每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

6月份以來的“錢荒”警報，一度使銀行流動資金出現(xiàn)嚴重短缺，也讓一直被認為資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)感到心驚。6月的最后一周，地產(chǎn)圈內(nèi)人見面的第一個問題就是“流動性收緊，有沒有影響到公司的資金鏈”，而答案幾乎無一例外是否定的。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，房企目前的資金充裕程度雖然還比不上2010年，但比2011年和2012年要好很多。只是相對的資金寬裕能維持多久，目前是一個未知數(shù)。

雖然上半年地產(chǎn)商從海外融資超過700億元，多數(shù)房企也已經(jīng)逐步擺脫了銀行借款的單一融資渠道，不過有一點可以明確，那些過度依賴信托、私募等表外資產(chǎn)融資的企業(yè)，將會面臨財務壓力。

前5月資金很寬裕/

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前5月也許是房企資金最為充裕的時期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115億元。這個數(shù)字不僅比去年同期多出1.1萬億元，也比2010年同期要高出很多。

今年房企資金如此充裕的原因，主要在于企業(yè)的銷售情況較2011年和2012年前5月大幅好轉(zhuǎn)。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，房企到位資金中，定金及預收款12514億元，增長57.9%；個人按揭貸款5404億元，增長61.7%。

克爾瑞公布的 《2013年度上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行顯示，萬科和綠地的銷售額增長幅度甚至達到了三到四成。

除了銷售額的大幅增長外，房企通過境外市場融資金額也創(chuàng)了新高。中國指數(shù)研究院5月8日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)上市公司融資狀況分析》顯示，2013年上半年，共有27家上市房企發(fā)債融資759億元，已超2012年全年25%。

另一方面，開發(fā)貸的發(fā)放也在增長。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，房企國內(nèi)貸款8051億元，增長27.9%。這使得地產(chǎn)商的資金較去年大為充裕。中國上市房企研究中心副主任張化東博士通過對A股上市房地產(chǎn)公司的凈負債率跟蹤分析，稱目前是這些上市房企兩年來資金情況最好的時期。房企的融資渠道拓展較好，對于流動性收縮應對能力更強。

張化東甚至預測，即使出現(xiàn)連續(xù)性的流動性收緊，以房企目前的資金充裕度，至少能維持兩個季度才會有所反映。

顯然，短期的流動性收緊，對多數(shù)地產(chǎn)公司來說影響并不大。《每日經(jīng)濟新聞》記者近日采訪了碧桂園、綠城、萬科、龍湖等多家企業(yè)，這些企業(yè)都表示，目前的流動性收緊對公司短期并沒有影響。

事實上，很多公司近期仍在追加資金投入。此前綠地及福建泰坤貿(mào)易有限公司以47.21億元競得徐涇鎮(zhèn)會展中心3號地塊，刷新了上海的總價“地王”。

單一信托房企受沖擊/

不過，流動性的收緊對部分中小企業(yè)來說影響巨大，尤其是那些資金大量來自于“影子銀行”的房地產(chǎn)企業(yè)，甚至會有致命影響。

張化東認為，治理“影子銀行”的影響更多的作用于增量資金，對存量資金的影響有限，關鍵看開發(fā)商如何應對未來的投資安排，如果在資金不充裕的情況下增加前端投資，風險就會被放大。

中國指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬進對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，央行出重拳治理“影子銀行”，受影響最大的，可能就是信托和私募資金。尤其是信托領域的單一信托。大規(guī)模使用單一信托募資的房企將會受到很大的沖擊，接下來，這些企業(yè)的募資可能會發(fā)生困難。

克爾瑞研究分析師朱一鳴說，今年三季度有大量的信托面臨兌付。國家對“影子銀行”的治理，有可能影響到這些到期信托的再融資，對企業(yè)資金鏈產(chǎn)生較大影響。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，此前在行業(yè)內(nèi)大量通過信托融資的企業(yè)，主要是中華企業(yè)、泰禾、陽光城、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)。而從去年下半年開始，這些企業(yè)使用信托融資的情況發(fā)生了分化。以中華企業(yè)為代表的部分房企，目前為止仍然在大量使用信托融資。就在今年的6月26日，中華企業(yè)剛剛公布，擬向中信信托有限責任公司借款6億元，期限兩年，綜合年利率10%。

而同樣在2011年大量使用信托融資的綠城中國，從去年開始，就逐漸減少了信托融資的利用?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者曾于6月29日短信采訪綠城中國董事長宋衛(wèi)平，詢問“影子銀行”的治理，是否會對綠城的資金鏈產(chǎn)生影響。后者回應：去年之后，持穩(wěn)健姿態(tài)，運營平安。

熱錢流出影響或更大/

相比“影子銀行”，對房企未來資金鏈產(chǎn)生更大影響的，也許是海外熱錢的大量流出。

6月20日，伯南克表示，在去年實施的第三次量化寬松政策將有可能于2013年年末縮減，并有可能在2014年某個時候最終停止該政策。在這一風向下，海外的熱錢開始出現(xiàn)大規(guī)模流出新興市場。

而此前，海外資本市場恰恰是內(nèi)地房企融資的重要渠道。根據(jù)中指院的不完全統(tǒng)計，今年上半年房企僅通過海外資本市場發(fā)債融資金額就超過700億元。今年上半年，綠地、萬達、朗詩、均收購了在香港股市上市的企業(yè)，并被認為可能會通過這些被收購的香港上市公司融資。五洲國際、當代置業(yè)也在近期赴港上市。此外，多家A股地產(chǎn)公司的高管也向 《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，近期有計劃購買香港殼，并在港股市場上市。

但在QE3即將退出，海外熱錢紛紛撤離的背景下，海外市場還能否充當房產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道，將是一個疑問。