每經編輯 楊涵銘    

文/楊涵銘

最近六個月，北京、上海、深圳等一線城市，連續(xù)出現(xiàn)刷新單價或總價紀錄的地塊，這些地塊都被媒體統(tǒng)稱為“地王”。但與此同時，南京、杭州等地也連續(xù)出現(xiàn)“地王”退地的風波。一時間，“地王”似乎成為“票房毒藥”的代名詞。

但其實，“地王”也有窮富之分，在窮地王紛紛被退時，富地王卻為各自的主人貢獻高額的收益。以中海長風 “地王”為例，這個當年全國的總價地王，在只銷售了總開發(fā)貨量五成左右的情況下，已收回了總投資的近七成。而上述業(yè)績還僅僅是依靠溢價率不高的公寓所取得。隨著別墅類產品以及產品升級的二期公寓大量入市，未來中海長風“地王”將注定帶來可觀的收益。中海的案例，說明即使購買土地價格略高，只要對區(qū)域發(fā)展的前景判斷正確，就能開發(fā)出很好的產品。

地王項目“一房難求”

2009年的9月，中海以比第二名高出近5億的70.06億的報價，拿下了長風6B、7C地塊，上述總價刷新了當時上海乃至全國的總價紀錄。據(jù)測算，該地塊的最終樓板價約為22409元/平方米，而在此前一年，樓板價14364元/平方米的7C地塊拍賣，卻慘遭流標。中房信研究總監(jiān)薛建雄說，當時長風地區(qū)的新房售價也不過2萬多元，“面粉已經高過面包”。

當時，很多業(yè)內人士認為上述“地王”有可能會被退地。因為此前也曾發(fā)生過志成企業(yè)在長風拍得高價地后，又退掉，再以其他企業(yè)名義減價三成拿地的案例。一些分析師稱，中海買進這樣一塊地，光損失的財務成本每天就相當于一輛奔馳車。

然而，令人意外的是，上述樓盤卻成為了中海“一房難求”的項目。網上房地產顯示，從去年5月至今，中海在上述地塊開發(fā)的6B、7C地塊的銷售額接近70億元，是整個長風板塊的銷售冠軍。截止目前，中海紫御豪庭只銷售了17余萬平方米面積，僅占整個規(guī)劃建筑面積的五成多，但獲取的合同銷售額已接近總投資額的7成。由于后續(xù)中海紫御豪庭銷售的產品將以別墅和產品升級后的高品質公寓，這意味著中海紫御豪庭整個項目的收益將會維持在較高水平。僅僅一棟688平方米的獨棟別墅，就為中海帶來超過一億元的銷售收入，成為今年上海第一棟億元別墅。

事實上，從去年開盤中海紫御豪庭的成交均價一路高走，到目前成交均價已超4萬元。一年中，成交均價上漲幅度超過兩成。而未來隨著中海紫御豪庭的產品品質的升級，成交價格繼續(xù)上浮顯然是必然的趨勢。

中房信分析師薛建雄說，其實中海在長風拿地的單價成本并不高。事實上，緊隨中海之后，雅戈爾置業(yè)2010年在長風購得地塊樓面價超過2.6萬元，超出中海長風地王不少。且后者的成交均價高達4.5萬元/平方米，也賣得不錯。

薛建雄說，中海的案例說明，“地王”不在于價格是否貴，而在于拿地的開發(fā)企業(yè)有足夠的眼力來拿地，有無足夠的實力開發(fā)出品質高的好產品。如果一家房企同時擁有這兩項能力，那么“地王”不僅不會成為“票房毒藥”，還將會推動整個區(qū)域發(fā)展，區(qū)域發(fā)展又同時會抬升房產價值。

