每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

6月22日，新城公館百余業(yè)主在小區(qū)門口抗議小區(qū)車庫積水、物業(yè)服務(wù)不到位等一系列問題。此前，新城地產(chǎn)在上海的另外兩個(gè)項(xiàng)目——新城金郡、新城碧翠也曾被媒體曝光各種質(zhì)量缺陷。在外界看來，新城地產(chǎn)問題多多。

然而令人疑惑的是，根據(jù)新城發(fā)展控股2012年年報(bào)，該公司去年交房的新城碧翠、新城公館等是新城控股近年來建筑投入最高的一批樓盤，每平方米的建筑成本較前一年大幅提高了兩成。為什么一面在增加投入，另一面卻屢遭業(yè)主對樓盤品質(zhì)的指責(zé)呢？為何花了錢，滿意度不升反降？品牌形象反受損害？

新城地產(chǎn)委屈嗎？

成本投入增兩成 樓盤質(zhì)量反被屢次曝光/

根據(jù)新城發(fā)展控股2012年年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，當(dāng)年度該集團(tuán)投入在物業(yè)的建筑成本，由上一年的3200多元/平方米，增至4000元/平方米。這一投入水平，已經(jīng)比肩某些三四線城市樓盤的銷售單價(jià)了。

然而，新城旗下的樓盤質(zhì)量并未因?yàn)楦甙旱某杀就度攵兴嵘?。多起業(yè)主的集體投訴，令其樓盤的質(zhì)量和物業(yè)管理方面的問題被屢次曝光。

2012年交付業(yè)主的上海新城公館、新城碧翠兩個(gè)樓盤，就曾陷入過這樣的困境。

新城公館業(yè)主李木林（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者講述了事情的由來。

2011年底，李木林以約2.1萬元的單價(jià)購置了位于南翔新城公館的一套精裝修新房。一年之后，他搬進(jìn)了新房?？墒菦]住多久，李木林便發(fā)現(xiàn)開發(fā)商遺留了一系列問題，反映情況后又遲遲得不到解決，同時(shí)，物業(yè)服務(wù)也未達(dá)到購房時(shí)的承諾。

最早被業(yè)主們詬病的是小區(qū)地下車庫的積水問題。據(jù)李木林介紹，除了車輛打滑，更有小孩在車庫不慎滑倒。對于造成積水的原因，李木林說，開發(fā)商沒有給出一個(gè)明確的說法。不過據(jù)從事這方面工作的業(yè)主分析，這可能與車庫內(nèi)外溫差大，導(dǎo)致大量冷凝水涌出有關(guān)。

在搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)論壇上，也有新城公館業(yè)主反映，交房時(shí)出現(xiàn)過墻紙、地板、柜門發(fā)霉現(xiàn)象。讓業(yè)主更為惱火的是，年初就向開發(fā)商和物業(yè)多次反映問題之后，卻遲遲得不到解決，于是便有了文章開頭這一幕。

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)的報(bào)道，同樣于去年年底交房的新城碧翠也存在交房后10天才開通煤氣，以及因趕工而出現(xiàn)的種種質(zhì)量問題。

還有于2012年下半年交房的新城金郡，曾被《中國房地產(chǎn)金融》報(bào)道稱存在“墻體開裂”等質(zhì)量問題。

這些樓盤的質(zhì)量問題、物業(yè)管理問題集中爆發(fā)，新城地產(chǎn)難免給購房者留下非常負(fù)面的印象。同時(shí)，讓人疑惑的是，究竟是什么原因?qū)е滦鲁堑禺a(chǎn)在投入增加后，仍然出現(xiàn)那么多質(zhì)量問題？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此曾聯(lián)系新城地產(chǎn)投資者關(guān)系部，但截至發(fā)稿時(shí)，對方未作回應(yīng)。

著名地產(chǎn)專家蔡為民認(rèn)為，新城地產(chǎn)的質(zhì)量問題頻發(fā)，可能與其管控不合理有關(guān)。

不過，以“新城地產(chǎn)+質(zhì)量”為關(guān)鍵詞，在百度搜索新城地產(chǎn)的有關(guān)資料，記者發(fā)現(xiàn)新城地產(chǎn)從項(xiàng)目管理到精裝修都有一套嚴(yán)格的制度和管理體系。在過去數(shù)年中，該公司也曾多次表態(tài)，要提高房屋質(zhì)量。

