每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 顧晟昱 發(fā)自上海    

◎林中表示，“兩高一輕”的戰(zhàn)略，如果用資本市場的詞語去解讀，就是“高增長、穩(wěn)健負(fù)債、輕資產(chǎn)”——不管以前還是現(xiàn)在，旭輝始終都是在確保財(cái)務(wù)安全的前提下實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的增長。

每經(jīng)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

◎他強(qiáng)調(diào)，“‘發(fā)展中求穩(wěn)健、穩(wěn)健中求發(fā)展’的企業(yè)發(fā)展理念，是旭輝一項(xiàng)長期貫徹的核心經(jīng)營發(fā)展理念，目的就是要做好發(fā)展和穩(wěn)健的平衡。”

◎林中強(qiáng)調(diào)，旭輝絕不會“亂拿地、拿錯(cuò)地、拿貴地、拿地王”，旭輝的財(cái)務(wù)安全性是企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營增長的前提，我們有規(guī)范的管理以及紀(jì)律來確保企業(yè)資金鏈的安全。在整個(gè)投資規(guī)模上，公司始終堅(jiān)持“量入為出”，堅(jiān)持“有多大的能力，辦多大的事”。

◎“一句話，要在高增長與安全性之間取得平衡，既需要價(jià)值觀和戰(zhàn)略引導(dǎo)，也需要具備經(jīng)驗(yàn)、能力和技巧。我們需要做的就是苦練內(nèi)功，打造優(yōu)良的產(chǎn)品，加快落實(shí)既定的銷售計(jì)劃，積極回籠資金，提升高周轉(zhuǎn)能力，夯實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化管理，做足投資分析，把握機(jī)會擴(kuò)充土地儲備，為明、后年的發(fā)展打好基礎(chǔ)。”

去年成功登陸香港資本市場且發(fā)展迅速的旭輝控股（00884.HK）日前公告稱，公司與6家國際和本地銀行簽訂了一項(xiàng)為期3年、總額為1.565億美元的銀團(tuán)貸款協(xié)議，利率按倫敦銀行同業(yè)拆息率或香港銀行同業(yè)拆息率加5.65厘的年利率計(jì)息。

這是旭輝繼成功IPO、發(fā)行2.75億美元優(yōu)先票據(jù)后，又一次獲得資本市場和重量級機(jī)構(gòu)投資者的青睞與認(rèn)可，反映出金融界對旭輝未來業(yè)務(wù)方向以及發(fā)展充滿信心。

旭輝集團(tuán)董事長林中表示：“此項(xiàng)協(xié)議有效拓寬了旭輝的海外融資平臺，進(jìn)一步優(yōu)化了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并為公司的未來增長提供了強(qiáng)有力的支持。”

近年來，得益于高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營引擎、資本市場引擎和合作借力引擎這 “三大引擎”的合力牽引作用，旭輝保持了持續(xù)的高速成長，已經(jīng)駛?cè)胍粭l擁有安全邊界的快車道。

運(yùn)營引擎：

高周轉(zhuǎn)拉動逆勢崛起

據(jù)林中介紹，旭輝是在“三個(gè)引擎”的牽引下來實(shí)現(xiàn)公司進(jìn)一步發(fā)展的。一是高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營引擎，就是如何提高內(nèi)部資源效率，加速自有資源的滾動；二是資本市場引擎，旭輝上市后，充分利用資本市場進(jìn)行融資，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，甚至?xí)淖円恍┙?jīng)營模式來進(jìn)一步降低成本；三是合作借力引擎。這三個(gè)引擎，是旭輝持續(xù)高速增長的安全邊界。

