每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 楊珺 發(fā)自成都    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 楊珺 發(fā)自成都

重慶中小房企拿到土地競(jìng)拍入場(chǎng)券的難度或?qū)⒓哟蟆?/p>

近日，重慶多家媒體報(bào)道稱，重慶市國(guó)土局近期將土地競(jìng)拍保證金由原來起拍價(jià)的20%提高到50%。

昨日（8月1日），重慶國(guó)土局土地拍賣中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，應(yīng)部分供地單位要求提高保證金，并未出臺(tái)統(tǒng)一文件。

但多家房地產(chǎn)商認(rèn)為，這將成為重慶土地競(jìng)拍中的一個(gè)重要趨勢(shì)。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，保證金比例的提高將加速重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中趨勢(shì)，同時(shí)政府借此能夠加快土地出讓金的回收速度，以改善財(cái)政狀況，但該項(xiàng)政策對(duì)于土地價(jià)格的影響并不大。

加速房地產(chǎn)市場(chǎng)集中化/

對(duì)于提高土地競(jìng)拍保證金的政策，上述重慶市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，國(guó)土局并沒有統(tǒng)一出臺(tái)相關(guān)文件，按照2010年3月 《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）中的規(guī)定，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，“重慶市一直在執(zhí)行這項(xiàng)規(guī)定，不過近期應(yīng)部分區(qū)政府、供地單位的要求，我們提高了競(jìng)拍保證金比例。”

提高30%保證金幅度對(duì)中小房企影響不可小覷。以一塊起拍價(jià)為50億元的地塊為例，如果按照起拍價(jià)20%執(zhí)行，需要繳納的競(jìng)拍保證金為10億元；如果按照起拍價(jià)的50%執(zhí)行，需繳納保證金25億元。增加15億元對(duì)于多數(shù)中小房企來說并不是一個(gè)小數(shù)目。

“這對(duì)中小房企來說不是個(gè)好消息，”重慶名騰機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳小飛在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，該項(xiàng)政策會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度提高，而將中小房企的競(jìng)爭(zhēng)引導(dǎo)至小地塊，甚至只能“觀戰(zhàn)”。

實(shí)際上，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的高集中度已成趨勢(shì)。重慶市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，7月重慶共推出16宗商住用地，招商、恒大、旭輝、融創(chuàng)、藍(lán)光、珠江都分別拿有地塊，幾大房企巨頭拿地金額60.5億元，占7月重慶商住用地成交總額的81%。“現(xiàn)在地價(jià)這么貴，即使沒有這項(xiàng)政策，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)也將越來越集中，這項(xiàng)政策只是加劇了這一狀況而已。”重慶某房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)分析人士認(rèn)為。

重慶市政府也許有另一方面的考慮。重慶新港地產(chǎn)副總經(jīng)理萬曦在接受媒體采訪時(shí)表示，這一政策的出臺(tái)也是為了提高土地到款率，加快房企對(duì)土地出讓金的支付進(jìn)度。“這一政策也可以看出，政府想要企業(yè)快速支付土地款的愿望十分迫切。”上述分析人士認(rèn)為。

拍地火爆引發(fā)保證金提高/

在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商看來，重慶在此時(shí)提高保證金比例的底氣，來自近段時(shí)間土地市場(chǎng)的火爆。公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，重慶主城區(qū)土地成交面積1196.95萬平方米，同比增加10.6%，土地成交金額380.06億元，成交土地均價(jià)212萬元/畝，同比上漲39.04%。

有部分開發(fā)商認(rèn)為，保證金比例的提高，對(duì)于房企在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)影響并不大。“真正有能力拿地的企業(yè)不會(huì)在意短期30%保證金的籌集與資金積壓，”重慶某房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)該開發(fā)商介紹，保證金的滯留時(shí)間實(shí)際上并不長(zhǎng)，“最多20個(gè)工作日”，并且按照《通知》規(guī)定，“土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款。”因而，實(shí)際上競(jìng)拍企業(yè)如果需要融資，需要支付的也僅僅是30%保證金40個(gè)工作日的融資成本，“況且有拿地能力的企業(yè)如果連30%的保證金交付都成問題，又怎么能夠在一個(gè)月內(nèi)支付50%出讓金？”

但上述分析人士認(rèn)為，土地競(jìng)拍并非如此簡(jiǎn)單。雖然按照《通知》規(guī)定，土地競(jìng)拍成功的房企，不僅要在合同簽訂后的1個(gè)月內(nèi)繳納50%出讓金，余款的最遲付款時(shí)間也不能超過一年。有業(yè)內(nèi)人士表示，之所以不少中小企業(yè)能夠不惜融資成本進(jìn)行土地競(jìng)拍，就是因?yàn)?ldquo;競(jìng)拍成功后出讓金的付款時(shí)間與額度都是可以談的。只要開發(fā)商拿到了土地，一切資金問題都可以通過質(zhì)押土地融資解決。所以中小房企為了拿到入場(chǎng)券不惜高成本向銀行、信托甚至民間拆借資金。”

而對(duì)于該項(xiàng)政策對(duì)土地溢價(jià)率的影響，萬曦認(rèn)為參與競(jìng)拍的開發(fā)商會(huì)變少，這樣在一定程度上會(huì)降低土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)程度，土地價(jià)格也會(huì)相應(yīng)降低。但上述分析人士認(rèn)為，該項(xiàng)政策并不會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格降低，“土地的價(jià)格跟多少企業(yè)被拒之門外沒有太大關(guān)系，更關(guān)鍵在于二級(jí)市場(chǎng)上房產(chǎn)的價(jià)格，它與土地價(jià)格才是直接的傳導(dǎo)關(guān)系。”

（實(shí)習(xí)生李紅瑾對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）