每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

6月份，銀行間的流動(dòng)性雖然比較吃緊，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響似乎并沒想象中那樣厲害。昨日（7月3日），經(jīng)過多次加價(jià)，萬科以總價(jià)48.7億元競(jìng)得浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)商住用地，樓板價(jià)21415元/平方米，溢價(jià)率88.6%，再次刷新年內(nèi)上海土地出讓總價(jià)紀(jì)錄。

萬科解釋拿地原因稱，張江高科技園區(qū)作為 “中國(guó)的硅谷和藥谷”，該區(qū)域人均收入高，是上海的2.5倍。同時(shí)，該地塊是園區(qū)的第一塊住宅用地。

中房信研究總監(jiān)薛建雄對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上海土地出讓最高總價(jià)僅隔一周就被刷新，其實(shí)屬于正?，F(xiàn)象。此后，只要有優(yōu)質(zhì)的地塊出讓，上海的土地總價(jià)紀(jì)錄還會(huì)被刷新。

戴德梁行華東區(qū)投資及顧問服務(wù)部董事盧強(qiáng)也表示，“錢荒”對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響，僅限于大量使用銀行理財(cái)產(chǎn)品融資的中小地產(chǎn)公司，對(duì)于多數(shù)房企來說，不會(huì)有什么影響。

園區(qū)首塊住宅用地/

昨日下午，經(jīng)過323次加價(jià)后，萬科盈江投資聯(lián)合張江集團(tuán)以48.7億元擊敗其他6位競(jìng)拍對(duì)手，拿下浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3商住地塊，樓板價(jià)約21415元/平方米，刷新上海年內(nèi)土地出讓總價(jià)紀(jì)錄。

就在此前，6月27日，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3號(hào)地塊出讓時(shí)，綠地集團(tuán)及福建泰坤貿(mào)易有限公司經(jīng)過148輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)，以47.21億元競(jìng)得，刷新今年上海土地出讓總價(jià)紀(jì)錄。

掛牌信息顯示，上述張江高科技園區(qū)出讓面積為7.95萬平方米，規(guī)劃建筑面積22.74萬平方米，起拍價(jià)25.82億元。據(jù)出讓要求，該地塊住宅為裝配整體式住宅，其中90%為全裝修住宅，項(xiàng)目必須采用張江高科技園區(qū)中實(shí)施的集中供暖方案。據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)掌握這項(xiàng)技術(shù)的房企并不多，故此次萬科對(duì)這幅地塊可謂是志在必得。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，除了該地塊本身的內(nèi)在價(jià)值預(yù)期外，所在區(qū)域住宅地塊的稀缺及較低的起拍價(jià)都是其刷新年內(nèi)總價(jià)紀(jì)錄的構(gòu)成因素。“另外，該地塊住宅用地占比高達(dá)七成，在如今土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，其地塊用途的限制往往會(huì)被弱化。”

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，2009年至今，張江區(qū)域內(nèi)共計(jì)出讓過11幅各類地塊，其中多以科研設(shè)計(jì)、商辦用地為主，未涉及住宅用地出讓。同時(shí)該地塊不足1.2萬元/平方米的起拍樓板價(jià)對(duì)有意拿地的開發(fā)商來說，具有較強(qiáng)的吸引力。

萬科解釋拿下該地塊的原因稱，張江高科技園區(qū)作為“中國(guó)的硅谷和藥谷”，現(xiàn)有企業(yè)3000多家，從業(yè)人員20萬，是中國(guó)最大的科技園區(qū)之一。福布斯全球軟件企業(yè)前30強(qiáng)中11家在此設(shè)立研發(fā)中心；全球制藥企業(yè)12強(qiáng)已有7家在此設(shè)立研發(fā)中心。同時(shí)，該區(qū)域人群也是“高收入，高學(xué)歷”人群集中的典型片區(qū)，人均月收入約為上海的2.5倍。該地塊是張江高科技園區(qū)中區(qū)出讓的第一塊住宅用地。

一線城市稀缺地塊將持續(xù)受捧/

就在昨日，上海保利盛冠投資有限公司以總價(jià)23.56億元摘得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗鳳路一號(hào)A地塊，溢價(jià)率131.89%，折合樓板價(jià)12567元/平方米。

據(jù)了解，該地塊屬商住用地，其四至為東至住宅小區(qū)，南至泗鳳公路，西至祥匯路，北至泗寶路。地塊總出讓面積為84089.7平方米，25-01地塊 （北塊）容積率為2.5，25-02地塊（南塊）容積率為2，起始出讓價(jià)為10.16億元，折合樓板價(jià)為5419元/平方米。

事實(shí)上，該地塊在出讓前就吸引了眾多開發(fā)商的關(guān)注，共有79家申領(lǐng)了競(jìng)拍申請(qǐng)書。有消息稱，金地、綠地、三湘、保利置業(yè)、招商等品牌房企都參與了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，2011年至今，上海松江區(qū)域內(nèi)出讓的經(jīng)營(yíng)性用地 （剔除動(dòng)遷安置房用地）共計(jì)28幅，出讓總面積為124.4萬平方米，累計(jì)出讓總金額約為111.6億元。

據(jù)悉，目前，松江區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地平均樓板價(jià)僅為5136元/平米，最高為10211元/平方米的千新公路二號(hào)，且該地塊屬純宅地；同時(shí)在出讓總價(jià)方面，近3年最高的地塊為松江區(qū)北場(chǎng)1號(hào)宅地，但當(dāng)時(shí)14.5億元的價(jià)格較今日的23.56億元遜色不少。此次泗涇鎮(zhèn)地塊無疑再次刷新了松江區(qū)土地出讓總價(jià)新高。

知名房地產(chǎn)專家陳晟認(rèn)為，昨日土地成交行情之所以這么好，主要是開發(fā)商對(duì)一線城市土地的認(rèn)可，在保證項(xiàng)目利潤(rùn)方面具有共識(shí)。無論錢荒與否，稀缺資源的土地仍受追捧。

陳晟認(rèn)為，未來樓市無論是行業(yè)，還是項(xiàng)目都將出現(xiàn)明顯分化。大開發(fā)商在拿地過程中仍會(huì)表現(xiàn)得比較積極，因?yàn)榇蛲撕Ｍ馊谫Y渠道受國(guó)內(nèi)銀行調(diào)控政策影響較小。但是一些基于影子銀行的融資，高價(jià)拿地，并且沒有海外融資渠道的中小房企可能需要小心謹(jǐn)慎。此外，未來開發(fā)項(xiàng)目也將出現(xiàn)高溢價(jià)和低價(jià)拿地的分化。