甲級(jí)寫字樓

甲級(jí)寫字樓租金下跌至12個(gè)月來(lái)的最低水平，同時(shí)空置率持續(xù)下降。2013年第二季度，大型跨國(guó)公司的擴(kuò)張仍在延續(xù)，而國(guó)內(nèi)公司遷入甲級(jí)寫字樓的需求亦呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。尤其是專業(yè)服務(wù)、金融和貿(mào)易表現(xiàn)活躍，物流和IT行業(yè)也在非中央商務(wù)區(qū)表現(xiàn)活躍。

與此同時(shí)，少數(shù)跨國(guó)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)趨緩，開(kāi)始了或關(guān)閉或減租的寫字樓租用策略?？傮w上，需求市場(chǎng)仍保持旺盛，第二季度上海甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比下跌0.4個(gè)百分點(diǎn)至4.8%。

超甲級(jí)寫字樓的部分租戶為尋求更大面積和更低租金而搬離，為填滿這些租戶離開(kāi)所增加的寫字樓空置面積，超甲級(jí)寫字樓的業(yè)主迅速調(diào)低了租金。第二季度，上海甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比微跌0.8%至每天每平方米人民幣9.0元，與2012年第一季度持平。

高檔住宅

租賃需求依然旺盛。第二季度，雖然上海遭受禽流感疫情的襲擊，但是跨國(guó)企業(yè)的外派人員并未放緩抵滬計(jì)劃。同時(shí)，由于國(guó)際學(xué)校報(bào)名時(shí)間臨近，跨國(guó)企業(yè)的外籍人士開(kāi)始為其子女入學(xué)而尋找居所，使高檔住宅租賃市場(chǎng)租賃需求保持旺盛。六月份，浦東陸家嘴的文華東方服務(wù)式公寓開(kāi)業(yè)，給市場(chǎng)帶來(lái)210套酒店式公寓。

第二季度，上海高檔住宅平均空置率繼續(xù)下降至4.1%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。而平均租金在高檔別墅租賃需求增加的帶動(dòng)下小幅上揚(yáng)0.4%至每月每平方米人民幣177.1元。我們預(yù)計(jì)持續(xù)增加的來(lái)滬外派人員將進(jìn)一步推升上海高檔住宅租賃市場(chǎng)的出租率以及平均租金水平。

市中心高檔住宅供應(yīng)增加明顯。第二季度，上海高檔住宅供應(yīng)約為28萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4.3%，其中市中心第二季度新增供應(yīng)為8萬(wàn)平方米，占到總新供的30%。

第二季度，上海高檔住宅市場(chǎng)交易量達(dá)到近一年的新高，為14.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲39.6%，同比漲幅達(dá)到12.9%。售價(jià)在每平方米人民幣50000~70000元的高檔住宅成交的比例持續(xù)擴(kuò)大，達(dá)到70%。市區(qū)的高檔住宅項(xiàng)目，在第二季度取得較好的銷售業(yè)績(jī)，占到總銷售量的50%左右。

零售商鋪

2013年第二季度上海零售市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，供應(yīng)有所增長(zhǎng)，需求增幅放緩。供應(yīng)方面，上季度開(kāi)始試營(yíng)業(yè)的K11購(gòu)物藝術(shù)中心和尚嘉中心均宣布在第二季度正式開(kāi)業(yè)。位于徐匯濱江區(qū)域的購(gòu)物中心正大樂(lè)城于6月1日開(kāi)始營(yíng)業(yè)，正大樂(lè)城由正大集團(tuán)開(kāi)發(fā)，總建筑面積55000平方米，目前入住租戶包括優(yōu)衣庫(kù)、歐時(shí)力和華士達(dá)東方影城。

零售商方面，多家零售專賣店在上海新開(kāi)，法國(guó)經(jīng)典品牌路易威登在上海虹橋尚嘉中心開(kāi)設(shè)其在上海的第四家門店，另一路威酩軒（LVMH）旗下的男裝品牌Berluti在上海的新店也于本季度在上海IFC國(guó)金中心開(kāi)業(yè)，面積約344平方米。

第二季度，零售消費(fèi)需求有所放緩。一至四月份，上海實(shí)現(xiàn)限額以上商品銷售額人民幣16437.70億元，同比增長(zhǎng)6.7%，增速同比回落18.5個(gè)百分點(diǎn)。四月份，上海餐飲業(yè)受禽流感疫情沖擊，零售額同比下降14.8%。由于零售業(yè)整體銷售量增幅趨緩，主要商圈首層平均租金升幅亦呈現(xiàn)趨緩態(tài)勢(shì)，第二季度僅微漲0.1%至每平方米每天人民幣55.6元。而在淮海中路商圈，K11購(gòu)物藝術(shù)中心的開(kāi)業(yè)則對(duì)周邊商業(yè)氛圍起到了重要的提升作用，第二季度該商圈內(nèi)不少商場(chǎng)的租金有所上升，其中中環(huán)廣場(chǎng)的首層租金報(bào)價(jià)升至每平方米每天人民幣50元，而新天地時(shí)尚的首層租金則環(huán)比上升3.7%至每平方米每天人民幣28元。第二季度，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的平均空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.5%，其中徐家匯的空置率達(dá)到2.0%，為各主要商圈中最低。

2013年下半年，零售市場(chǎng)仍將保持活躍。預(yù)計(jì)將有體量為32萬(wàn)平方米的超大型購(gòu)物中心上海環(huán)球港進(jìn)入市場(chǎng)，而一度退出上海的香港連卡佛百貨也將重回大上海時(shí)代廣場(chǎng)。由于新供應(yīng)方面體量巨大，空置率將會(huì)有小幅上升，商鋪?zhàn)饨饘⒚媾R上行壓力。

（以上信息均來(lái)自國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)萊坊最新發(fā)布2013年第二季度報(bào)告）