每經記者 王杰

國五條加碼、物業(yè)稅來襲、提高預售門檻等政策輪番轟炸，并沒有遏制住京城樓市的火熱。但與此同時，北京的高端豪宅市場成交依然迎來了“井噴”。

受嚴卡“預售證”調控措施的影響，整個上半年京城高端項目入市步伐大幅放緩，機構統(tǒng)計數據顯示，從4月到6月，每個月都只有一個單價4萬元以上的高端住宅項目入市。雖然供應有限，不過，上半年的高端市場表現活躍，資料顯示，北京上半年千萬元以上項目成交同比漲了80.5%。房地產業(yè)內人士嚴躍進稱，下半年開始，高端產品放量開始顯現“開閘”跡象，現房成為高端產品銷售的主角。在他看來，此類高端產品，多與大型開發(fā)商相聯系著。隨著此類房企逐漸“熬過”了樓市的艱難期，因此此類高端產品與房企一樣，均呈現了復蘇的跡象。  

7月成交略顯乏力，房價上漲趨勢依然存在

中原地產市場研究中心統(tǒng)計數據顯示，7月8日到14日，全國主要的54個城市新建商品住宅簽約套數合計為48476套，環(huán)比上周的5.49萬套有所下調。累計1-14日，7月總成交為10.34萬套，相比6月同期的10.4萬套微降。

從市場整體成交來看，自從3月份突破30萬套后，4-6月整體市場因為需求得到較大的透支，漲幅開始放緩。加上樓市臨近夏季，氣溫因素也阻礙了成交的上揚。

縱觀上半年樓市，今年的樓市變化非常大，1-3月基本延續(xù)了去年年底成交活躍的走勢。本該屬于春節(jié)淡季的2月，卻因為后市的樂觀預期，也同樣表現不俗。真正的爆發(fā)點則出現在3月初，“新國五條”政策的出臺間接刺激了新房市場的成交。這一期間的成交量達到了上半年的最高點，2013年的購房需求被提前得到透支。4月成交量則因此出現了回落，加上政府對市場的持續(xù)調控和監(jiān)管，這一成交在平穩(wěn)狀態(tài)中已有疲軟的端倪。

與此同時，上周的二手房市場行情也同樣出現了小幅下探。根據中原地產研究中心監(jiān)測的數據，全國6大城市的成交面積環(huán)比下降5%，其中前期表現較好的北京也出現了環(huán)比21%的下降。

當然，樓市的逐趨乏力，依然難以改變房價的匍匐前行。每個月18日公布的全國70個大中城市商品住宅成交價格指數仍然表明，房價的環(huán)比漲幅雖有縮窄，但上漲的趨勢依然難以改變。中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，房價依然在慣性中保持了上漲的態(tài)勢。“國五條”細則各地的執(zhí)行力度過小，淡化了之前市場對政策的擔憂。在地方細則并無新意的前提下，此輪調控要取得預期效果顯然并不容易。

張大偉表示，各地調控政策執(zhí)行的情況，也會影響市場的實際表現。由于各地樓市發(fā)展程度不同、價格水平不一、各地政府在政策執(zhí)行力度上存在差異，因此各城市的房地產市場發(fā)展呈現了不同的表現。“以一線城市為代表的限價政策執(zhí)行越來越嚴格，但逐漸出現了部分項目用裝修等額外形式而形成的漲價。所以在限價政策的名義上，價格的數值上漲雖有所遏制，但事實上房價漲幅放緩的背后，依然是較高的房價絕對值。”

高端產品“開閘”跡象逆市凸顯

值得注意的是，中高端物業(yè)卻異軍突起，此類物業(yè)正呈現出回暖的態(tài)勢。

根據偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數據顯示，2013年上半年北京千萬元以上豪宅成交1388套，同比漲80.5%，這一數值與2012年下半年基本相當。相比其他物業(yè)，千萬以上豪宅市場漲幅最大。與上半年商品住宅市場成交44899萬套、同比上漲36.4%等數值相比，豪宅市場的漲幅高于整體住宅市場。 

據最近4年北京各區(qū)域的別墅銷售數據顯示，京南區(qū)域別墅市場的表現已有超越傳統(tǒng)豪宅市場行情的趨勢。以位于東南五環(huán)旁的遠洋天著為例，截止今年第一季度，該項目以3.4億銷售金額和46套的銷售套數引起了相應房企的羨慕。

嚴躍進認為，該區(qū)域中的房企搶地熱潮不斷。隨著目前各大房企涉足該區(qū)域，此類區(qū)域的發(fā)展前景將進一步看好。尤其加上相應的配套會隨著房企的涉足而逐漸完善，此類區(qū)域的高端住宅也將贏得一個較好的發(fā)展平臺。

此類區(qū)域房企的活躍身影不斷。4月11日，泰禾地產以19.3億元在9家房企（包括聯合體）的競爭中拿下通州臺湖鎮(zhèn)地塊，溢價率高達112%。時隔半月之后，在北京瘋狂拿地泰禾地產再次入主臺湖，以11.25億元拿下B-03號地塊，其中配建7.3萬平公租房，剔除保障房面積，樓面價已達19053元/平米，創(chuàng)區(qū)域地價新高。

一位開發(fā)商向《每日經濟新聞》記者透露，目前亦莊、馬駒橋等區(qū)域土地供應日益減少，這才導致開發(fā)商的目光開始集中在臺湖區(qū)域。

伴隨著此類土地的熱潮，相應的高端住宅成交也持續(xù)升溫。從年齡結構來看，上半年高端二手住宅需求年齡以30-40歲高端人士為主，占比達到40.98%；30歲及以下需求占比為28.69%，部分為父母為子女出資購買。從購買目的來看，30歲以上高端人士需求主要為居住品質升級，30歲以下高端人士則多為剛需，投資投機性需求占比并不大。這點在上半年高端二手住宅需求的戶籍結構上也得到了印證。根據麗茲行豪宅研究院的統(tǒng)計數據，2013上半年高端二手住宅成交中有超過百分之六十五的客戶為京籍，非京籍（不含外籍及港澳臺）為24.41%，港澳臺及外籍人士占比僅為百分之八左右。

遠洋天著項目總經理羅明強表示，天著主要的客戶是來自CBD的高管與亦莊的企業(yè)主。對此嚴躍進認為，此類包括高管等較有實力的高端住宅置業(yè)者，實際上并不會因為樓市的打壓而喪失對此類物業(yè)的興趣。因此，在樓市調控政策呈現疲乏的情況下，此類購房者將率先出現反彈。

高端產品“開閘”跡象逆市凸顯，會不會因此拉動房價上漲的趨勢呢？對此，張大偉也認為，從目前全國樓市看，一二線城市因為集聚了過多的資源，使得房價易漲難跌。而且2012年來過多供應的信貸是出現市場反彈的主要原因。這些影響房價上漲的因素目前依然存在。如果在2013年，樓市信貸不收緊，房價則必然會繼續(xù)上漲。

對此，嚴躍進認為，高端產品因為在總價上就比普通商品住宅要高，因此，如果高端住宅產品的成交上升，則有可能會對未來整個樓市的房價上漲產生影響。但是，在他看來，一味通過打壓高端住宅的價格上漲來實現房價的控制，則有自欺欺人的感覺。畢竟目前樓市的焦點在于普通商品住宅，而非此類物業(yè)。從這個角度看，高端住宅的市場需求也是應得到滿足的。一味打壓，并不見得能取得較好的調控效果。從這個角度看，高端產品“開閘”跡象逆市凸顯，恰恰反映了此類物業(yè)內生在市場中的巨大需求。