每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李映泉    

每經(jīng)記者 李映泉

昨日 （7月10日），四維圖新（002405，收盤價15.01元）發(fā)布了一項公告，公司擬分別投資5.32億元、2.7億元于北京、西安兩地建設(shè)辦公大樓和研發(fā)生產(chǎn)基地。其中，北京建設(shè)的辦公大樓產(chǎn)生的少部分空置房產(chǎn)將用于出租。

對此，有投資者指出，四維圖新投資建樓涉及超募資金的使用，公司《招股書》原先預(yù)計用于置樓的資金僅為1.17億元，預(yù)計面積僅5840平方米，而本次規(guī)劃的金額和面積分別達到預(yù)計的4倍和8倍，多余面積還用于出租，有變相利用超募資金進軍房地產(chǎn)的嫌疑；不僅如此，公司近年來業(yè)績持續(xù)大幅下滑，如此背景下仍巨資置樓并不妥當(dāng)。

8億建樓 拓展辦公場所/

公告顯示，四維圖新擬總投資不超過5.32億元，在北京中關(guān)村永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地購買建設(shè)用地建設(shè)公司研發(fā)、生產(chǎn)及辦公綜合大樓。其中，計劃使用募集資金1.17億元、超募資金不超過4.15億元用于此項目。

根據(jù)計劃，公司擬購買建設(shè)用地約1.84公頃，預(yù)計購地總金額不超過2.22億元。初步規(guī)劃顯示，研發(fā)、生產(chǎn)及辦公綜合大樓建成后，地上、地下建筑面積將分別達到4萬平方米、1萬平方米，建設(shè)及裝修費用不超過3.1億元。大樓建成后，不低于60%自用，將主要用于公司研發(fā)、生產(chǎn)及辦公；不用于銷售，少部分暫時空置房產(chǎn)用于出租。

對于此項投資的必要性，四維圖新解釋為：開展本項目建設(shè)，有利于解決公司在北京辦公場所分散、短缺的問題，使公司獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)營場所，并顯著提升研發(fā)、生產(chǎn)和辦公條件，有利于公司品牌建設(shè)、員工隊伍穩(wěn)定、提高管理效率，降低溝通成本和綜合運營成本，增強公司的綜合競爭力。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，公司還有一項在西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)研發(fā)、生產(chǎn)基地的計劃。該項目第一期總投資不超過2.73億元，全部為公司自有資金。

針對該基地的建設(shè)，公司擬購買建設(shè)用地80畝，第一期預(yù)計地上建筑面積3.1萬平方米，地下建筑面積5000平方米，打造綜合地理信息采集、處理、生產(chǎn)、集成、服務(wù)一體化研發(fā)、生產(chǎn)基地。第一期生產(chǎn)及研發(fā)基地建成后，將主要用于導(dǎo)航電子地圖數(shù)據(jù)及綜合地理信息服務(wù)的生產(chǎn)及研發(fā)。

四維圖新指出，西安子公司是公司空間布局規(guī)劃的重要組成部分，已成為公司重要的研發(fā)生產(chǎn)基地。目前西安子公司已有近500人的研發(fā)、生產(chǎn)隊伍，租賃辦公面積達5000平方米。隨著未來公司各項業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的實施，西安子公司現(xiàn)有辦公面積將遠不能滿足發(fā)展的需求。

規(guī)模“超標”疑曲線搞房產(chǎn)/

由于本次投資涉及動用1.17億元募集資金和4.15億元的超募資金，四維圖新還特別公布了“變更募投項目部分內(nèi)容實施方式和實施進度的公告”。

公告顯示，購建辦公大樓，本身就是四維圖新IPO的一項規(guī)劃。據(jù)招股說明書，公司5.85億IPO募投資金中，就有1.17億元打算用于在北京海淀中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)購買辦公樓。按原計劃，這筆募集資金應(yīng)在到位后的第一年內(nèi)投入，但由于公司一直在尋找合適的購買標的，因此截至目前尚未使用。

根據(jù)《招股說明書》披露的原募集資金使用規(guī)劃，公司擬使用這1.17億元購買辦公場地的建筑面積為5840平方米，購買單價約為2萬元/平方米，其中不包括裝修費用。公司指出，此次變更募集資金的使用，公司計劃總投入（含購地、建設(shè)和裝修）不超過5.32億元，自建綜合大樓的地上、地下建筑面積合計5萬平方米，單位建設(shè)成本約1.06萬元/平方米，遠低于直接購置辦公場地并裝修的成本，募集資金的使用效率大大提高。

