每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

“錢荒”來襲，房地產(chǎn)行業(yè)不可避免地受到影響。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此前大量依靠信托融資的開發(fā)商亦受牽連，中華企業(yè)（600675，SH)便是其中的代表。相關(guān)資料顯示，中華企業(yè)在2012年末的凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)158.34%，公司共持有15只信托基金，而2013年年內(nèi)到期的信托高達(dá)22.3億元。

“錢荒”之下，融資渠道必定收緊，中華企業(yè)該如何解決資金問題？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中華企業(yè)可通過加快項(xiàng)目銷售來回籠資金。

不過，一旦項(xiàng)目銷售不利，公司或通過集中降價(jià)、甚至出售持有的寫字樓、土地等方式來快速獲取資金。公司自有在建項(xiàng)目還需投入63億元，盡管去年項(xiàng)目銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但回籠的資金仍無法覆蓋新建項(xiàng)目的投資需求。

信托融資占比連續(xù)增長

今年5月25日，中華企業(yè)曾發(fā)布《2009年公司債券跟蹤評級報(bào)告》（以下簡稱評級報(bào)告）。報(bào)告指出，隨著傳統(tǒng)的銀行借款渠道有所收緊，近年來中華企業(yè)對信托產(chǎn)品的依賴程度有所增加。2010年末、2011年末和2012年末信托產(chǎn)品數(shù)量分別為5只、13只和15只，其中2012年末信托產(chǎn)品的期限主要集中在1~2年，收益率為10.5%~13.75%不等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中華企業(yè)所發(fā)行的的信托中單一信托不少。記者查閱中華企業(yè)2012年報(bào)，發(fā)現(xiàn)在其關(guān)聯(lián)擔(dān)保和重大承諾事項(xiàng)中，均羅列出中華企業(yè)及旗下子公司發(fā)行過的部分單一信托，初略統(tǒng)計(jì)至少在20億元以上。比如與平安信托設(shè)立單一信托籌資11億元，以及通過旗下子公司與建信信托設(shè)立單一信托融資4億元等。

有媒體援引業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)指出，“錢荒”對于單一信托的影響較大。在單一資金信托計(jì)劃中，銀行在大多數(shù)情況下是資金的提供者，信托計(jì)劃僅僅是個(gè)資金過橋的“通道”。

不過，北京睿信致成管理顧問有限公司董事總經(jīng)理薛迥文認(rèn)為，目前看來，中華企業(yè)還不會面臨信托基金提前兌付的問題。但是在當(dāng)下，公司要想通過發(fā)行信托方式進(jìn)行再融資會很困難。

在評級報(bào)告中還指出，從近三年各類融資金額占比來看，2010年末、2011年末和2012年末中華企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)中銀行借款占比分別為46.13%、44.93%和30.92%，同期信托融資占比則分 別 為20.63%、23.62%和27.02%。信托規(guī)模的持續(xù)增長使得中華企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿過高，財(cái)務(wù)壓力不斷增加。截至2012年末，中華企業(yè)的凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)158.34%，而萬科僅為29.58%，即便是較高的保利也只有89.17%。

除了較高的凈資產(chǎn)負(fù)債率，中華企業(yè)還要面臨2013年內(nèi)到期的高達(dá)22.3億元的信托。評級報(bào)告同時(shí)指出，中華企業(yè)自有在建項(xiàng)目還需投入63億元，盡管去年項(xiàng)目銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但回籠的資金仍無法覆蓋新建項(xiàng)目的投資需求。

加快銷售或成救命稻草

在當(dāng)下發(fā)行信托難度較大的情況下，中華企業(yè)該如何解決資金難題？針對這個(gè)問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向中華企業(yè)發(fā)去傳真，但截至發(fā)稿時(shí)并未得到回復(fù)。

蘭德咨詢總裁宋延慶指出，中華企業(yè)一方面可通過銀行借貸，另一方面可通過加快旗下項(xiàng)目銷售來回籠資金。

評級報(bào)告中指出，截至去年底，中華企業(yè)擁有的銀行授信總額為73.25億元，尚未使用的授信余額為21.35億元。公司6月29日發(fā)布的公告顯示，其控股子公司上海房地產(chǎn)經(jīng)營（集團(tuán)）有限公司以委托貸款形式，通過民生銀行上海分行向上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司借款2億元，年利率為10%，期限1年。

即便如此，與其目前所需要的資金量相比，這2億元無疑是杯水車薪。報(bào)告中指出，在房地產(chǎn)調(diào)控未見放松的環(huán)境下，短期內(nèi)中華企業(yè)可動用的杠桿空間有限，在建項(xiàng)目的投資支出將在很大程度上依賴于項(xiàng)目銷售資金的回籠。

中原地產(chǎn)上海研究總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，中華企業(yè)目前尚無海外融資渠道，如果未來遇到資金問題，可能會降價(jià)跑量，甚至可能出售旗下寫字樓、土地等資產(chǎn)來快速回籠資金。