每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 羅碧 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 羅碧 發(fā)自深圳

近日，位于深圳南山西麗的長(zhǎng)源村“舊改”項(xiàng)目被證實(shí)將由京基集團(tuán)操盤(pán)，目前已進(jìn)入拆遷簽約階段。但京基集團(tuán)這一占地面積達(dá)15萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，與其未來(lái)5年要實(shí)現(xiàn)的814萬(wàn)平方米“舊改”計(jì)劃相比，只算一個(gè)小項(xiàng)目。再與已手握珠三角范圍內(nèi)1210萬(wàn)平方米“舊改”土地儲(chǔ)備的佳兆業(yè)集團(tuán)相比，京基集團(tuán)的這一“舊改”體量也明顯不大。

專注于研究深圳“舊改”的第一太平戴維斯華南區(qū)投資部助理董事吳睿在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前，參與深圳城市更新項(xiàng)目的房企約30家，其中涉及 “舊改”項(xiàng)目體量較大的房企約有10家。

“與兩年前相比，現(xiàn)在這些參與‘舊改’項(xiàng)目的房企積極性明顯高很多。這是由深圳土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀決定的——今年到目前為止，深圳僅出讓了1宗住宅用地。”吳睿稱。

但他同時(shí)提到，在開(kāi)發(fā)商積極性增高的同時(shí)，“舊改”項(xiàng)目的成本優(yōu)勢(shì)卻在逐漸減弱。“比如佳兆業(yè)有些地（舊改項(xiàng)目），原以為成本很低，因?yàn)檎灰a(bǔ)地價(jià)。但今年年初深圳‘1+6’文件重新規(guī)定了基準(zhǔn)地價(jià)，有些地方的基準(zhǔn)地價(jià)漲幅達(dá)70%。”吳睿說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商積極爭(zhēng)搶“舊改”項(xiàng)目/

在近日由第一太平戴維斯主辦的深圳舊廠房改造與城市更新研討會(huì)上，深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心土地研究組組長(zhǎng)趙新平介紹，深圳建成區(qū)面積約900平方公里，其中近400平方公里掌握在原農(nóng)村集體手中。這部分土地中，很多被村集體建成工業(yè)廠房或住房出租，配套極其缺乏。“這部分土地在城市更新上有巨大的空間，”趙新平說(shuō)。

考慮到深圳在2020年前可新增建設(shè)用地不足50平方公里，城市更新所提供的空間，為有意在深圳發(fā)展的開(kāi)發(fā)商提供了為數(shù)不多的機(jī)會(huì)。吳睿說(shuō)，兩年前，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)城市更新的積極性并不高，但現(xiàn)在，“大家都在搶”。

開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入城市更新項(xiàng)目的原因，可從以下數(shù)據(jù)得到佐證。2011年，深圳共出讓11宗住宅用地，總成交面積128萬(wàn)平方米。這其中，包括8宗安居型商品房用地，純商品房用地僅3宗。11宗地塊均以零溢價(jià)出讓。去年，深圳推出住宅地塊11宗，但推出面積僅50萬(wàn)平方米，同比減少61%，成交7宗，成交面積同比減少68%。而今年，截至目前，深圳僅在1月15日出讓一宗住宅地塊。

在新增用地供給不足的情況下，深圳城市更新率先在全國(guó)推行，開(kāi)發(fā)商迅速轉(zhuǎn)入該領(lǐng)域。2011年，央企中就有華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)、華僑城、招商地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、中糧集團(tuán)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等進(jìn)入，從深圳起家的房地產(chǎn)民企，比如萬(wàn)科、金地、佳兆業(yè)、卓越、星河灣，則表現(xiàn)更為活躍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，深圳成交量排名前十的樓盤(pán)中，有一半為“舊改”項(xiàng)目。

“目前，參與深圳‘舊改’項(xiàng)目的企業(yè)大致有30多家，核心的有10家左右。”吳睿說(shuō)，從操作層面來(lái)講，民企較央企更為靈活，對(duì)本地市場(chǎng)熟悉，在人脈上也更具優(yōu)勢(shì)。

“比如佳兆業(yè)，很多‘舊改’項(xiàng)目，在拆遷簽約上堅(jiān)持談四五年才談下來(lái)，很多企業(yè)不一定能堅(jiān)持這么長(zhǎng)時(shí)間。”吳睿說(shuō)。

吳睿認(rèn)為，從規(guī)劃、談判到對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，“舊改”涉及程序較多，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合能力要求較高。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，主要有兩個(gè)難點(diǎn)，一是其介入的項(xiàng)目能否被納入“深圳市城市更新單元規(guī)劃”，“因?yàn)檎J(rèn)為現(xiàn)在城市更新項(xiàng)目太多，也開(kāi)始在控制”。此外，項(xiàng)目立項(xiàng)納入計(jì)劃之后，開(kāi)發(fā)商要制定一個(gè)專項(xiàng)計(jì)劃，其中涉及多大容積率、地價(jià)補(bǔ)多少以及配建的比例。吳睿認(rèn)為，這個(gè)專項(xiàng)計(jì)劃要通過(guò)與政府協(xié)商，獲得政府認(rèn)同，需要很長(zhǎng)時(shí)間，也考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的能力。

對(duì)比目前在深圳“舊改”項(xiàng)目上較活躍的幾家企業(yè)，吳睿分析，佳兆業(yè)因?yàn)檫M(jìn)入時(shí)間較長(zhǎng)，團(tuán)隊(duì)綜合能力較強(qiáng)；深業(yè)集團(tuán)因自有土地較多，具有先天的資源優(yōu)勢(shì)；花樣年在工改工、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上較突出；京基和華潤(rùn)在商業(yè)地產(chǎn)上優(yōu)勢(shì)較明顯。

