每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

克而瑞最新發(fā)布的《城市風(fēng)險(xiǎn)與前景榜單》顯示，入圍風(fēng)險(xiǎn)最高的50個(gè)城市中，除拉薩等外，絕大多數(shù)都是三四線城市。在過(guò)去一年中，三四線城市已被業(yè)內(nèi)視為房企“票房毒藥”的代名詞。

當(dāng)房企把發(fā)展目標(biāo)紛紛瞄準(zhǔn)一二線城市的當(dāng)下，三四線城市真的失去了機(jī)會(huì)嗎？堅(jiān)持在河南一省開(kāi)發(fā)的建業(yè)地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱建業(yè)地產(chǎn)）的案例也許說(shuō)明，三四線城市的市場(chǎng)也許并不像想象中那么灰暗。

九成業(yè)績(jī)來(lái)自三四線城市

這家河南本地地產(chǎn)商，即使遭遇投資機(jī)構(gòu)的看空、輿論的不看好，也始終扎根河南，到目前為止沒(méi)有在河南以外買(mǎi)過(guò)一塊地，更不要說(shuō)布局北上廣深了。

克而瑞研究中心發(fā)布的 《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》指出，三線城市大多外出務(wù)工者占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對(duì)新增住房的需求相對(duì)清淡。而經(jīng)濟(jì)總量的相對(duì)有限，以及中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充裕，更使得三線城市土地供應(yīng)過(guò)量雪上加霜，因此大多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，整體供求風(fēng)險(xiǎn)較高。

但建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在三四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三四線城市，主要是因?yàn)椤翱紤]企業(yè)自身的資源情況”。

首先，河南有1億人口，起始城鎮(zhèn)化率非常低，蘊(yùn)含了一個(gè)非常大的市場(chǎng)空間，足夠容納一家大企業(yè)。

此外，早在2005年，他就已經(jīng)預(yù)測(cè)了今天房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的變遷，即大的開(kāi)發(fā)商將占據(jù)主要的市場(chǎng)份額，每一座城市的前十大開(kāi)發(fā)商將有6到7個(gè)不是本地開(kāi)發(fā)商，欲與這些大企業(yè)抗衡，必須擁有自己的“根據(jù)地”，沒(méi)有根據(jù)地的盲目全國(guó)擴(kuò)張，更容易遭遇失敗。因此，胡葆森選擇扎根河南。

建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)讓很多人擔(dān)心。但建業(yè)卻用事實(shí)證明了三四線城市也有“金礦”。根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，上半年合約銷售金額達(dá)60.6億元人民幣，較去年同期上升18%。而在60.6億元銷售額中，來(lái)自三四線城市的銷售額占到九成以上。

“談某個(gè)城市市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫有一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷，就是看供應(yīng)量與價(jià)格之間的關(guān)系。如果明顯供過(guò)于求，且價(jià)格持續(xù)上漲，基本可以判定出現(xiàn)了某種程度的泡沫。但供應(yīng)量一時(shí)較大，而價(jià)格平穩(wěn)或者下降，則稱不上泡沫，只是市場(chǎng)階段性的供需失衡，在市場(chǎng)機(jī)制的作用下會(huì)逐漸回歸。”建業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

建業(yè)地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，2013年，建業(yè)地產(chǎn)將真正進(jìn)入戰(zhàn)略縱深階段，并將用4年左右的時(shí)間進(jìn)入40~50個(gè)縣級(jí)城市，總體開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)到600萬(wàn)平方米以上，銷售目標(biāo)達(dá)到300億元。

新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)機(jī)會(huì)

扎根三四線城市，給河南建業(yè)帶來(lái)的不僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這一做法也讓建業(yè)地產(chǎn)有機(jī)會(huì)像萬(wàn)科一樣成功轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商，并通過(guò)城市淘寶獲取另一個(gè)盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社區(qū)電商、城市運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)型探索，僅僅是最近一兩年才大面積進(jìn)行的事。

河南建業(yè)在這一領(lǐng)域的探索，卻已有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。記者獲悉，建業(yè)今年正謀求整合足球、教育、酒店、商業(yè)、綠色基地、文化旅游等各項(xiàng)資源，全力打造一個(gè)覆蓋業(yè)主生活基本需求的大服務(wù)體系，利用建業(yè)的業(yè)主資源和上述服務(wù)體系，組建一個(gè)社區(qū)型的銷售平臺(tái)，最終通過(guò)平臺(tái)開(kāi)發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈，獲取收入。

在建業(yè)內(nèi)部，扎根河南的策略，被認(rèn)為與新型城鎮(zhèn)化這一國(guó)家策略高度吻合。

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)像建業(yè)這樣的區(qū)域龍頭房企，扎根三四線城市反而比進(jìn)入河南省外的一二線城市更有機(jī)會(huì)。

首先，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的把握已經(jīng)爐火純青，對(duì)區(qū)域客戶的數(shù)量及需求特征了如指掌；其二，對(duì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本、銷售成本的控制、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防治辦法已經(jīng)形成自己的體系。因此，建業(yè)模式發(fā)展穩(wěn)健。

程浩業(yè)認(rèn)為，建業(yè)地產(chǎn)的模式適合區(qū)域型房企和有擴(kuò)張需要的中小地產(chǎn)公司效仿，前提是企業(yè) “區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目已成為精品或標(biāo)桿”、“產(chǎn)品已經(jīng)逐步形成精品系列，并有與之匹配的標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)流程”、“為當(dāng)?shù)卣鉀Q過(guò)民生問(wèn)題，是有責(zé)任的企業(yè)，與政府建立了較好的關(guān)系”。

不可否認(rèn)的是，這一模式也是有成本的。睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文認(rèn)為，建業(yè)地產(chǎn)如果當(dāng)初不選擇 “省域化”發(fā)展模式，可能規(guī)模會(huì)大于現(xiàn)在。