公告顯示，今年上半年旭輝實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣約71.6億元，按年增長約96%，已完成全年合同銷售目標(biāo)約57%。合同銷售面積約715000平方米，每平方米合同銷售均價(jià)約人民幣10013元。在權(quán)威第三方機(jī)構(gòu)剛剛發(fā)布的上半年房企銷售排行榜上，旭輝排名第37位，相較去年同期上升7位。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，作為去年內(nèi)地房企香港IPO第一股，旭輝今年上半年的發(fā)展可圈可點(diǎn)。旭輝一直以來都堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)、高去化、輕資產(chǎn)”的總體戰(zhàn)略，企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分為——70%剛需住宅、20%銷售型商辦、10%改善型產(chǎn)品，定位于“宜居、剛需、買得起”的中小戶型市場，迎合了購房者的普遍需求，在政策緊縮環(huán)境下，依然有很大的拓展空間。

除了上述在內(nèi)部稱為“兩高一輕”的總體戰(zhàn)略與“721”的產(chǎn)品戰(zhàn)略外，旭輝還著力推行了旨在進(jìn)一步加速周轉(zhuǎn)的“4861”戰(zhàn)略，即拿地后4個(gè)月開工、8個(gè)月開盤、首次開盤去化率60%、11個(gè)月實(shí)現(xiàn)資金快速回籠周轉(zhuǎn)。

事實(shí)上，隨著樓市調(diào)控的深入與常態(tài)化，“高周轉(zhuǎn)”已逐漸成為房企適應(yīng)調(diào)控節(jié)奏并實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的“不二法寶”，旭輝則成了調(diào)控下逆勢崛起的“高周轉(zhuǎn)”樣本——盡管上半年房企銷售增速普遍飄紅，但96%的按年增速亦足以在所有房企中名列前茅。

據(jù)記者了解，旭輝今年上半年的銷售目標(biāo)已經(jīng)超額完成，公司下半年可售貨源充足，超額完成全年目標(biāo)將是大概率事件。

資本引擎：

廣開渠道穩(wěn)健融資

隨著銷售額的不斷增長與企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，近年來，旭輝在土地市場上表現(xiàn)也較為突出，招致媒體稱之為“瘋狂”、“激進(jìn)”的質(zhì)疑。

但林中介紹說，不管是以前還是現(xiàn)在，旭輝的投資和擴(kuò)張都是非常謹(jǐn)慎的，旭輝始終都是在確保財(cái)務(wù)安全的前提下實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的增長。

這一說法能夠得到權(quán)威機(jī)構(gòu)的印證。來自匯豐的一份最新研究報(bào)告指出，“旭輝之前采取的是審慎的擴(kuò)張記錄：在2011年至2012年里，旭輝以底價(jià)收購了22個(gè)新項(xiàng)目。”并且，匯豐認(rèn)為“2013年，旭輝的實(shí)際銷售額可能超過其125億元的銷售目標(biāo)，所以50億元人民幣的拿地費(fèi)用可能會向上修正。”

今年上半年旭輝已經(jīng)購置了12塊地，總地價(jià)達(dá)86億元，地上建筑面積約153萬平方米，這12塊地都遵循了“區(qū)域布局戰(zhàn)略”的要求，即“戰(zhàn)略聚焦、區(qū)域深耕、一二線城市”。除了杭州，其他的地都屬于公司已經(jīng)進(jìn)駐的城市。“對我們來說，這些城市都已經(jīng)非常熟悉，市場上有我們成熟的產(chǎn)品，當(dāng)?shù)赜形覀兂墒斓膱F(tuán)隊(duì)，我們的開發(fā)效率很高，風(fēng)險(xiǎn)就會很小。”

事實(shí)上，在“發(fā)展中求穩(wěn)健、穩(wěn)健中求發(fā)展”這一核心理念指引下，旭輝對企業(yè)的安全性是非常關(guān)注的。比如凈負(fù)債率，旭輝內(nèi)部有很嚴(yán)格的控制指標(biāo)。在當(dāng)前的高增長前提下，維持在70%～80%的負(fù)債率水平上被旭輝視為相對穩(wěn)健的策略，與之相匹配的是對現(xiàn)金流的完善管理，不僅有日資金報(bào)告管理、周資金會議管理、月資金分析管理，銷售回款率一貫也都比較高，基本都超過90%——上半年旭輝的銷售回款率在93%左右。

