7月氣溫高升，北京樓市也進(jìn)入盛夏。7月以來，富力尚悅居、中國鐵建國際花園、首開熙悅山、中建國際港、金融街融匯等剛需項目相繼開盤。7月20日，位于大興的中建國際港開盤，10小時內(nèi)攬金37.9億元，刷新2012年以來全國樓市單盤單日成交額紀(jì)錄，以此為標(biāo)志，剛需樓盤迎來今年以來最大規(guī)模的銷售熱潮。

在剛需樓盤熱銷的同時，購房者發(fā)現(xiàn)自己面對的不僅是跳漲的房價，更多是“搶不到房”的恐慌。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著上半年供求關(guān)系的惡化、以及房價的一路高漲，剛需購房者的恐慌情緒再度蔓延；而上一波恐慌，還要追溯到2012年“紅五月”，當(dāng)時也是助推了樓市下半年的火熱走勢。

經(jīng)歷

“總是搶不到房”

房山失意，轉(zhuǎn)戰(zhàn)大興。張亮最擔(dān)心的不是價格，而是“買不上房”。

“三天前首開熙悅山瀾庭開盤，還沒輪到我（選房）就賣光了，希望今天能買上”，7月20日早上11點，在中建國際港項目售樓中心外100米、頂著酷暑排隊的張亮很惆悵：“好房源不敢想，買個三、四層、不通透的兩居就好”。

沒搶到首開熙悅山對張亮是一大打擊。張亮今年28歲，2012年底滿足了五年社保和納稅的“購房”資格后，就一直在看房，半年下來，地鐵沿線、五環(huán)外的剛需盤，張亮都報了名排隊，但苦苦等不到開盤。

7月18日，位于房山地鐵長陽站附近的首開熙悅山瀾庭終于開盤了，這項目84平米的兩居報價160萬元/套左右，是張亮的首選，但僅有的504套房源面臨的是一千多名購房者的爭奪，沒什么關(guān)系的張亮排在最末，最后又累又失望地“白等一天”。

房山失意，張亮轉(zhuǎn)戰(zhàn)大興。但這個位于大興地鐵棗園站的中建國際港報價在24500元/平米，88平米兩居的總價躍升至200萬元以上。雖然總價、單價都大幅提升，但張亮最擔(dān)心的不是價格，而是“買不上房”。

中建國際港這次共有6棟樓、1462套房推出，總共排了3813個客戶，張亮排在2700多號，下午3點前都是排名2000號以前的客戶分批選房，但張亮從早上8點就來了，她希望自己能等到機會，第二天大興還有一個地鐵邊的項目開盤，但位于南六環(huán)外，單價已到了20000元/平米，但只有600多套房源，張亮更怕買不上。

“別急，肯定有人不買的，我排3813號呢，希望能撿漏兒買上四居”，坐在張亮身邊的一位大爺安慰她：“本來還以為銷售騙我，沒想到真有那么多人排隊”。

但最終，張亮和大爺都沒能買上房。下午4點多，開發(fā)商宣布房子已被前2000名客戶全部選完，這意味著還有1000多位排隊的客戶連選房的機會都沒有，張亮再次帶著疲憊和失望離開售樓處。

而棗園地鐵站附近的二手房中介全面出動，向那些沒有買上房的客戶積極發(fā)著傳單。張亮發(fā)現(xiàn)，這些二手房要么是太舊的老房，要么是不滿五年、稅太高的新房。

“二手房稅太高，還得買新房，買不上地鐵房，我準(zhǔn)備考慮離地鐵一兩公里的樓盤”，張亮說，下個周末，她又會奔波在看房的路上。

現(xiàn)象

一天賣出37.9億

“放棄選房的客戶很少，前1900位客戶全部消化完了1462套房源”，這意味著有近1000名中建國際港的客戶，當(dāng)天連買房的機會都沒等到。

張亮苦等的那幾個小時內(nèi)，開發(fā)商中建國際港賣出了37.9億的銷售額，刷新了2012年以來北京樓市的單盤銷售紀(jì)錄。

“銷售情況比預(yù)期要好，項目客群以剛需為主”，據(jù)中建國際港相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，1462套房源中，有900多套是88平米的兩居，其余為大戶型。

