每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

7月11日，國(guó)土部在江蘇省常州市召開(kāi)的全國(guó)土地利用動(dòng)態(tài)巡查會(huì)議上，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智強(qiáng)調(diào)，清查閑置土地將是國(guó)土部下半年的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，并且還將清查企業(yè)囤地和圈地問(wèn)題。此外，會(huì)議上還透露目前國(guó)土部已經(jīng)選擇了存在違規(guī)囤地和捂地的地塊284宗，一旦查出屬實(shí)，那么就嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定處置。

作為土地閑置問(wèn)題比較典型的城市之一，南京也存在數(shù)幅地塊拿地超過(guò)兩年時(shí)間至今未有任何動(dòng)工跡象。據(jù)南京本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京45幅拿地已經(jīng)超過(guò)兩年但是仍未上市的土地中，有超過(guò)六成目前仍處于閑置未動(dòng)工狀態(tài)，其中涉及中冶置業(yè)、招商地產(chǎn)等知名開(kāi)發(fā)商。“根據(jù)去年7月1號(hào)施行的《閑置土地處置辦法（修訂草案）》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在拿地之后兩年內(nèi)沒(méi)有開(kāi)工建設(shè)，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)之后可以無(wú)償收回土地。”江蘇房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

國(guó)土部清查閑置土地/

在上述會(huì)議上，國(guó)土部副部長(zhǎng)胡存智介紹說(shuō)，在目前的土地市場(chǎng)，存在政府和開(kāi)發(fā)商達(dá)成某種默契行為，使得開(kāi)發(fā)商違規(guī)閑置土地而不受到處罰，“通過(guò)違規(guī)出讓等手段，導(dǎo)致大量土地囤積在用地者手中，長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)不足。其中既包括房地產(chǎn)用地，也包括其他用途的土地。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，自去年7月1號(hào)實(shí)施 《閑置土地處置辦法（修訂草案）》規(guī)定后，國(guó)土部就對(duì)全國(guó)的閑置地塊進(jìn)行了檢查，目前已經(jīng)選擇了可能存在閑置的地塊284宗，并要求各省市國(guó)土部門(mén)的調(diào)查之下，對(duì)存在閑置土地的行為進(jìn)行查處。

事實(shí)上，自去年以來(lái)，國(guó)土部便著手建立了針對(duì)土地市場(chǎng)上與 “大地塊、大企業(yè)”相關(guān)的跟蹤調(diào)查制度，并且已經(jīng)陸續(xù)公布了三批房地產(chǎn)大企業(yè)購(gòu)地和大地塊出讓情況，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)于接下來(lái)的清查工作，胡存智在會(huì)上介紹說(shuō)，在清查土地閑置工作上，幾個(gè)重點(diǎn)方面分別是：強(qiáng)化供前審查，各省要承擔(dān)起出讓公告審查的監(jiān)管責(zé)任，對(duì)于毛地出讓、違規(guī)設(shè)門(mén)檻出讓、明顯大規(guī)模出讓的地塊做好重點(diǎn)把關(guān)；嚴(yán)格管理供應(yīng)合同，著重解決開(kāi)竣工約定不明確、開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)、規(guī)劃條件給定不清的問(wèn)題；改進(jìn)供后監(jiān)管，按合同加強(qiáng)地塊開(kāi)發(fā)利用管理，“國(guó)土部決定在土地利用動(dòng)態(tài)巡查試點(diǎn)城市做法基礎(chǔ)上，在全國(guó)范圍內(nèi)建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度。”

記者拿到的一份材料顯示，上述的土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度是對(duì)已供土地利用狀況和程度的檢查，以供地政策的落實(shí)和土地出讓合同、劃撥決定書(shū)的履行為重點(diǎn)，通過(guò)預(yù)警提醒、開(kāi)竣工申報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)核查、跟蹤管理、竣工驗(yàn)收、閑置土地查處等手段，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地供后開(kāi)發(fā)利用的全程監(jiān)管，“對(duì)發(fā)現(xiàn)存在土地閑置的地塊，要及時(shí)在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)填報(bào)信息準(zhǔn)確性的抽查，以及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后的及時(shí)督辦和公開(kāi)通報(bào)，一旦確認(rèn)土地閑置，將立即查處，并將查處結(jié)果公開(kāi)通報(bào)，同時(shí)將相關(guān)情況抄送金融監(jiān)管部門(mén)。對(duì)于未按照合同約定開(kāi)竣工、不及時(shí)繳納土地價(jià)款的，將列入市、縣級(jí)誠(chéng)信檔案；對(duì)于在省域內(nèi)存在閑置土地的，將列入省級(jí)誠(chéng)信檔案。”江蘇省國(guó)土部門(mén)一位工作人員對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

昔日地王淪為菜地/

地王，對(duì)于樓市的意義永遠(yuǎn)是標(biāo)志性的：地王頻出，樓市瘋狂；地王消失，樓市過(guò)冬。有些拿地時(shí)風(fēng)光無(wú)限，開(kāi)發(fā)順風(fēng)順?biāo)?，賺得也是盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)；有些卻只是表面風(fēng)光，資金短缺一直不動(dòng)工的有，淪為菜地垃圾場(chǎng)的也有。

據(jù)南京本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站對(duì)南京拿地滿(mǎn)2年但仍未上市的45幅地塊的調(diào)查中，其中有30幅地塊目前仍處于閑置狀態(tài)，15幅地塊目前已經(jīng)進(jìn)入動(dòng)工階段。

