長達(dá)十年的房地產(chǎn)調(diào)控之所以“調(diào)而不控”，深層次原因正在于既有政績考核體系約束下地方政府對土地財政的嚴(yán)重依賴。破解房地產(chǎn)困局，既需要在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的框架下將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)放在制造業(yè)等實(shí)體產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，更需要地方政府戒掉房地產(chǎn)之癮，真正告別土地財政。

章玉貴

有可能成為引爆中國系統(tǒng)性金融風(fēng)險導(dǎo)火索的高房價問題再度引起世界關(guān)注。

美國《大西洋月刊》日前的一篇名為“中國有世界上貴得最讓人難以承受的房地產(chǎn)市場”的文章，將中國業(yè)已失靈、價高離譜的房地產(chǎn)亂象呈現(xiàn)在世人面前。文章引用國際貨幣基金組織（IMF）的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，世界十大最貴的房地產(chǎn)市場中竟有7個在中國，分別是北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。

這個勢頭還在持續(xù)。今年6月，全國新房價格比去年同期增長了7.4%。事實(shí)上，今年上半年，全國主要城市都在賣地，土地出讓金的集體狂飆，北京土地出讓金同比暴增390%，上海同比增長277%，杭州同比更猛增504%。北京、上海、廣州三大指標(biāo)性城市上半年經(jīng)營性土地出讓金高達(dá)1739億元，僅比去年全年的出讓金總額少195億。從更大的范圍來看，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前六個月全國306個城市的土地出讓金高達(dá)11305億，較去年同期暴增60%。

土地作為地方政府擁有的王牌資源，其稀缺性和開發(fā)過程中的保護(hù)性理應(yīng)得到地方政府的尊重。但這些年來，地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中越來越依賴于土地財政的支撐。財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)交易帶動地方財政收入增速顯著，為17428億元，同比增長13.7%，但同期中央財政收入同比下降0.2%。在歸地方所有的稅種中，營業(yè)稅為4596億元，同比增加561億元，增長14%；土地增值稅822億元，同比增長34.7%；契稅917億元，同比增長38.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅404億元，同比增長7.5%；耕地占用稅432億元，同比增長7.9%。背后原因，是房地產(chǎn)市場成交額增加帶動房地產(chǎn)營業(yè)稅相應(yīng)增加。盡管筆者并不認(rèn)為“政府和銀行從房地產(chǎn)銷售收入中拿走75%”的一般說法，但土地出讓金及稅費(fèi)占房地產(chǎn)銷售收入60%是有充分依據(jù)的。因此，地方政府和銀行是高房價的最大受益者。

而在被稱為“土地財政”典型代表的香港特別行政區(qū)，其賣地收入占財政收入的比重并不高。1997年至2010年，特區(qū)政府賣地總收入占綜合財政收入之比平均為10%，其中占比最高的年份為17.4%，最低的年份只有2.6%。相形之下，內(nèi)地在1998年至2010年12年間，最低年份為8.5%，最高的一年達(dá)到43%，平均為25%。2012年，全國五類房地產(chǎn)稅收總和占地方財政收入的比重為16.6%，是2000年的兩倍多，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。2012年，土地財政收入在地方財政收入中所占比重為42.1%，而2001年為19.7%，十年漲了一倍之多。各地政府對土地財政的癡迷，既是因?yàn)橘u地的快錢效應(yīng)日漸明顯，也由于經(jīng)濟(jì)遲遲未能轉(zhuǎn)型導(dǎo)致既往經(jīng)濟(jì)沉疴不斷表現(xiàn)出來，使得地方政府被迫賣地還債。

長達(dá)十年的房地產(chǎn)調(diào)控之所以結(jié)果總是“調(diào)而不控”，表面原因在于目標(biāo)與手段嚴(yán)重不匹配；深層次原因則在于既有政績考核體系約束下地方政府對土地財政的嚴(yán)重依賴。盡管以房價漲落為相關(guān)部門調(diào)控目標(biāo)的做法看起來很美，例如從當(dāng)初以限制房價過快上漲為目標(biāo)到讓房價回歸合理價位的目標(biāo)，政策出發(fā)點(diǎn)即便不算最優(yōu)也是次優(yōu)。但問題關(guān)鍵在于調(diào)控目標(biāo)與運(yùn)用手段一直不匹配。換句話說，房價調(diào)控能否與市場與民眾預(yù)期相一致，前提應(yīng)是在正本清源基礎(chǔ)上拿出有效對策，以有效的市場手段與行政手段相結(jié)合，理順房地產(chǎn)市場秩序，然而在實(shí)際操作中，相關(guān)部門采取的手段往往停留在對房地產(chǎn)價值鏈終端環(huán)節(jié)的修補(bǔ)上。而不在房地產(chǎn)價值鏈的上游環(huán)節(jié)動手術(shù)，如果在盤根錯節(jié)的房地產(chǎn)價值鏈中扮演著重要角色的地方政府不能告別“土地財政”、“土地經(jīng)濟(jì)”局面，那么，所有針對二級市場的政策，最終都有可能將調(diào)控成本轉(zhuǎn)嫁到剛性需求的市場主體身上，就會形成某種意義上的助推房價上漲的格局。

在每次民眾熱盼政府出臺有效調(diào)控政策之前，有關(guān)參與主體都會圍繞相關(guān)政策展開博弈。而既得利益者的空前游說，無不釋放出在市場失靈的情況下試圖綁架或影響政府政策乃至希望政府干預(yù)最終失靈的危險信號！

當(dāng)年曾不可一世的日本，其泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的教訓(xùn)，足以讓我們警醒，美國的前車之鑒同樣深刻。而作為一個尚未完成工業(yè)化的新興經(jīng)濟(jì)體，如果在制造業(yè)基礎(chǔ)不很鞏固且金融體系并不健全的情況下，就如此依賴風(fēng)險極大的房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，后果恐怕要比美國和日本嚴(yán)重得多。因?yàn)橹袊耐顿Y渠道狹窄且不暢通，普通市場主體將大部分財富配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦泡沫破滅，財富蒸發(fā)，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和社會影響簡直無法設(shè)想。另外，由于人民幣還不是國際貨幣本位幣，中國無法像美國那樣在遭受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)時可以向外輻射風(fēng)險；而且在既有的政經(jīng)格局下，西方主要國家甚至有可能聯(lián)手打壓中國。面對這種潛在的國家利益風(fēng)險，我們無論如何不能掉以輕心。

破解房地產(chǎn)困局，既需要在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的框架下將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)放在制造業(yè)等實(shí)體產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，更需要地方政府戒掉房地產(chǎn)之癮，真正告別土地財政。因此，為了化解房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，亟待最高決策層拿出一攬子治本方案，盡快改革政績考核機(jī)制，將地方官員從事實(shí)上的“唯GDP是從”中真正解脫出來。改變經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)的過度依賴，力爭讓百姓真正享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。

（作者系上海外國語大學(xué)國際金融貿(mào)易學(xué)院院長）

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