樓市回暖，上市房企中期業(yè)績捷報頻傳。截至7月12日，兩市已有35家房企披露了中報預告及快報，其中預計中期業(yè)績實現(xiàn)增長的房企共21家，占比約六成。業(yè)內(nèi)預計，由于眾多項目進入結算期，上半年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績整體將實現(xiàn)增長，重點公司平均業(yè)績增幅將在兩成以上。

不過，關于樓市未來走向，上市房企們已現(xiàn)分歧，這從各家公司的不同業(yè)務布局上可見一斑。

結算周期左右業(yè)績

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月12日，兩市已有35家房企披露了中報預告及快報。其中，預計中期業(yè)績實現(xiàn)增長的家數(shù)占比約六成。

作為兩市首家披露中報快報的房企，保利地產(chǎn)(600048)上半年實現(xiàn)凈利潤33.98億元，同比增長35.37%。公司稱，收入與利潤取得較大幅度增長，主要源于公司已銷售的房地產(chǎn)項目竣工交付并結轉收入。

不僅是保利地產(chǎn)，由于項目進入結轉期，招商地產(chǎn)(000024)上半年預計實現(xiàn)凈利潤25-26億元，同比增長105%-113%。泰禾集團(000732)則預計盈利4.1億元，同比增長874%。

從會計處理上看，房企開發(fā)樓盤完工、綜合驗收后，才能正式結轉銷售收入，而在未完工前收到的房款均計入預收賬款。通常情況下，房地產(chǎn)商拿地后的開發(fā)周期一般在兩年左右，而隨著房企加快項目周轉速度，這一周期正在大幅縮減。

可以看到，正是由于進入項目結轉期，無論“萬保招金”等全國性房企，還是泰禾集團、榮盛發(fā)展(002146)等區(qū)域性房企，不少開發(fā)商在上半年的經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)都十分搶眼。

由于開發(fā)項目榮安府余房及榮合公館、榮安心居交付并結轉收入，榮安地產(chǎn)(000517)上半年凈利潤大幅上升。公司預計盈利1.7億-2億元，同比增長107.1%-143.64%。此外，濱江集團(002244)、深物業(yè)A、世榮兆業(yè)(002016)、冠城大通(600067)等房企的業(yè)績預增幅度均超過100%。

與大型房企不同的是，一些中小房企因為在手項目有限，結算周期對公司業(yè)績的影響就更為顯著。受項目結算“空窗期”的影響，部分中小房企經(jīng)營出現(xiàn)大幅下降甚至虧損。

金宇車城(000803)預計上半年虧損1100萬-1500萬元。公司稱，虧損增加主要是由于房產(chǎn)公司新項目在下半年才能實現(xiàn)收入。上半年同樣預虧的中航地產(chǎn)(000043)也表示，由于公司部分地產(chǎn)項目未達到結轉收入條件，導致地產(chǎn)業(yè)務虧損。

盡管目前房企披露中報預告的比例尚不足三成，但是業(yè)內(nèi)普遍預計，房地產(chǎn)上市公司中期整體業(yè)績將實現(xiàn)增長。中金公司預計，重點公司中報業(yè)績平均增長約為21%，住宅開發(fā)公司增速將顯著高于商業(yè)地產(chǎn)公司。

房企資金面回暖

盡管6月份市場遭遇“錢荒”沖擊，流動性一度陷入緊缺，但是從房企上半年的整體情況看，資金面已經(jīng)較去年有了明顯改善。這不僅體現(xiàn)在銷售回款的增加上，也表現(xiàn)為融資規(guī)模的快速擴張。

總體來看，2012年樓市“由冷到熱”，特別是第四季度以來的“翹尾行情”，令房企積累了大量預收賬款。一季度末，上市房企的預收賬款已經(jīng)達到6455.71億元，創(chuàng)下歷史最高值，這一數(shù)值在中報期有望得到進一步提高。

從主要地產(chǎn)公司的負債水平看，一季度也出現(xiàn)了一定改善。數(shù)據(jù)顯示，去年年底A股主要地產(chǎn)公司凈負債率均值為62%，今年一季度為64%，均好于2008年高峰值時約80%的水平。同時，房企“一年到期負債/在手現(xiàn)金”的比例也有所下降，去年年末的均值僅為0.84，一季度更是下降至0.80。相比之下，2008年時的平均值在1.5以上。

今年上半年，房企銷售增長勢頭強勁，甚至被業(yè)內(nèi)譽為“最好的上半年”。這也為未來業(yè)績釋放打下了基礎。上半年，萬科累計實現(xiàn)銷售金額836.7億元,同比增長33.79%；遠洋地產(chǎn)實現(xiàn)協(xié)議銷售額178億元，同比增長29.5%；保利地產(chǎn)和金地集團(600383)的銷售額也增長了26.54%和46.5%。

銷售有“底氣”的同時，房企融資額也大幅增長。盡管二級市場并未對房企再融資完全放開，但是房企仍然通過海外融資、發(fā)債融資等渠道大舉獲取資金。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年十大標桿房企國內(nèi)外融資額超過459.6億元，同比增長75.6%，已經(jīng)超過了2012年的總和。