“旭輝銷售的產(chǎn)品是剛需宜居產(chǎn)品，市場需求旺盛，我們有很大的余地來調(diào)節(jié)和確保資金鏈的安全。”對資金鏈的安全控制管理，被林中視為財(cái)務(wù)管理工作的重中之重。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，盡管旭輝上半年買地看上去耗資較多，但銷售金額也完成了其承諾目標(biāo)，完成率接近全年的60%。而據(jù)林中透露，下半年銷售目標(biāo)將調(diào)增。

林中稱，上半年買地并沒有超出旭輝的能力范圍，下半年旭輝的銷售會保持上半年勢頭，甚至更好一些，“我們有能力繼續(xù)買地”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就目前行業(yè)發(fā)展趨勢來看，一個(gè)高速增長的企業(yè)，基本上每年買地的金額要占銷售額的40%～60%。低于40%，未來的增長率就會受影響；高于60%，就有點(diǎn)偏多了。

“業(yè)績增速較快不僅得益于上市后公司治理結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步規(guī)范，上市也帶來了更多融資渠道，對加快發(fā)展是一大助力”，林中對記者分析說，“這次順利獲得的銀團(tuán)貸款，是我們上市后的第一次規(guī)模性銀團(tuán)貸款,它將進(jìn)一步優(yōu)化公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)成本，同時(shí)也會提升我們的經(jīng)營能力和盈利能力。”

林中進(jìn)一步指出，此次能夠順利獲得銀團(tuán)貸款，主要基于公司一貫秉承的“發(fā)展中求穩(wěn)健，穩(wěn)健中求發(fā)展”理念，以及公司產(chǎn)品銷售勢頭的良好和對貸款的償還能力強(qiáng)等因素，同時(shí)，公司也保持著與這些銀行非常良好的信用記錄。

據(jù)悉，參與此次銀團(tuán)貸款的銀行包括：渣打銀行(香港)有限公司、永隆銀行有限公司、東亞銀行有限公司、恒生銀行有限公司、大豐銀行有限公司和澳門國際銀行有限公司。

從名單看，都是國際知名大行。“從戰(zhàn)略發(fā)展的角度，我們會選擇合適我們的融資方式；更傾向于海外融資，是因?yàn)槟晗揲L、利率低，獲取渠道便捷；目前公司資金狀況良好，有70多億現(xiàn)金流，短期內(nèi)暫無其他融資需求”，林中稱。

業(yè)內(nèi)人士指出，旭輝能以如此低的成本獲得銀團(tuán)貸款，“這本身就是對其資金鏈狀況的一種背書效應(yīng)，如果旭輝的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況確如外界所擔(dān)憂的因‘冒進(jìn)’而存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，銀團(tuán)是沒有放貸可能的”。

據(jù)悉，旭輝財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，獲得國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)（Fitch）、穆迪（Moody’s）及標(biāo)準(zhǔn)普爾（S&P）分別給予B+、B1及B+的發(fā)行人評級。

林中還表示，基于此，旭輝仍將充分利用資本市場融資上的便利和優(yōu)勢，不斷優(yōu)化和調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)。

不難看到，自去年在香港上市以后，IPO、發(fā)債，包括“銀團(tuán)”貸款等等，給旭輝帶來了一些重要的改變，改變了旭輝負(fù)債中的長、短期結(jié)構(gòu)比例，使短期負(fù)債變得很少，這對資金鏈的安全會產(chǎn)生更大的保障。

據(jù)悉，旭輝的短期負(fù)債基本控制在總負(fù)債的20%以內(nèi)。

合作引擎：

購地堅(jiān)持“四不”擅于“借力”

牽引旭輝進(jìn)入安全快車道的第三個(gè)重要引擎，林中認(rèn)為是“合作借力”。

自去年起，旭輝就在合作戰(zhàn)略的實(shí)施上接連取得突破。繼去年與綠地集團(tuán)在上海閘北地塊的成功合作后，今年6月24日，旭輝宣布再次與綠地集團(tuán)共同開發(fā)杭州濱江奧體地塊。該地塊是旭輝于今年5月下旬以35.65億元取得。

