每經(jīng)編輯 周俊生    

周俊生

7月13日，發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在參加第五屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇時表示，高房價和等級化城鎮(zhèn)管理體制有直接關(guān)系，優(yōu)質(zhì)資源繼續(xù)集中意味著高等級城市的房價還有上漲空間。他認(rèn)為應(yīng)尊重市場規(guī)律，不要讓稀缺資源“被低價”造成浪費，首先應(yīng)取消目前在房地產(chǎn)市場實行的限購限價政策。

這個觀點用來觀察我國房地產(chǎn)市場基本符合事實。中國的城市，像北、上、廣這些特大城市，盡管房價在國內(nèi)最高，但住房仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而一些邊遠(yuǎn)地區(qū)的新興城市，盡管造起高樓大廈，房價也不算很高，但依然乏人問津。

我國城市房價的這種構(gòu)成，有其合理性。這種情況之所以會出現(xiàn)，是由于大城市集中了各方面的資源，可以滿足人們的各種需求，而中小城市則由于缺少這方面資源，人口吸附能力較低，因此房價自然就低。盡管大城市的住房消費支出遠(yuǎn)高于小城市，但由于大城市能夠提供更豐富的個人發(fā)展機遇，因此人們寧愿承擔(dān)更高的購房支出或者更高的房租，也要留在大城市。而這又對大城市的高房價形成強有力的支撐。

就中國房地產(chǎn)市場的房價構(gòu)成來說，有一個不可忽略的因素，我國大城市集中太多的社會資源，尤其是像北京作為國家的首都，集中了相當(dāng)多的行政資源，這導(dǎo)致我國大城市的房價相比國際市場具有更堅固的支撐。而一些小城市則由于這方面的資源十分稀缺，各方面的發(fā)展都很滯緩，社會活力受到嚴(yán)重制約，在居住于此的人群中產(chǎn)生了巨大的離心作用。在這些邊遠(yuǎn)城市，房價也就因為購買力低下而不可能出現(xiàn)大幅上漲。

如此一來，我們就可以明白一些大城市的房價為什么居高不下，即使市場調(diào)控的壓力不斷增大，房價也無法遏制下來。李鐵雖然指出了這個道理，但他認(rèn)為應(yīng)尊重市場規(guī)律，不要讓稀缺資源“被低價”造成浪費，這一觀點卻不能讓人接受。我國一些城市高房價的形成，有相當(dāng)多的非市場因素，特別是政府力量的作用是不容小覷的。長期以來，在經(jīng)濟運行中，政府過多參與使我國的經(jīng)濟運行形成了對行政力量的高度依賴，房地產(chǎn)市場同樣如此。尊重市場規(guī)律，首先需要建立一個前提，這個市場必須是真正的市場，而不能是扭曲的市場。如果對我國房地產(chǎn)市場內(nèi)部的生成結(jié)構(gòu)不進行深入分析，并且以尊重市場規(guī)律為理由放棄調(diào)控，那么只能使大城市的房價越走越高，并且向二、三線中小城市輻射。

幾年來以限購限價為特征的調(diào)控已經(jīng)被實踐證明并未達(dá)到預(yù)期，個中原因錯綜復(fù)雜，不可排除的是優(yōu)質(zhì)資源大量集中于大城市對人口導(dǎo)入所起的作用，使得房價難以松動。由此來看，房地產(chǎn)調(diào)控不能僅僅局限于限購限價，因為這并未觸及市場的要害，而是需要與深層次的政府行政職能改革同步推進。今年以來，中央政府已經(jīng)取消和下放了一批行政審批事項，行政權(quán)力對經(jīng)濟運行的干預(yù)正在減少，原來集中于首都的優(yōu)質(zhì)資源正在向地方分解。這項工作剛剛開頭，如果能夠一以貫之地推進，中小城市被壓抑的市場活力就能夠逐步得到釋放，特大城市的人口導(dǎo)入功能就有可能減弱，現(xiàn)在高企的房價也就有可能出現(xiàn)松動。