時，上市房企從2009年至2012年毛利率水平基本保持穩(wěn)定，未受房地產(chǎn)調(diào)控影響。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)沒有對需求的下降做出價格上的讓步。

由此可見，拿出更有針對性和有效的調(diào)控政策應(yīng)是下一步調(diào)控的關(guān)鍵。至于是否放松對房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的限制，要從是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)增加供給、是否有利于管控房價預(yù)期等多個角度加以權(quán)衡。房產(chǎn)調(diào)控的最終目的，應(yīng)該是滿足消費者購房需求的同時，創(chuàng)造出一個更健康和更具投資價值的房地產(chǎn)市場。

原標題：限制房企融資只治標難治本

來源：證券時報 作者：仁際宇 原文鏈接：http://epaper.stcn.com/paper/zqsb/html/epaper/index/content_481739.htm