記者了解到，今年上半年，旭輝購買了12塊地，總地價(jià)86億，地上建筑面積約153萬平方米。值得注意的是，這12塊地當(dāng)中，有6塊地是合作開發(fā)，合作方所占股權(quán)從50%到67%不等。合作方分擔(dān)了一大部分土地款，大大降低了旭輝的資金壓力。

記者大概統(tǒng)計(jì)了一下，這12塊地中旭輝所承擔(dān)的應(yīng)付地價(jià)款總計(jì)不到50億，而且，其中最長的支付時(shí)間要到明年5月份，如果扣除旭輝上半年已經(jīng)支付的土地款，可以推算，未來一年中，這12塊地需支付的總地價(jià)款約為23億。業(yè)內(nèi)人士分析稱，基于旭輝去年年末45億現(xiàn)金余額、今年上半年71.5億的銷售收入、上半年現(xiàn)金余額71億、合作開發(fā)模式帶來的成本分解以及較長的土地款支付期，“我們判斷旭輝的現(xiàn)金流應(yīng)該很充裕，沒有支付壓力。”

林中對記者闡述了他關(guān)于合作借力的理解：“引入實(shí)力較強(qiáng)的合作方，將更有利于項(xiàng)目的開發(fā)和企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，資本市場也比較看好這種戰(zhàn)略聯(lián)盟。”

從時(shí)代背景來看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了馬拉松長跑途中的后半程，整個(gè)行業(yè)的合縱連橫、資源整合將是大趨勢。

顯然，林中是在順勢而為，合作借力也被他視為保障旭輝未來持續(xù)增長的重要引擎。

“我們不追求控股或操盤，合作形式非常靈活”,林中稱，而在合作企業(yè)的選擇上，旭輝主要考慮三類：一類是境內(nèi)超大規(guī)模的知名房地產(chǎn)企業(yè)，對方自身也有開發(fā)能力；第二類是境外知名大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)，對方有雄厚的資金實(shí)力和品牌影響力，“在與他們的合作中，我們可以看到他們對品牌、質(zhì)量、服務(wù)的關(guān)注遠(yuǎn)勝于一時(shí)的得失或損益”；第三類是一些有特殊優(yōu)勢的中小型企業(yè)。

對于如何保證合作順利進(jìn)行，林中也總結(jié)了自己的經(jīng)驗(yàn)：首先，要衡量合作方彼此有沒有共同價(jià)值觀。“旭輝是一個(gè)規(guī)范的企業(yè)，追求在業(yè)內(nèi)建立自己的優(yōu)秀品牌。那些不關(guān)注質(zhì)量，不愿意為品牌進(jìn)行投入，喜歡‘殺雞取卵’的企業(yè)，都不會符合旭輝的價(jià)值觀，就很難合作”。其次，合作方彼此的戰(zhàn)略是否存在分歧。合作伙伴最容易出現(xiàn)矛盾的地方，就是戰(zhàn)略分歧。“比如，我們要高周轉(zhuǎn)，對方卻希望捂盤，這就是戰(zhàn)略分歧，就無法合作。”最后，合作方彼此要追求互惠共贏。“大家要一起贏，不是‘我贏你輸’的博弈”。

林中強(qiáng)調(diào)，旭輝絕不會“亂拿地、拿錯(cuò)地、拿貴地、拿地王”，在整個(gè)投資規(guī)模上，公司始終堅(jiān)持“量入為出”，堅(jiān)持“有多大的能力，辦多大的事”。

“一句話，要在高增長與安全性之間取得平衡，既需要價(jià)值觀和戰(zhàn)略引導(dǎo)，也需要具備經(jīng)驗(yàn)、能力和技巧。我們需要做的就是苦練內(nèi)功，打造優(yōu)良的產(chǎn)品，加快落實(shí)既定的銷售計(jì)劃，積極回籠資金，提升高周轉(zhuǎn)能力，夯實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化管理，做足投資分析，把握機(jī)會擴(kuò)充土地儲備，為明、后年的發(fā)展打好基礎(chǔ)。”林中如是說。