對應(yīng)的，這批購房者主要是兩個群體，一批是首次置業(yè)的剛需，主要購買88平米兩居；另一批是以大興本地居民為主的改善型客群，主要購買140平米以上的三居、四居。

“這個價格沒有給客戶太多驚喜，但讓我們意外的是，客戶很認(rèn)可”，中建國際港相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前市場下，項目24500元/平米的均價是合理定價，具備區(qū)域較高的性價比，但公司也按照“慣例”預(yù)期，定價出來后，會有部分登記客戶放棄購買，繼續(xù)觀望。

但現(xiàn)實是，“放棄選房的客戶很少，前1900位客戶全部消化完了1462套房源”，這意味著有近1000名中建國際港的客戶，當(dāng)天連買房的機會都沒等到。

“當(dāng)下的北京樓市有些過熱了”，中國住宅房地產(chǎn)研究協(xié)會副會長童仲悅表示，不僅是五環(huán)房價，六環(huán)樓盤均價也開始突破兩萬，除了剛需旺盛外，投資需求涌入也導(dǎo)致這部分樓盤價格走高，實際上六環(huán)的樓盤價格已處于高位，價格和價值已經(jīng)發(fā)生背離。

“這個盤（中建國際港）里肯定有部分投資型客戶”，同區(qū)域的一位房企營銷總監(jiān)表示，2.5萬元/平米的定價，已擠壓掉部分購買力不強的剛需，而投資型客戶最為青睞地鐵沿線的樓盤，認(rèn)為漲價空間大。

“房價今年漲得太厲害了，肯定三年翻番”，在中建國際港售樓處前的樹陰下等著選房的另一位購房者告訴記者，他就是買來投資，本來2012年底就想在市區(qū)買個小二手房，但當(dāng)時看新聞?wù)f，北京市住建委出面辟謠，認(rèn)為北京房價不具備明顯反彈的條件，于是他等了半年，看中的二手房幾乎漲了近6000元/平米，“一等多等了30多萬”的他果斷放棄二手房，轉(zhuǎn)戰(zhàn)新盤，這次請朋友幫忙排到600多號，準(zhǔn)備買個兩居，等2015年交房后就出售。

心態(tài)

漲價加劇“恐慌”

“通過各種關(guān)系、來打招呼買房的客戶非常多，幾乎占到（推出房源的）一半了”。

房價上漲，但仍擋不住購房者的熱情，四處托人找關(guān)系買房……中建國際港并非特例，這種情況還普遍出現(xiàn)在首開熙悅山等近期開盤的剛需項目中，在購房者強勁的需求支持下，這些項目無不“低調(diào)熱銷”、甚至不乏“日光盤”。

事實上，從蓄客開始，購房者的熱情就讓開發(fā)商吃驚。“5月6日開放樣板間，7月20日開盤，整個蓄客過程僅75天左右，登記的客戶超過了3800組”，中建國際港負(fù)責(zé)人如是說。

7月18日，位于房山的首開熙悅山推出504套房源，開盤當(dāng)天就實現(xiàn)“日光”。而7月21日開盤的南六環(huán)某項目，距離上次開盤已有一年時間，開盤前積累了近4000組客戶，而僅有600多套房源，最終以高額驗資等方式，將誠意客戶篩選至1000余名。

“通過各種關(guān)系、來打招呼買房的客戶非常多，幾乎占到（推出房源的）一半了”，近期一位剛完成開盤、不愿具名的剛需盤營銷總監(jiān)告訴記者，現(xiàn)在只能保證這些“關(guān)系戶”買得上房，但折扣就“不用談了”。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，“限價”下政府對預(yù)售許可證的發(fā)放控制，更是給了某些開發(fā)商“捂盤”的正當(dāng)理由，需求依然存在但是供應(yīng)大幅減少的落差使得目前市場出現(xiàn)成交低迷、價格堅挺的現(xiàn)象。

