每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

樓市限價政策旨在限制房地產(chǎn)市場的無序漲價，全國多地市實行限價政策以來，對穩(wěn)定房價起到了一定作用。

位于江蘇北部的鹽城，在2009年物價部門出臺了房價備案制度，一些區(qū)域價格原本在6000元以上/平方米的樓盤頓時降到了5000元/平方米。不過，這一政策在執(zhí)行3年后，卻悄然撤銷。據(jù)最新消息顯示，7月1日，鹽城撤銷了樓市限價政策，雖然官方并未公布消息，但當(dāng)?shù)夭簧匍_發(fā)商已予以證實。

業(yè)內(nèi)人士對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在鹽城實施限價之后，確實對當(dāng)?shù)胤績r起到了穩(wěn)定作用，但是由于樓市迅速發(fā)展，鹽城樓市的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，在此背景之下，不得不取消限價政策。

對此，業(yè)內(nèi)專家李智對記者說，鹽城房價近兩年較為穩(wěn)定，取消限價政策，當(dāng)?shù)胤績r肯定會有一波漲價潮，但漲價幅度不會很大。

房價上漲過快 率先限價/

由于房價上漲過快，在江蘇各地市當(dāng)中，鹽城和南京較早執(zhí)行限價令。據(jù)記者了解，從2008年開始，鹽城樓市整體發(fā)展比較好，房價比較平穩(wěn)，但此后在開發(fā)商定價格過程中出現(xiàn)了跳躍式的漲價。

“上一期賣4000元/平方米，新開盤價格就漲到6000元/平方米，甚至達(dá)到7000元/平方米，樓盤品質(zhì)變化不大，但是看到周邊樓盤漲價，都開始跟漲，引起跟漲潮。”鹽城當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)行業(yè)人士劉經(jīng)理對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

為了抑制這種漲價潮，2009年，鹽城市出臺了房價備案制度。公開信息顯示，房價備案制度具體主要有三點：一是開發(fā)商在首次開盤定價時，必須提前15日到物價部門備案，然后才可以向房管部門申請預(yù)銷售許可證，備案價格將在房管部門官方網(wǎng)站上向社會公布，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發(fā)商不得擅自在實際銷售中突破此價；二是如果開發(fā)商在實際銷售過程中想提高銷售價格，必須提前15日到物價部門重新備案，并由房管部門重新在網(wǎng)上公布；三是開發(fā)商在物價部門備案的價格、房管部門在網(wǎng)上公布的價格以及實際銷售價格，必須“三價統(tǒng)一”。

2009年4月27日，鹽城市物價部門出臺新規(guī)，根據(jù)新規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以成本核算為基礎(chǔ)，結(jié)合市場狀況，在市物價部門采樣、測試的商品住房現(xiàn)行銷售價格水平范圍內(nèi)，合理確定平均銷售價格。商品房實行價格備案制度以后，推出的新盤價格不得突破現(xiàn)價。“鹽城出臺限價政策之后，確實起到了抑制房價上漲的作用，一些區(qū)域價格原本在6000元以上/平方米的樓盤頓時降到5000多元/平方米。”劉經(jīng)理說。

然而，執(zhí)行了3年的限價政策，卻在7月1日被取消。雖然相關(guān)部門并未正式公布，但鹽城的多位開發(fā)商已向外界證實了這一消息。

事實上，在鹽城當(dāng)?shù)?，取消限價政策在6月份就有傳出，不少樓盤聽說這一消息之后就伺機(jī)漲價。“確實限價令取消了，下一期開盤我們有漲價的打算，但是漲多少，還在考量當(dāng)中。”鹽城一家樓盤的營銷總監(jiān)宋堅說。

江蘇房地產(chǎn)協(xié)會一位負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“取消限價，這就意味著行政干預(yù)房價逐漸弱化，樓盤的地段、品質(zhì)、服務(wù)等優(yōu)勢將在市場的自然調(diào)節(jié)中更為凸顯，品牌開發(fā)商才能脫穎而出，行業(yè)才有進(jìn)步。不過，這也確實會使區(qū)域房價出現(xiàn)一波漲價潮。”

庫存高企或是主因/

記者注意到，限價令實施之后，一定程度上穩(wěn)定了樓市，但也出現(xiàn)了負(fù)面影響。南京一家本土房企負(fù)責(zé)人張志龍對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，限價令抑制了房價的上漲，但也壓縮了開發(fā)商的利潤，一些開發(fā)商為了實現(xiàn)利益最大化，開始在項目建設(shè)過程中壓縮成本。“開發(fā)商通過偷工減料、降低品質(zhì)來實現(xiàn)利潤最大化，還有以毛坯房價格備案，實際銷售中卻抬高精裝修單價，與購房人另簽合同等。”

在張志龍看來，取消限價，一方面一定程度會減少開發(fā)商的暗箱操作現(xiàn)象；另一方面對于鹽城房價洼地而言，也有利于提高開發(fā)商的熱情。

對于此次鹽城取消限價政策的原因，在業(yè)內(nèi)人士看來，最主要是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供大于求。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來，每年鹽城市區(qū)商品住宅供銷比均在1.3:1，明顯供大于求。截至今年6月底，鹽城市區(qū)住宅存量仍維持在2萬套左右，庫存積壓之大在江蘇省也算突出，整體庫存的銷售周期長達(dá)1年多。

此外，從房價來看，今年1月，鹽城房價下跌0.55%，2月環(huán)比又下跌0.91%，3月受“國五條”細(xì)則實施前的需求集中釋放影響，行情有所轉(zhuǎn)暖，當(dāng)月環(huán)比上漲0.76%，但量價齊升的熱潮僅持續(xù)到了5月，6月價格又跌下來。

上述劉經(jīng)理對此表示，“限價3年來，鹽城只有市中心的幾個樓盤價格持平或微漲，城郊樓盤滯銷很嚴(yán)重。在這樣的情況下，市場購買熱情更難被喚起。限價取消后，市場漲價預(yù)期強(qiáng)烈，在恐漲心理下，有望激發(fā)出上漲行情。”

對于取消限價，鹽城物價部門解釋稱，限價作為帶強(qiáng)制的行政行為，短期執(zhí)行可以，長期不行。“房價過快上漲，遠(yuǎn)超市民承受能力，行政之手的干預(yù)不可或缺；反之，當(dāng)市場陷入冷滯后，行政之手的淡出或許也在情理之中。”

在業(yè)內(nèi)專家陳晟看來，地方政府取消限價令，其實還是地方樓市發(fā)展不樂觀所致。“政府取消限價令，歸根結(jié)底還是緣于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場不樂觀，庫存長期處于高位，房價又持續(xù)徘徊在低位。房地產(chǎn)市場不好，也會間接影響地產(chǎn)政府的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，從而影響地方政府的土地財政，此時政府不得不取消限價令，以促進(jìn)地方樓市發(fā)展。”