基于資金成本的考慮，當前房企赴海外融資的現(xiàn)象屢見不鮮。對此，遠洋地產(chǎn)總裁李明表示，雖然6月份出現(xiàn)流動性緊張，但是國際資本市場的利率并沒有太多變化，仍然維持相對較低的態(tài)勢，因此對房企的海外融資沒有影響。業(yè)內(nèi)人士也指出，房企赴海外的融資成本大約在5%左右，明顯低于國內(nèi)平均資金成本。

近期監(jiān)管層在房地產(chǎn)再融資表態(tài)上似有“松口”跡象，這也被業(yè)內(nèi)解讀為未來房企融資政策可能會有條件地放開。一旦房企二級市場再融資閥門逐步放松，將帶動房企資金面的繼續(xù)回暖。

后市分歧加大

“樓市在今年可以說已經(jīng)復蘇了。”李明在接受中國證券報記者采訪時如是說。年初至今，房地產(chǎn)市場成交量攀升，資金壓力緩解，無疑增加了很多房企的信心。不過，即使是在市場環(huán)境回暖的情況下，房企在經(jīng)營、拿地等業(yè)務布局上也顯露出對未來市場的分歧。

首先便是在土地市場的布局上。今年以來，萬科、保利等大型房企頻頻出手拿地，房企回歸一二線城市的勢頭十分明顯。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京（樓盤）、上海（樓盤）的住宅用地出讓金同比增長超過2倍，杭州（樓盤）漲幅高達30倍。十大房企拿地金額增長兩倍以上，主要是因為加大了在一二線城市的布局。

相比之下，一些開發(fā)商繼續(xù)保持謹慎保守的經(jīng)營策略，甚至調整了土地布局。雅戈爾(600177)便將2010年拿下的杭州地塊退地，并因此損失了4.84億元的定金。遠洋地產(chǎn)近兩年也僅僅在天津（樓盤）出手拿下一宗地塊，對此，李明認為，不出手在北京、上海拿地，是因為這些城市的土地價格在“年內(nèi)就會下降”。

從近期開發(fā)商及專家對于房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的觀點來看，也呈現(xiàn)出“兩極分化”的態(tài)度。先是萬科總裁郁亮拋出“房地產(chǎn)將長期過冬”的言論，后是一直看空樓市的謝國忠突然轉向唱多樓市。近期華遠地產(chǎn)(600743)董事長任志強關于“錢荒將至房價暴漲”言論也引發(fā)市場熱議。無論如何，這都反映出開發(fā)商對于未來資金以及市場走向的分歧。

不過，僅從供應端來看，前兩年住宅供地不足的影響將在今年逐步顯現(xiàn)。亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，在北京下半年入市的40個新盤項目中，有30個項目的土地均為2011年及以前年份出讓。目前，北京市場的土地轉化為可上市房源的時間多在一年以上。顯然，即使上半年土地市場成交火熱，也并不能立刻解決下半年供應緊缺的風險，而這將對未來房價產(chǎn)生直接影響。

上市房企中報預增情況一覽

公司名稱 業(yè)績預告摘要

冠城大通 增長160％左右

泰禾集團 凈利潤約41000萬元，增長約874％

濱江集團 凈利潤約76621．19萬元－93648．12萬元，增長800％－1000％

世榮兆業(yè) 凈利潤約40000萬元－45000萬元，增長2000％－2250％

招商地產(chǎn) 凈利潤約250000萬元－260000萬元，增長105％－113％

中糧地產(chǎn)(000031)凈利潤約9125萬元－12167萬元，增長50％－100％

深物業(yè)Ａ 凈利潤約27000萬元－30000萬元，增長174％－205％

世聯(lián)地產(chǎn)(002285)增長70％－100％

蘇寧環(huán)球(000718)凈利潤約61916萬元－70172萬元，增長50％－70％

新華聯(lián)(000620)凈利潤約30000萬元－32000萬元，增長118％－132％

粵宏遠Ａ(000573)凈利潤約8661．96萬元－10105．62萬元，增長200％－250％

宜華地產(chǎn)(000150)凈利潤約1000萬元，增長253．87％

南國置業(yè)(002305)凈利潤約9000萬元－12000萬元，增長692．49％－956．65％

榮安地產(chǎn) 凈利潤約17000萬元－20000萬元，增長107．10％－143．64％

電子城(600658)增長50％以上

海德股份(000567)扭虧，凈利潤約90萬元－130萬元

嘉凱城(000918)扭虧，凈利潤約2000萬元

廣宇集團(002133)凈利潤約11229．90萬元－14598．87萬元，增長0％－30％

榮盛發(fā)展 凈利潤約100540．20萬元－117296．90萬元，增長20％－40％

大港股份(002077)凈利潤約3097．9萬元－4030萬元，增長0％－30％

數(shù)據(jù)來源：Wind 制表：于萍

原文：http://house.hexun.com/2013-07-12/156055833.html