其中最為著名的閑置地塊，要屬南京下關(guān)200億地王。該地塊在去年7月10日舉辦了盛大的開(kāi)工儀式后，隨即陷入停工狀態(tài)，截至目前，該地塊依然處于閑置狀態(tài)，地塊上還有大量建筑物未拆遷。“這幅地王，是目前南京最大的閑置地塊。”上述江蘇房地產(chǎn)協(xié)會(huì)人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

此外，被開(kāi)發(fā)商中冶置業(yè)拿下的下關(guān)濱江2號(hào)地塊，由于長(zhǎng)期沒(méi)有動(dòng)工而遭到國(guó)土部警告，日前被南京市國(guó)土局收回。“下關(guān)濱江地王除了拆遷緩慢導(dǎo)致遲遲不能動(dòng)工之外，還有一個(gè)重要原因就是開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題。由于該地塊是屬于南京的舊城改造，需要大量的資金，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，而中國(guó)中冶去年巨虧，所以資金問(wèn)題也是至今沒(méi)有動(dòng)工的一個(gè)重要因素。”國(guó)內(nèi)某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

此外，位于南京城東板塊的顧家營(yíng)地王則是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商多方合作產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致目前仍然沒(méi)有動(dòng)工的代表地塊。該地塊在2005年7月以6.5億元成交，至今也沒(méi)有任何動(dòng)工跡象。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2005年就已出讓的顧家營(yíng)項(xiàng)目因桿線(xiàn)遷移等原因直到2009年12月才交付給受讓人，參與聯(lián)合拿地的新加坡國(guó)浩房產(chǎn)和南京本土企業(yè)福中集團(tuán)因利益糾紛、項(xiàng)目法律糾紛致使土地長(zhǎng)時(shí)間荒廢為菜地。后在多方調(diào)解下，項(xiàng)目在2012年10月份進(jìn)入開(kāi)工階段，目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)土地已平整，但是還是未見(jiàn)動(dòng)工跡象。對(duì)于該地塊至今沒(méi)有動(dòng)工的問(wèn)題，南京市國(guó)土局回應(yīng)稱(chēng)，由于國(guó)浩公司與福中公司在土地開(kāi)發(fā)上產(chǎn)生糾紛，致使該地塊未開(kāi)工建設(shè)，不過(guò)該地塊閑置7年，地價(jià)卻大漲了3倍。

地塊閑置致地價(jià)暴漲/

除了上述原因外，南京新街口的鐵管巷地塊、三汊河恒盛尚海灣地塊等，則是土地出現(xiàn)易主而導(dǎo)致遲遲未開(kāi)發(fā)商的代表者。其中，拿地至今將近10年未動(dòng)的新街口鐵管巷地塊，最早的拍賣(mài)時(shí)間可追溯到2004年1月，其中A地塊以31455元/平方米的單價(jià)，一舉成為當(dāng)時(shí)南京單價(jià)地王。隨后因開(kāi)發(fā)公司無(wú)法支付出讓金被政府回收后，再度掛牌被上海泰龍地產(chǎn)拍得，但2010年7月宣布易主，被鳳凰置業(yè)6.5億元收購(gòu)，目前地塊尚未開(kāi)發(fā)，用作停車(chē)場(chǎng)用途。根據(jù)目前的地價(jià)估算，該地塊閑置10年，地價(jià)上漲了16億元。

值得注意的是，2007年由交通置業(yè)競(jìng)得的三汊河恒盛尚海灣項(xiàng)目，曾創(chuàng)當(dāng)時(shí)土地拍賣(mài)溢價(jià)之最，作為目前河西中北部少量的濱江住宅用地，此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有一系列的附加條件。2009年該項(xiàng)目易主，目前恒盛定名為尚海灣，定位打造濱江精裝豪宅。項(xiàng)目之前曾破土動(dòng)工，后因規(guī)劃調(diào)整又陷入沉寂，何時(shí)復(fù)工不得而知。

對(duì)于上述南京多幅地王至今沒(méi)有動(dòng)工的原因，上述江蘇房地產(chǎn)協(xié)會(huì)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析道，上述地王沒(méi)有動(dòng)工的原因多種多樣，諸如拆遷緩慢、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張、開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛、土地易主和開(kāi)發(fā)商更改規(guī)劃等問(wèn)題，但不管什么原因，這些地塊都屬于閑置土地，“對(duì)于不符合規(guī)定閑置時(shí)間過(guò)于長(zhǎng)久的土地，政府部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，同時(shí)予以公示。對(duì)于那些問(wèn)題繁雜，有不可抗拒因素導(dǎo)致閑置的土地，應(yīng)該允許合法閑置或按照規(guī)定延長(zhǎng)土地開(kāi)發(fā)時(shí)間。對(duì)無(wú)故閑置超出規(guī)定開(kāi)發(fā)時(shí)間的土地，應(yīng)該按照具體要求來(lái)進(jìn)行處理。同時(shí)主管部門(mén)在土地出讓公示時(shí)應(yīng)達(dá)成協(xié)議，土地什么時(shí)候開(kāi)發(fā)，什么時(shí)候上市，什么時(shí)候竣工應(yīng)有具體時(shí)間進(jìn)行約束，這樣可以促進(jìn)土地供應(yīng)和房源供應(yīng)之間有效相關(guān)，防止有些開(kāi)發(fā)商拿地后久不動(dòng)工，或動(dòng)工但久不上市久不竣工這樣的變相閑置土地。”