每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

在北京的房地產(chǎn)私募界，黃金灣投資是今年以來比較突出的一家?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者上周報(bào)道，北京一家注冊資金僅有1000萬元的福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過和其合作，最終以46億的總價(jià)，擊敗了古北集團(tuán)、九龍倉等房企，奪得了上海新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，并一度成為上海的總價(jià)“地王”。

那么，在本輪整治“影子銀行”的過程中，這家房地產(chǎn)私募是否會(huì)受到?jīng)_擊？

私募資金有兩個(gè)重要來源

有知情人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，黃金灣投資協(xié)助中小地產(chǎn)公司獲取的資金大量來源于銀行信貸和信托融資，一旦上述兩個(gè)資金來源受到影響，黃金灣的融資能力無疑將被大大削弱。

黃金灣投資集團(tuán)的官方網(wǎng)站刊載了董事長申威的致辭：“2013年，無論是房地產(chǎn)政策繼續(xù)從嚴(yán)還是松動(dòng)，我們明顯地感覺到資金層面已經(jīng)有了松動(dòng)，銀根正在放松，大型房企的融資成本降低，信托融資也重新恢復(fù)審批。但中小房企依然融資困難，受到‘432’條件的限制，也就是說四證齊全，自有資本金30%，二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，這對(duì)于很多中小房企都是一個(gè)困難，另外中小房企的資產(chǎn)抵押率也存在問題。因此，地金聯(lián)盟應(yīng)運(yùn)而生，地金聯(lián)盟今年將幫助中小房企通過地產(chǎn)金融的創(chuàng)新獲取資金，并幫助大型房企和中小型房企的合作與并購搭建一個(gè)橋梁。”

黃金灣投資的相關(guān)負(fù)責(zé)人士對(duì)此解釋說，地金聯(lián)盟搭建的平臺(tái)就是，用大房企的資金去收購中小房企難以為繼必須轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目。大房企的資金來源主要是開發(fā)貸、信托資金和海外融資三部分。

然而，上述資金并非都可以隨便動(dòng)用的。除了海外融資所得外，其他的諸如開發(fā)貸和房地產(chǎn)項(xiàng)目信托融資都受到銀行嚴(yán)格的監(jiān)管。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍說，一般情況下，開發(fā)貸都是?？顚Ｓ茫唤?jīng)過銀行同意，一般很難將開發(fā)貸挪作他用；對(duì)于多數(shù)信托融資項(xiàng)目，信托公司也會(huì)要求開設(shè)專門賬戶嚴(yán)格監(jiān)管資金。

房地產(chǎn)專家陳寶存對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，開發(fā)貸不能實(shí)現(xiàn)并購，銀行內(nèi)部要求，開發(fā)貸必須進(jìn)行?？顚Ｓ霉芾恚荒芘灿?，挪地點(diǎn)都不行。在這樣的背景下，房企如果動(dòng)用開發(fā)貸，或者以項(xiàng)目的信托融資，收購其他的中小地產(chǎn)商，就有違規(guī)的嫌疑。

尤其是在流動(dòng)性收緊的背景下，高度依賴“影子銀行”發(fā)行的單一信托將受到非常大的影響。此前，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，央行不會(huì)允許銀行類金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，但不排除有信托或證券公司，在流動(dòng)性問題、資產(chǎn)質(zhì)量惡化的情況下，出現(xiàn)資本金短缺以至清盤風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，根據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年僅集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模就達(dá)到2000億元左右，在流動(dòng)性收縮的背景下，上述信托借款一旦到期，房企是否可以再發(fā)行新的信托以償還舊債是個(gè)疑問。

房地產(chǎn)私募融資或現(xiàn)下滑

對(duì)黃金灣投資等房地產(chǎn)私募來說，一旦大型地產(chǎn)公司的開發(fā)貸和信托融資收緊，那么其用來收購中小地產(chǎn)公司的資金就存在疑問。

中國指數(shù)研究院5月8日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)上市公司融資狀況分析》報(bào)告顯示，2013年上半年共27家上市房企海外融資超過700億元，但這一部分資金相對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來說仍然是小巫見大巫。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~5月份我國房地產(chǎn)開發(fā)貸為8051億元，占到企業(yè)總資金來源的17%。用益信托發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，今年前五個(gè)月國內(nèi)共成立房地產(chǎn)信托344款，募集資金908.53億元。

顯然開發(fā)貸和信托融資募集資金，均超過房企前5月通過境外發(fā)債、IPO募集的資金總量，因此當(dāng)銀行加強(qiáng)對(duì)開發(fā)貸的管理，信托融資也因?yàn)榱鲃?dòng)性的收緊而出現(xiàn)收縮時(shí)，房地產(chǎn)私募還能在中小地產(chǎn)公司融資業(yè)務(wù)上提供多大的貢獻(xiàn)就成為一個(gè)疑問?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者致電黃金灣投資集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但其電話處于無人接聽狀態(tài)。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心企業(yè)研究所執(zhí)行所長陳晟表示，流動(dòng)性收緊短期內(nèi)會(huì)對(duì)地產(chǎn)私募的融資產(chǎn)生一定影響，對(duì)很多私募資金機(jī)構(gòu)來說，未來需要重新規(guī)范自己的募資途徑和募資方式。只有這樣，中國房地產(chǎn)的私募基金才能健康成長，成為銀行信貸的有益補(bǔ)充。