每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

經(jīng)歷掛牌延期、發(fā)行規(guī)模削減等波折之后，開元酒店地產(chǎn)基金7月10日成功在香港上市，這也是中國內(nèi)地首個(gè)酒店地產(chǎn)基金上市。知名房地產(chǎn)專家陳晟對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述酒店地產(chǎn)基金的上市，也為未來更多的酒店地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)乃至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的房地產(chǎn)證券化提供了可能。

業(yè)內(nèi)人士分析，在投資性地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化后，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商的角色或?qū)l(fā)生分化。證券化有助于開發(fā)商提前變現(xiàn)，當(dāng)資產(chǎn)變現(xiàn)后，開發(fā)商的角色就轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理者，經(jīng)營模式也會(huì)由原來的“重資產(chǎn)投資型”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營型”。

延期的破冰之旅/

7月10日，曾因市況走低，投資者反應(yīng)冷淡而遭遇掛牌延期的——開元產(chǎn)業(yè)信托如愿在香港主板掛牌。

當(dāng)日，開市價(jià)報(bào)3.4港元，較基金單位定價(jià)3.5港元低2.9%，并在首日上市收報(bào)3.52港元，較上市價(jià)3.5港元高0.6%，成交253萬股，涉資877萬港元。

據(jù)了解，開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金是首只中國內(nèi)地酒店房地產(chǎn)信托，美國私募股權(quán)投資公司凱雷集團(tuán)為其股東，母公司開元集團(tuán)以酒店業(yè)為主要業(yè)務(wù)。開元原計(jì)劃在港上市集資最多19.74億港元，但由于投資者反應(yīng)較冷淡，最終大規(guī)?？s減集資至僅6.755億港元。這是內(nèi)地酒店地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的第一例。

2006年前后，內(nèi)地就有專家提出要發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。但因種種原因，這一目標(biāo)在2011年前沒有得到實(shí)現(xiàn)。

在這樣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商，只能通過散售物業(yè)來解決房地產(chǎn)開發(fā)資金的問題，造成了一系列的問題。比如，有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了盡快回籠資金，選擇對外承諾售后包租。但其包租的租金價(jià)格，明顯高于周邊。最終造成商鋪大量空置，包租期結(jié)束后，實(shí)際租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于承諾的現(xiàn)象，進(jìn)而產(chǎn)生了一系列的糾紛。本報(bào)此前報(bào)道的江蘇泰興涌金商業(yè)廣場就是這樣的一個(gè)案例。

如此，很多房企也不斷地設(shè)想各種辦法，希望能夠首開人民幣REITs的先河。

2011年，長江實(shí)業(yè)在香港發(fā)行了首個(gè)以人民幣計(jì)價(jià)的REITS。此后，越秀地產(chǎn)(00123，HK)和越秀房托(00405，HK）聯(lián)合宣布，把旗下廣州西塔(以下簡稱廣州IFC)注入越秀房托，交易對應(yīng)的物業(yè)作價(jià)為134.4億元，成立了資產(chǎn)規(guī)模最大的中國房地產(chǎn)基金。

今年5月海印股份(000861，HZ）又發(fā)布公告，計(jì)劃設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，擬募集資金16億元，將實(shí)現(xiàn)A股市場的首宗資產(chǎn)證券化。

有助房企轉(zhuǎn)型/

事實(shí)上，除了已成功上市的開元酒店地產(chǎn)基金，今年7月2日，花樣年與高盈集團(tuán)就酒店房產(chǎn)信托基金項(xiàng)目簽署合作協(xié)議，雙方將攜手打造酒店資產(chǎn)投資和品牌運(yùn)營平臺(tái)，為內(nèi)地酒店業(yè)主提供資產(chǎn)增值和海外上市的機(jī)會(huì)。

根據(jù)雙方的合作協(xié)議，花樣年將為高盈在內(nèi)地物色潛在酒店并購項(xiàng)目，提取一定傭金；同時(shí)花樣年還將提供品牌運(yùn)作和經(jīng)營管理，獲取相應(yīng)收益，而高盈則將從并購項(xiàng)目的運(yùn)營利潤中獲取收益。

此外，鷹君集團(tuán)、新世界發(fā)展等香港企業(yè)也都加入到了酒店地產(chǎn)基金上市的熱潮中。

北京睿信致成管理顧問有限公司董事總經(jīng)理薛迥文對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)證券化在將來是一個(gè)趨勢，作為開發(fā)商未來的一個(gè)出路，也讓很多開發(fā)商有底氣去從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。酒店經(jīng)營的投資回報(bào)率及回報(bào)周期較普通的商業(yè)地產(chǎn)吸引力更弱，這使得酒店地產(chǎn)開發(fā)一直是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)難點(diǎn)。這使得很多地產(chǎn)公司對開發(fā)酒店業(yè)務(wù)沒有興趣。

酒店地產(chǎn)基金的推出將在很大程度上，改變現(xiàn)有的局面。薛迥文說，開元酒店地產(chǎn)基金因?yàn)閷Ｗ⒂诰频昙拥禺a(chǎn)的開發(fā)模式已很長時(shí)間，手上已積累了一批比較低成本的項(xiàng)目，所以在變現(xiàn)以及給付投資者收益上，具有一定優(yōu)勢。

根據(jù)鐵獅門、凱德等海外地產(chǎn)證券化經(jīng)驗(yàn)分析，證券化有助于開發(fā)商提前變現(xiàn)，當(dāng)資產(chǎn)變現(xiàn)后，開發(fā)商的角色就轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理者，經(jīng)營模式也會(huì)由原來的“重資產(chǎn)投資型”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營型”。因?yàn)殚_發(fā)商的專長更多在于選地、拿地或經(jīng)營品牌，也就是說完全可以通過借由投資者的資金來充當(dāng)管理人的角色，通過比較少的資金投入來撬動(dòng)大規(guī)模的運(yùn)營。

雖然，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是目前的趨勢，但并非每一家企業(yè)都能順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。酒店由于成熟周期長達(dá)8～12年。在酒店培育期間，投資回報(bào)率會(huì)非常低。也有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，內(nèi)地投資者目前看重的主要還是酒店物業(yè)價(jià)值的上升情況。由于目前內(nèi)地酒店收購市場并不樂觀，酒店估值以及稅費(fèi)都會(huì)導(dǎo)致許多收購事宜難以成行。