有業(yè)內(nèi)人士指出，單個樓盤的供不應(yīng)求背后，是北京樓市新盤在上半年“限價令”下的供應(yīng)緊縮，購房者在“房子都搶不到”的情況下，自然出現(xiàn)了恐慌情緒，也無奈認(rèn)可樓盤的漲價，為其買單。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士回憶，上一波剛需的買房恐慌出現(xiàn)在2012年5月，當(dāng)時“紅五月”奠定了2012年樓市“低開高走”的曲線，而近一年來不斷高漲的房價也讓購房者驚呼“等不起”。

對比

深“V形”大逆轉(zhuǎn)

兩年前500多套房賣一年，如今近三倍的房源也在開盤當(dāng)天就能被一搶而光，開發(fā)商感嘆“完全想不到”。

和二期的火熱相比，兩年前中建國際港首次開盤時可謂“生不逢時”。2011年5月，中建國際港第一次開盤時，僅推出兩棟樓共約500多套房源入市。

“當(dāng)時是樓市低谷，客戶都在觀望”，上述開發(fā)商回憶道，一直賣到2012年4、5月份才賣完，當(dāng)時成交價不到20000元/平米。

兩年前500多套房賣一年，如今近三倍的房源也在開盤當(dāng)天就能被一搶而光，很多開發(fā)商回想起當(dāng)時賣房的困難，和如今市場的火熱，都感嘆“完全想不到”。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，從2011年夏天到2013年夏天的這兩年，正是北京樓市在中央政府調(diào)控的重重壓力下從觀望到一路下跌，隨即止跌回暖，最終量價全面上揚，走出一個深“V形”大逆轉(zhuǎn)。

2011年夏天，北京樓市在嚴(yán)厲版“限購令”下進(jìn)入觀望期，月度成交量不斷創(chuàng)出“歷史新低”，樓市一片低迷。

從2011年9月開始，通州、大興等郊區(qū)樓市掀起猛烈降價潮，位于通州的京貿(mào)國際城率先降至14000元/平米，迫使區(qū)域樓盤跟隨降價，通州房價一夜間回到兩年前。

當(dāng)時南六環(huán)外的天宮院區(qū)域首個商品住宅——龍湖時代天街打出“萬元盤”，而該項目2010年底拿地時樓面地價超過7000元/平米，被業(yè)界視為成本價賣房的“裸奔”首例。

“那時候普遍認(rèn)為16000元/平米就是個檻，超過了購房者就不會認(rèn)，現(xiàn)在看來太保守”，天宮院一位開發(fā)商告訴記者，當(dāng)初在低谷開盤時，房企連售樓處的接待中心都有意“縮小”，以免客戶少、顯得人氣不夠；沒想到僅半年后，區(qū)域內(nèi)一個精裝項目就輕松賣過了16000元/平米，7月該項目三期開盤時，包括車位和精裝在內(nèi)，均價已接近20000元/平米。

根源

供應(yīng)不足推漲價格預(yù)期

業(yè)內(nèi)專家表示，上半年北京樓市供應(yīng)不足以及房企和購房者對后市的看漲預(yù)期強烈，成為本輪剛需項目熱銷的最主要原因。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，上半年北京樓市實現(xiàn)量價齊升，新房成交更是創(chuàng)四年同期新高。業(yè)內(nèi)專家表示，上半年北京樓市供應(yīng)不足以及房企和購房者對后市的看漲預(yù)期強烈，成為本輪剛需項目熱銷、購房者愿意對房價上漲“買單”的最主要原因。

“我們感覺這波剛需盤的熱銷，根源還在于供應(yīng)量不足”。多名開發(fā)商對記者表示，剛需們圍繞著五環(huán)看了一圈，房山、通州、大興等板塊，都僅有少數(shù)項目在上半年提供新房源入市。