日漸稀少的可購買的住宅

事實上，中海拿下長風地王的時候，絕大多數(shù)人都沒有想到，中?？赡苁前颜麄€長風板塊近四成住宅地的攬于懷中。長風生態(tài)商務區(qū)“十二五”規(guī)劃披露，長風地區(qū)住宅總量極其稀缺，總共只有約70萬平方米。在這樣的背景下，中海所獲得的項目住宅開發(fā)用地幾乎相當于整個長風可售總量的將近4成。

而這樣一個住宅極其稀缺的板塊，規(guī)劃的商業(yè)設施和辦公樓宇總面積卻高達200萬平方米。這樣一個商業(yè)與住宅的比重，也就代表著上述地區(qū)的住宅購買未來的競爭激烈程度。

此前，上海綠城融創(chuàng)董事長王虹斌在談到森蘭外高橋項目時，曾提出這么一個理論，就是看整個板塊的商務樓和住宅供應比重。據(jù)他所說，森蘭外高橋的辦公樓有幾百萬平方米，而住宅樓卻只有幾十萬平方米，按照這樣的比重，住宅供應是不夠的，他所以預期森蘭項目的售價可以高達五六萬元一平方米。

外環(huán)外的外高橋尚且如此，地理位置處于內中環(huán)間的長風板塊對住宅的爭奪自然會更激烈。根據(jù)上述長風生態(tài)商務區(qū)"十二五"規(guī)劃，包括長風金融港、跨國采購中心等入駐。根據(jù)當?shù)氐亩謱懽謽切星椋鲜霭鍓K最小的100平方米寫字樓的年租金也要在40萬元以上，以租賃辦公樓費用占企業(yè)總銷售收入5%計算，有能力租賃該地區(qū)辦公樓的企業(yè)，最低年銷售收入也要達到800萬元以上。而通常情況下，企業(yè)的老板和高管往往是住在離公司最近的地方。長風地區(qū)的購買力有多強，顯而易見。

而中海紫御豪庭總共規(guī)劃的住宅總套數(shù)只有1135套，卻已有六百多套住宅被銷售，未來該地區(qū)的供求緊張程度顯而易見。

更何況由于土地競爭激烈，上海近期土地連續(xù)拍出高溢價。此前，浦東中環(huán)外的住宅用地樓面價已經超過21000元/平方米，而在浦西松江泗涇的樓板價都已經超過12000元/平方米。

在土地價格連續(xù)上漲的大背景下，人們對目前已經幾乎絕跡的內中環(huán)住宅價格有了更高的預期。一些人認為，如果出現(xiàn)新的土地成交至少要達到3萬元/平方米以上，建造完成上市時的售價，至少可以達到五六萬元。

產品稀缺性帶來的競爭力

中海高價拍得長風“地王”獲得成功，眼光精準固然是一個重要原因，產品定位以及不斷完善升級是另一重要因素。

在中海入住長風之前，長風附近區(qū)域的房地產開發(fā)定位往往中檔偏低，長風板塊更多的是100平方米左右的二房產品，中海首先打破了這一局面，開發(fā)高端居住區(qū)。他們從新鴻基、長江實業(yè)、綠城等全國乃至整個華人圈最出名的開發(fā)商 “御用”的設計師事務所都在為中海紫御豪庭作設計紫御豪庭首次在板塊內開發(fā)出面積在250平方米左右的純大戶型社區(qū)，產品客戶群定位在身價上千萬的高凈值人士。即使縱觀整個上海，如豪宅林立的濱江沿線、新天地或者華山路等地段，也沒有一個項目如此自信開發(fā)純超大戶型的產品，在相關的成交數(shù)據(jù)中，中海紫御豪庭的超大基礎戶型產品受到了高端市場的追捧，由此可見中海對于此類產品的自信打造是非常成功的。中海一直在打造的不僅僅是一個國際生活社區(qū)，更是在打造一個高尚生活圈。

據(jù)獲悉，中海紫御豪庭新品即將加推，相比此前的項目產品，無論從空間利用還是從產品細節(jié)都將有全面的提升。

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