每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京

6月底傳出的“錢荒”消息，無疑給調(diào)控中的房地產(chǎn)業(yè)帶來濃濃寒意。不過，剛進(jìn)入7月份，土地市場似乎沒有受到銀行間流動(dòng)性吃緊的影響，仍然呈現(xiàn)出火熱的成交局面。7月3日，北京、上海等地均出現(xiàn)惹人注目的土地競拍場面，其中北京豐臺(tái)區(qū)夏家胡同地塊樓面成交價(jià)超過4萬元/平方米，直逼單價(jià)“地王”萬柳地塊；上海浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)商住用地成交價(jià)，也刷新了年內(nèi)上海土地出讓總價(jià)紀(jì)錄。不斷刷新的地價(jià)，正考驗(yàn)著樓市調(diào)控的威力。

被業(yè)內(nèi)認(rèn)為頗具“地王相”的北京豐臺(tái)區(qū)夏家胡同地塊于昨日（7月3日）實(shí)現(xiàn)出讓，共有中糧、九龍倉、融創(chuàng)、中鐵、首城置業(yè)、招商、合景泰富、懋源地產(chǎn)、中化方興、泰禾、保利首開聯(lián)合體、恒大等14家房企加入了爭奪。

地塊拍賣現(xiàn)場座無虛席，場外人頭攢動(dòng)。在經(jīng)過26輪競拍后，融輝置業(yè)將地塊價(jià)格推至上限17.7億元。最后的競爭一直在恒大和合景泰富之間展開，在經(jīng)歷了12輪關(guān)于配建面積的“貼身肉搏戰(zhàn)”后，懋源地產(chǎn)半路殺出，力挫恒大、合景泰富，成功將夏家胡同地塊收入囊中，代價(jià)為17.7億元地價(jià)加3.8萬平方米配建公租房。從成交價(jià)格來看，未超過此前業(yè)內(nèi)預(yù)期。

隨后的拍賣中，恒大以35.6億元拿下了首次進(jìn)京的戰(zhàn)利品——昌平區(qū)沙河地塊。

公租房配建面積達(dá)五成/

北京市土地整理儲(chǔ)備中心的公告顯示，位于北京西南三環(huán)內(nèi)的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊出讓面積為14.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米，為二類居住用地；地塊掛牌出讓起始總價(jià)為13.1億元，競拍保證金為4億元。該地塊將配建建筑面積不少于1萬平方米的“公共租賃住房”。

5月27日，夏家胡同居住用地在離競拍不到30個(gè)小時(shí)，被北京市國土資源局叫停。6月13日，北京市國土資源局發(fā)布夏家胡同項(xiàng)目相關(guān)出讓公告提到，該地塊恢復(fù)交易后，交易起始報(bào)價(jià)為13.59億元，競拍人須在此交易起始報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上按原掛牌文件要求進(jìn)行報(bào)價(jià)，其他事項(xiàng)不變。值得注意的是，該地塊復(fù)出后的起拍報(bào)價(jià)已經(jīng)高出原始起拍報(bào)價(jià)4900萬元。對此，北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊認(rèn)為，可以解讀為政府在提高這塊地的競買門檻，該地塊頗具“地王相”。

一位參與報(bào)價(jià)的開發(fā)商代表對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，參與報(bào)價(jià)的都是實(shí)力雄厚的企業(yè)，必將會(huì)引來激烈競爭。

隨后，這宗地塊最終確定在6月19日恢復(fù)掛牌出讓，并于昨日進(jìn)行了現(xiàn)場競拍。

由于該宗地塊的價(jià)格上限設(shè)定得并不算高，現(xiàn)場競拍前最后一次網(wǎng)上報(bào)價(jià)為14.5億元，在前期的現(xiàn)場價(jià)格競拍中，九龍倉、方興、合景泰富以及融輝出價(jià)積極，26輪競價(jià)后價(jià)格很快沖頂?shù)?7.7億元，溢價(jià)率為30.24%。

接下來，12家房企參與了公租房配建面積的競拍，真正的爭奪才剛剛開始。合景泰富、中糧、首城紛紛應(yīng)戰(zhàn)，但最終只剩下合景泰富與恒大“互不相讓”，配建面積一度由1.9萬平方米飆升至2.6萬平方米。

令人意想不到的是，當(dāng)拍賣師報(bào)出2.65萬平方米的面積時(shí)，懋源殺出應(yīng)價(jià)，并在剩下的三輪報(bào)價(jià)中，力壓恒大、合景泰富，最終以2.8萬平方米的配建面積勝出。

對于放棄該地塊競拍的原因，合景泰富戰(zhàn)略及品牌營銷部品牌及公關(guān)高級(jí)經(jīng)理陳淑芬對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，是因?yàn)橄募液貕K沒有達(dá)到合景泰富預(yù)期的要求。

該地塊的要求是配建建筑面積不少于1萬平方米，在此基礎(chǔ)上，懋源再報(bào)出了2.8萬平方米配建面積，因此根據(jù)出讓公告，該地塊最終配建公租房面積則為3.8萬平方米，相當(dāng)于總地塊面積的一半。“這一配建面積占比還是非常高的，一般是在30%左右。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

張大偉進(jìn)一步解釋稱，3.8萬平方米的公租房以8000元/平方米回購，可能會(huì)單獨(dú)設(shè)計(jì)成為一棟樓，“剔除3000元/平方米左右的建安加管理成本，因?yàn)楣夥坎恍枰紤]銷售等問題，可以為其他商品房部分承擔(dān)1.9億~2億元的土地成本。”