為何大規(guī)模的質(zhì)量問題仍然未能杜絕？

上海一家建筑公司的老板王晨告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的質(zhì)量問題，最根本的原因，還是趕工造成的。此前，網(wǎng)易房產(chǎn)的報(bào)道也稱，新城地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量問題與趕工有關(guān)。根據(jù)上述報(bào)道，新城碧翠因?yàn)榭⒐ず舐┭b新風(fēng)系統(tǒng)，還在交房后封閉施工3個(gè)月。

根源：開發(fā)商不懂如何創(chuàng)造價(jià)值/

除了房屋質(zhì)量存在諸多瑕疵外，物業(yè)管理水平也是新城地產(chǎn)屢被指責(zé)的端由。

新城地產(chǎn)業(yè)主們對于小區(qū)高昂的物業(yè)費(fèi)與其服務(wù)不匹配頗為不滿。據(jù)了解，新城公館的物業(yè)費(fèi)為南翔地區(qū)最貴，達(dá)到每月每平方米4.3元，但業(yè)主卻認(rèn)為，其承諾的部分物業(yè)服務(wù)內(nèi)容缺位。

購房之初，新城公館曾承諾業(yè)主會有24小時(shí)管家和泛會所服務(wù)，即每棟樓會有專人負(fù)責(zé)收發(fā)快遞等24小時(shí)便民服務(wù)，樓房底層將開設(shè)兒童活動、運(yùn)動休閑、老人棋牌等活動區(qū)。但李木林表示，因?yàn)榉N種原因，小區(qū)里10棟樓最多的時(shí)候也只有五六個(gè)管家，泛會所數(shù)量也僅有幾個(gè)。

李木林認(rèn)為，在物業(yè)管理方面，與萬科等公司相比，新城的管理制度不夠完善。比如，非小區(qū)居民進(jìn)出，小區(qū)保安應(yīng)該進(jìn)行登記和詢問，入口處也應(yīng)該安排閘機(jī)刷卡進(jìn)入，但這些一開始并未做到位，在業(yè)主一再建議之后，才得以施行。

一位從事審計(jì)的業(yè)主還對新城公館的物業(yè)開支進(jìn)行分析，指出其中部分費(fèi)用過高，可進(jìn)行削減。因此，業(yè)主提出限制更改景觀照明、噴泉等的開放時(shí)間，并減少24小時(shí)管家服務(wù)的人數(shù)，以此降低物業(yè)費(fèi)。李木林指出，他們正與開發(fā)商商議，將物業(yè)費(fèi)調(diào)低至3.8元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新城地產(chǎn)的一系列質(zhì)量和物業(yè)管理問題，表面上看似乎和公司的管理機(jī)制有關(guān)，實(shí)際上卻反映了新城地產(chǎn)不善于把握業(yè)主的需求。

蔡為民認(rèn)為，在現(xiàn)在的市場上，購房者不會在乎開發(fā)商投入的成本高不高，花費(fèi)貴不貴，更為在意的是其最終的產(chǎn)品能否令業(yè)主滿意。

對于新城的業(yè)主來說，他們也許并不關(guān)注交房時(shí)間是早還是晚，更關(guān)注的是收房后盡量難免質(zhì)量瑕疵；他們并不關(guān)注噴泉是否隨時(shí)在噴水，24小時(shí)管家服務(wù)人數(shù)多不多，而關(guān)注的是物業(yè)管理性價(jià)比高不高，交了物業(yè)費(fèi)，是否能得到便捷舒適的物業(yè)服務(wù)。

正因?yàn)闃I(yè)主和開發(fā)商的不同價(jià)值觀念的差異，造成了開發(fā)商在建筑投入大幅增長的情況下，反而無法“討好”業(yè)主，仍然不能有效地為業(yè)主創(chuàng)造居住價(jià)值，最終導(dǎo)致了新城地產(chǎn)的品牌聲譽(yù)受損。