值得注意的是，雖然公司的建設(shè)成本從預(yù)計的2萬元/平方米下降至1.06萬元/平方米，但總投資金額5.32億元卻是原計劃1.17億元的4.5倍，建設(shè)面積5萬平方米也是原計劃5840平方米的8.56倍。 “公司公告里說，大樓建成后不低于60%自用，部分暫時空置房產(chǎn)用于出租，按照這樣的說法，這棟大樓最多可能會有40%的面積用于出租，雖然實際比例可能并沒有這么高，但也是一種變相進軍商業(yè)地產(chǎn)的行為。”一位投資者指出。

不僅如此，四維圖新在西安建設(shè)的研發(fā)生產(chǎn)基地也受到質(zhì)疑。按照公司所稱，目前西安子公司員工接近500人，租賃辦公面積達5000平方米，但按照規(guī)劃，新建基地第一期的地上面積就達3.1萬平方米，地下面積5000平方米，是目前辦公面積的7倍，若按人均面積計算，高達72平方米/人。

一位計算機行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，四維圖新是一家軟件企業(yè)，公司的主要產(chǎn)品是車載導(dǎo)航電子地圖和消費電子導(dǎo)航地圖，公司的大部分員工都是軟件開發(fā)人員，部分車載產(chǎn)品的生產(chǎn)也大多依靠代工等方式，公司所需場地主要是辦公用樓。針對公司在西安建設(shè)研發(fā)生產(chǎn)基地的做法，該分析師直言“不知道建這么多樓干什么用”。

業(yè)績連降 高管組團減持/

針對上述問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者致電四維圖新方面。公司證代秦芳解釋道，投建辦公大樓主要還是為了自身員工辦公需要，并非“不務(wù)正業(yè)”；根據(jù)公司預(yù)計的建設(shè)面積，或有少量空置的房屋也是為了今后進一步拓展多方面業(yè)務(wù)的需要而預(yù)留的。但當(dāng)記者欲進一步詢問更多問題時，她表示公司近期將披露中報，不方便就更多問題接受采訪。

雖然公司表示，未來將進一步拓展多方面的業(yè)務(wù)，但現(xiàn)實的業(yè)績似乎難以支撐這一說法。公司最新公布的業(yè)績預(yù)告修正公告顯示，今年1～6月的凈利潤下滑幅度由20%～50%擴大至50%～80%，原因在于導(dǎo)航電子地圖產(chǎn)品的部分客戶產(chǎn)品銷量未達到預(yù)期，以及導(dǎo)航電子地圖產(chǎn)品的部分新車型上市時間較原計劃推遲所致。值得注意的是，公司去年（2012年）的業(yè)績已經(jīng)同比下滑48.85%。

對于公司業(yè)績的持續(xù)下滑，前述分析師指出，下滑的原因一方面在于電子地圖行業(yè)本身的競爭加劇，國內(nèi)包括高德軟件、長地、易圖通、靈圖，國外包括谷歌地圖在內(nèi)的諸多競爭對手均在蠶食有限的市場份額。另一方面，公司此前在消費電子地圖領(lǐng)域的最大客戶諾基亞近年來手機銷量大幅下滑，使得公司來自消費電子領(lǐng)域的收入大幅下降。此外，公司2011年高價收購的子公司中交宇科在2012年大幅虧損了1598.89萬元，也拖累了整體的業(yè)績表現(xiàn)。

渤海證券分析師崔健也在研報里指出，與同類型公司相比，四維圖新未來兩年動態(tài)市盈率水平不具備比較優(yōu)勢。公司綜合地理信息服務(wù)等新業(yè)務(wù)的突破仍需要多方面的積累和培育，從短期來看公司尚不具備重新進入高速增長的可能性。

在業(yè)績下滑的低迷時期，四維圖新卻拋出大手筆建設(shè)辦公用樓，部分投資者的顧慮也不無道理。加上近兩個月來公司部分高管的大手筆減持，市場的擔(dān)憂情緒無疑更深一層。

根據(jù)深交所披露，自今年5月17日起，包括公司董秘郭民清、監(jiān)事會主席雷文輝副總經(jīng)理張亞非、陶?？　①囏S福等多名高管均出手減持了公司股票。其中，減持最多的是賴豐福，其于6月7日減持了120萬股，而張亞飛于6月13日減持了30萬股股份，而這一時間相距公司公布業(yè)績修正公告的6月29日僅有16天之遙。