據(jù)張大偉計(jì)算，按照成交條件，剔除掉3.8萬平方米的保障房后，還剩下3.86萬平方米的商品房住宅部分，平均樓面地價(jià)約4.1萬元/平方米，未達(dá)到此前業(yè)內(nèi)預(yù)期，略低于此前的北京單價(jià)地王萬柳地塊。

夏家胡同地塊如此高的樓面價(jià)，未來售價(jià)否支撐？“如果資金成本高的話，最終（夏家胡同地塊）銷售成本可能在6萬元/平方米左右。”張大偉表示，最終銷售均價(jià)很可能突破8萬元/平方米，而目前區(qū)域內(nèi)商品房成交均價(jià)為5萬~6萬元/平方米。

此次奪地的懋源地產(chǎn)，此前在北京開發(fā)在售的僅紅璽臺(tái)一個(gè)高端項(xiàng)目。對此，懋源地產(chǎn)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，鑒于地理位置的稀缺性，夏家胡同地塊極有可能延續(xù)紅璽臺(tái)的高端路線，但要等地塊的具體參數(shù)出來后，才能確定產(chǎn)品規(guī)劃。

恒大首次“逐鹿”京城/

在夏家胡同地塊出讓中失利的恒大，迅速轉(zhuǎn)入了下一宗地塊的競拍。在經(jīng)過17輪的競拍后，恒大斥資35.6億元將昌平沙河地塊收至麾下，“在京逐鹿”首戰(zhàn)告捷。

據(jù)北京市土地儲(chǔ)備整理中心資料顯示，北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)（沙河高教園二期(一)地塊)R2二類居住用地項(xiàng)目(配建公共租賃住房）建筑規(guī)模達(dá)51.1萬平方米。掛牌出讓起始價(jià)為30.5億元，成交價(jià)為35.6億元，折合樓面價(jià)為6964元/平方米。

根據(jù)出讓文件，該地塊將配建26萬平方米的 “公共租賃住房”，回購價(jià)格11000元/平方米。除配建的“公共租賃住房”以外，剩余居住部分全部用于建設(shè) “園區(qū)安置房”，房屋銷售限價(jià)為14000元/平方米。據(jù)了解，目前周圍在售商品房價(jià)格約在2萬元/平方米。

據(jù)北京美聯(lián)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月北京市住宅市場共成交9811套新房，共計(jì)104萬平方米，環(huán)比5月上漲40.07%。6月共有19個(gè)預(yù)售許可證獲批，提供了6911套新增房源，共計(jì)75.3萬平方米，新增房源套數(shù)環(huán)比上漲近5成。從供應(yīng)端的區(qū)域來看，房山區(qū)繼5月后又一次成為供應(yīng)大戶，6月新開7個(gè)新盤，共1415套新增房源。

張磊分析認(rèn)為，供應(yīng)端的積極放量在一定程度上釋放了市場中的購房需求，成交量的同步回升，也證明了市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，現(xiàn)房成交占比接近3成也成為6月成交行情的一大特點(diǎn)。一方面說明了供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，同時(shí)也在側(cè)面折射了目前購房者對房價(jià)上漲預(yù)期的增強(qiáng)。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)表示，購房者的預(yù)期助長了房企拿地的熱情。盡管有“國五條”的打壓，但北京市場顯然要比樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)下的要更熱，泰禾多次搶地就是開發(fā)商看漲北京樓市的一個(gè)案例。

除了北京市場外，恒大地產(chǎn)亦在其他一線城市出手。6月19日，恒大砸下23億元將備受關(guān)注的廣州白云區(qū)沙太南路623號(hào)白云配件廠地塊收入囊中。

張大偉表示，昌平沙河地塊性質(zhì)為非市場化地塊，對于恒大來說，資金成本低，而且可以借機(jī)鍛煉北京項(xiàng)目公司運(yùn)作能力，還不用擔(dān)心銷售問題，所以是恒大進(jìn)入北京市場的首選地塊。

房企拍地或兩極分化/

“如果是在5月份出讓，肯定不會(huì)是這個(gè)價(jià)格。”一位不愿具名的分析人士對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，在其看來，7月3日參與競拍的幾宗地塊都不算熱。

張大偉表示，夏家胡同4萬元/平方米左右的樓面價(jià)并未超出市場預(yù)期，“預(yù)期僅有200套左右的高端住宅入市，這一地塊的價(jià)格低于市場的心理預(yù)期，不到30%的溢價(jià)率甚至低于上半年的平均水平。”中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年之前北京30宗住宅地塊的溢價(jià)率（掛牌）平均為39.13%。

對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，從該宗地塊的價(jià)格上限來看，溢價(jià)率35%甚至距離50%的溢價(jià)紅線也有一定距離，由此可以看出土地部門在有意識(shí)地控制地價(jià)水平，防止“地王”出現(xiàn)，但是由于加入了保障房面積，因此房企的開發(fā)成本并未減少，仍然高企。

除夏家胡同以及昌平沙河地塊外，大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)北區(qū)、西區(qū)AA-29地塊F3其他類多功能用地項(xiàng)目地塊以及房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)九號(hào)地03-9-02等地塊分別由北京城建興華地產(chǎn)有限公司以及北京萬科競得，溢價(jià)率均為1.1%，底價(jià)成交。

“預(yù)計(jì)在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續(xù)之前的瘋狂出價(jià)現(xiàn)象。從全國范圍看，6月底開始出現(xiàn)了多宗高總價(jià)地塊，但溢價(jià)率都明顯降低。”張大偉表示，土地市場可能首先出現(xiàn)分化，在錢緊的大趨勢下，部分現(xiàn)金寬裕、資金成本低的企業(yè)可能在土地市場繼續(xù)有所斬獲，而中小房企開始更加謹(jǐn)慎。