綜合最近公開(kāi)的數(shù)據(jù)，目前佳兆業(yè)在舊改上涉及的面積最多。在去年年末的中國(guó)舊城改造高峰論壇上，佳兆業(yè)透露其在珠三角片區(qū)已擁有舊城改造土地儲(chǔ)備1200萬(wàn)平方米，其中深圳占50%，20%在東莞，21%位于珠海。

京基集團(tuán)也在加快步伐。今年5月，京基集團(tuán)剛剛確定將參與規(guī)劃建筑面積達(dá)270萬(wàn)平方米的京基晶都舊改項(xiàng)目，成為目前深圳已確定的第二大“舊改”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商。本月初，又有消息確認(rèn)京基集團(tuán)獲得深圳南山西麗的長(zhǎng)源村15萬(wàn)平方米“舊改”項(xiàng)目。京基相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)5年，其在深圳地區(qū)的“舊改”建設(shè)總規(guī)模將達(dá)到814萬(wàn)平方米。

政策調(diào)整帶來(lái)成本上升/

積極投身“舊改”的房企一方面受深圳存量用地少的現(xiàn)狀所迫，另一方面也是看中“舊改”的美好“錢(qián)景”。佳兆業(yè)總裁金志剛在2012年業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上透露，佳兆業(yè)在“舊改”上的毛利率最高超過(guò)50%。該集團(tuán)2012年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)15.9%，達(dá)16.7億元。

以2012年年底入市的舊改項(xiàng)目佳兆業(yè)廣場(chǎng)為例，項(xiàng)目地價(jià)僅3600元/平方米，實(shí)際售價(jià)為1.7萬(wàn)~2.2萬(wàn)元/平方米，毛利率達(dá)50%以上。此外，佳兆業(yè)的“龍崗一號(hào)”樓盤(pán)土地成本僅6000元/平方米，毛利率40%以上。

但吳睿稱，根據(jù)他了解的一些“舊改”項(xiàng)目來(lái)看，單從成本上并不具備太大優(yōu)勢(shì)。“比如政府招拍掛一塊地，所在區(qū)域的價(jià)格為7000元/平方米，如果是通過(guò)城市更新運(yùn)作，成本大概6000元左右，可能比政府出讓的地便宜1000元，但前者的開(kāi)發(fā)周期比后者要慢1~2年。”

而且，“舊改”在成本上的優(yōu)勢(shì)隨著政府政策的調(diào)整在降低。“比如佳兆業(yè)有些地，原本以為成本很低，因?yàn)檎灰a(bǔ)地價(jià)。但現(xiàn)在，‘1+6’文件中調(diào)整了基準(zhǔn)地價(jià)，有些地方的基準(zhǔn)地價(jià)漲幅達(dá)70%，這將使成本增加。”吳睿說(shuō)。

所謂“1+6”文件，是今年年初，深圳市出臺(tái)的 《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》1號(hào)文件以及6個(gè)配套文件。其中，對(duì)深圳市2006年制定的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了較大幅度調(diào)整。以福田區(qū)的住宅用地為例，2013年新的基準(zhǔn)地價(jià)最高為5317元/平方米，比2006年基準(zhǔn)地價(jià)最高3500元/平方米提高了1817元；最低為1356元/平方米，比2006年最低942元/平方米提高了414元。

在該辦法出臺(tái)前的2012年年初，卓越集團(tuán)總裁李曉平曾提案反對(duì)政府?dāng)M提高基準(zhǔn)地價(jià)50%~100%的計(jì)劃。在提案中，李曉平提到，“過(guò)低的回報(bào)率和巨大的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展商難以接受，參與城市更新的積極性降至冰點(diǎn)，這將令城市更新項(xiàng)目舉步維艱，寸步難行。”

除政策調(diào)整帶來(lái)的成本上升外，銀行信貸的收緊也將給參與舊改的房企帶來(lái)壓力。“舊城改造需要的運(yùn)營(yíng)周期相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)的資金鏈要求很高。”吳睿說(shuō)。

據(jù)了解，上述佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目于2008年初收購(gòu)舊廠房，到2012年年底完工入市，其間歷時(shí)5年。而項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之后，配套五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓等項(xiàng)目還需投入168億元。

此外，因新增用地的供給不足，進(jìn)入 “舊改”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，僧多粥少，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度越來(lái)越高，拿到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的成本也會(huì)相應(yīng)提高。去年年中，為爭(zhēng)奪深圳市中心優(yōu)質(zhì)地理位置南苑新村的開(kāi)發(fā)權(quán)，佳兆業(yè)和萬(wàn)科爭(zhēng)相提高拆賠比例，雙方均將原定的1:1.3的拆賠比例提高至1:1.4。這一拆賠比刷新了2010年益田集團(tuán)對(duì)羅湖木頭龍小區(qū)開(kāi)發(fā)的1:1.3的拆賠比，成為目前深圳已知城市更新項(xiàng)目中最高拆賠比。

在談及“舊改”項(xiàng)目的利潤(rùn)時(shí)，吳睿只表示，“50%的利潤(rùn)率估計(jì)以后很難獲得。舊城改造中其實(shí)還存在很多隱性成本，這部分成本都不會(huì)體現(xiàn)在賬面上。”