每經編輯 每經記者 楊羚強、沙斐 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強、沙斐 發(fā)自上海

截至2013年6月30日，綠城集團6個月累計銷售面積約139萬平方米，合同銷售金額約人民幣294億元。但很少有人注意到，上述銷售額并非綠城上半年銷售額的全部。據(jù)綠城房產建設管理有限公司（以下簡稱綠城建設）方面透露，上半年綠城建設取得的銷售額達63億元，若加上這部分，綠城上半年的銷售額達到357億元。上述銷售金額雖然較行業(yè)前五位的第一軍團仍有不小差距，卻也輕松超過了萬達，排名第六。

對當年矢志和萬科爭第一的綠城中國董事長宋衛(wèi)平來說，代建業(yè)務也許是綠城沖擊行業(yè)領先位置最后的希望。但前車之鑒是，同樣發(fā)展代建業(yè)務的宋都股份（600077，SH），因代建項目的爛尾而被拖欠資金，并使品牌受到損害。

代建業(yè)務始于3年前/

7月中旬，名為“綠城蘭園”的松江樓盤亮相，成為上海樓市的新熱點。據(jù)稱，上述樓盤從設計、建造到銷售都由綠城包辦。

該樓盤因此引發(fā)了人們的好奇。因為早在綠城、融創(chuàng)合資公司融創(chuàng)綠城（以下簡稱融綠）成立時，合資公司就曾宣布，以后上海的項目將主要由這家合資公司共同開發(fā)。但是，上述“綠城蘭園”并不屬于融綠。難道綠城在上海又單干了？

綠城蘭園的開發(fā)商給出了答案，上述項目實際上是由綠城代建的。

令人意想不到的是，代建項目和綠城自己開發(fā)的樓盤全部都是由綠城的銷售人員銷售。綠城建設文宣中心的董方說，很多時候，綠城的銷售員不能分別哪些是代建項目，哪些是綠城開發(fā)的樓盤。很多時候，代建的房子甚至有可能比綠城自己的項目更好銷。

說起綠城的代建業(yè)務，其誕生和當年宋衛(wèi)平的“行業(yè)第一“夢想多少有些關系。2009年，當綠城完成了公司歷史上第一個500億元銷售額時，宋衛(wèi)平曾計劃在三年內銷售額超過800億元，目標直指萬科的老大位置。然而，彼時綠城的擴張，更多是靠高負債、高杠桿來實現(xiàn)。上述負債擴張模式，給綠城的財務帶來巨大的風險。也許是當時就已經察覺到了風險，綠城在限購令頒布的2010年及時推出了代建業(yè)務，希望借此實現(xiàn)其品牌市場份額的另類擴張。尤其是在綠城面臨重重險阻的2011年，代建業(yè)務還曾是保留綠城團隊的 “救命稻草”。彼時，宋衛(wèi)平說，代建業(yè)務有效穩(wěn)定了綠城集團的核心人員。

此后，雖然綠城逐漸擺脫了財務上的危機，但代建業(yè)務卻并沒有因此停止，規(guī)模反而越做越大。根據(jù)《中國房地產報》的報道，在去年底，綠城建設的可售貨值就達到1300億元。

宋衛(wèi)平對于代建業(yè)務規(guī)模做大的理由是，“現(xiàn)有金融體系無法支持項目自我開發(fā)的資金需求。”

代建模式存在風險/

雖然代建有可能令綠城在自有資本金不多的情況下，實現(xiàn)行業(yè)品牌市場份額第一的夢想，但是，風險總是伴隨機遇而行，代建項目同樣存在著非常大的風險。

今年6月，《每日經濟新聞》就曾報道，比綠城更早從事代建業(yè)務的宋都股份，因為代建項目陽光景臺“爛尾”，不僅有超過1.3億元的代建資金未能收回，還令宋都的品牌受到了傷害。同樣，今年4月，代建項目綠城財通中心出現(xiàn)的大規(guī)模退房，多少給綠城的品牌帶來了負面影響。

綠城面臨著這樣一個挑戰(zhàn)：當買家因為綠城的品牌而購買了代建項目，但最后這一項目卻因為自身的原因，令購房者喪失對綠城品牌的信任，怎么辦？如果合作方不能接受綠城的理念，不愿意按照綠城的要求，高投入去開發(fā)建造產品。曾經因為高品質而聞名行業(yè)的綠城品牌，口碑會不會由此受損？

面對業(yè)界的擔憂，綠城建設執(zhí)行總裁許峰給出的解決方法非常簡單，就是花更多時間對代理委托方進行考察和了解，和委托方作深入的溝通，達成開發(fā)理念的一致，把協(xié)議約定得更細，以此確保業(yè)主的利益。

2011年，房地產企業(yè)資金普遍緊張時，一些開發(fā)商為了能解決資金問題，不惜大幅降價賣房，事后又通過降低建材標準，來彌補前期大幅降價帶來的虧損。

如果市場再次出現(xiàn)類似2011年的糟糕局面，綠城代建的委托方會不會為了自己的利益，逼迫代建公司下調成本，進而導致房屋的質量受到影響？如果真出現(xiàn)這種情況，綠城又將怎么辦？如果代建項目周邊還有綠城自己的項目，兩者又是否還能像現(xiàn)在這樣錯位競爭？綠城的營銷平臺，又能否如同現(xiàn)在這樣同時保證代建項目和綠城自己項目的銷售速度？

睿信致成管理咨詢公司合伙人薛迥文說，這種可能性還是比較小的。綠城對于項目的每一項開發(fā)資金所需都了如指掌，相信經歷過2011年財務危機，綠城會在委托協(xié)議中作好預案，去應付房地產市場的各種極端環(huán)境。

綠城建設相關負責人稱，即使出現(xiàn)類似2011年那樣的市場極端環(huán)境，有委托方和綠城的約定在前，代建項目也必須要完成銷售目標，這一點和綠城自有項目完全一樣。

宋衛(wèi)平也短信回應《每日經濟新聞》記者稱，無論代建項目的成本高低，綠城都會認真做好所有建造。