中國住宅房地產(chǎn)研究協(xié)會副會長童仲悅表示，前10年間，多種政策和手段干預(yù)后，仍沒能實現(xiàn)房價止?jié)q下跌，沒有達(dá)到執(zhí)政者和消費者的預(yù)期。因此，一些消費者結(jié)束觀望，剛需在此時出現(xiàn)集中釋放。

此外，一路高漲的房價、一房難求的現(xiàn)狀也使得購房者出現(xiàn)恐慌。高策地產(chǎn)機構(gòu)董事長李國平表示，上半年房價上漲過快，政府采取限價等行政干預(yù)手段，導(dǎo)致許多剛需樓盤預(yù)售證“難產(chǎn)”，造成供應(yīng)減少，加之一些開發(fā)商蓄意捂盤，上半年的需求得不到滿足，積壓的剛需在近期開盤時得到集中釋放；另外，未來房價將持續(xù)上漲是目前消費者的共識，所以購房者積極出手。

對于后市，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，北京剛性需求旺盛，“僧多粥少”的局面短期內(nèi)難以改變，未來價格依然以上漲為主，此外，由于市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷外移，決定了剛需郊區(qū)化的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，剛需外溢將愈加明顯。

“政府應(yīng)該放開市場，遵循市場規(guī)律。限制價格也抑制了供應(yīng)，增加了消費者對房價走勢的不確定，導(dǎo)致價格限而不下，也直接推高了土地價格，無法從根本上解決高房價。”李國平最后總結(jié)道。

■ 延伸

北京六環(huán)房價全面破兩萬

南六環(huán)一直被視為北京房價洼地，去年區(qū)域內(nèi)的房價也一直維持在15000-17000元/平米的水平。然而，現(xiàn)在南六環(huán)的房價已經(jīng)今非昔比。

7月21日，位于大興區(qū)天宮院的某樓盤開盤，預(yù)售許可證上的擬售均價為16500元/平米，而購房人實際買單的價格卻接近20000元/平米。隨著被視為北京最后一塊價格“洼地”的天宮院新盤達(dá)到20000元/平米，北京六環(huán)房價已全面突破兩萬元大關(guān)。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在南六環(huán)天宮院區(qū)域內(nèi)，云集了保利·春天里、中國水電云立方、保利·熙悅春天、珺悅國際、金融街·融匯等眾多剛需樓盤。雖然目前區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤開盤均價待定，但保利·熙悅春天、保利·春天里的銷售人員均表示，開盤價格不會低于區(qū)域同等樓盤，應(yīng)該在20000元/平米左右。

與大興相鄰的亦莊新城，六環(huán)內(nèi)的在售樓盤中信新城最高單價已接近30000元/平米；位于六環(huán)外的馬駒橋區(qū)域在售樓盤單價最高也達(dá)25000元/平米，目前區(qū)域均價在20000元/平米以上。

在其他區(qū)域，曾經(jīng)的價值洼地——房山長陽六環(huán)內(nèi)在售住宅樓盤均價基本都在20000元/平米上下，區(qū)域內(nèi)的萬科長陽半島售價已達(dá)24000元/平米；首創(chuàng)·芭蕾雨本月售價為23000元/平米。而通州的在售項目早已突破2萬大關(guān)，直逼3萬。

北京六環(huán)房價突破兩萬，也直接催火了環(huán)京樓市。據(jù)記者了解，位于香河的鴻坤羅納河谷項目7月13日開盤，均價8000元/平米，不到200套房源當(dāng)天全部售罄。

多位業(yè)內(nèi)人士均表示，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀導(dǎo)致北京六環(huán)房價開始突破兩萬大關(guān)，居高不下的房價和限購政策促使剛需外溢，而環(huán)京樓市相對較低的價格和日漸完善的交通路網(wǎng)也吸引了大部分剛需人群目光。

http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-07/26/c_125068670.htm