每經(jīng)編輯 楊涵銘    

文/楊涵銘

最近六個月，北京、上海、深圳等一線城市，連續(xù)出現(xiàn)刷新單價或總價紀錄的地塊，這些地塊都被媒體統(tǒng)稱為“地王”。但與此同時，南京、杭州等地也連續(xù)出現(xiàn)“地王”退地的風波。一時間，“地王”似乎成為“票房毒藥”的代名詞。

但其實，“地王”也有窮富之分，在窮地王紛紛被退時，富地王卻為各自的主人貢獻高額的收益。以中海長風 “地王”為例，這個當年全國的總價地王，在只銷售了總開發(fā)貨量五成左右的情況下，已收回了總投資的近七成。而上述業(yè)績還僅僅是依靠溢價率不高的公寓所取得。隨著別墅類產(chǎn)品以及產(chǎn)品升級的二期公寓大量入市，未來中海長風“地王”將注定帶來可觀的收益。中海的案例，說明即使購買土地價格略高，只要對區(qū)域發(fā)展的前景判斷正確，就能開發(fā)出很好的產(chǎn)品。

地王項目“一房難求”

2009年的9月，中海以比第二名高出近5億的70.06億的報價，拿下了長風6B、7C地塊，上述總價刷新了當時上海乃至全國的總價紀錄。據(jù)測算，該地塊的最終樓板價約為22409元/平方米，而在此前一年，樓板價14364元/平方米的7C地塊拍賣，卻慘遭流標。中房信研究總監(jiān)薛建雄說，當時長風地區(qū)的新房售價也不過2萬多元，“面粉已經(jīng)高過面包”。

當時，很多業(yè)內(nèi)人士認為上述“地王”有可能會被退地。因為此前也曾發(fā)生過志成企業(yè)在長風拍得高價地后，又退掉，再以其他企業(yè)名義減價三成拿地的案例。一些分析師稱，中海買進這樣一塊地，光損失的財務成本每天就相當于一輛奔馳車。

然而，令人意外的是，上述樓盤卻成為了中海“一房難求”的項目。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，從去年5月至今，中海在上述地塊開發(fā)的6B、7C地塊的銷售額接近70億元，是整個長風板塊的銷售冠軍。截止目前，中海紫御豪庭只銷售了17余萬平方米面積，僅占整個規(guī)劃建筑面積的五成多，但獲取的合同銷售額已接近總投資額的7成。由于后續(xù)中海紫御豪庭銷售的產(chǎn)品將以別墅和產(chǎn)品升級后的高品質公寓，這意味著中海紫御豪庭整個項目的收益將會維持在較高水平。僅僅一棟688平方米的獨棟別墅，就為中海帶來超過一億元的銷售收入，成為今年上海第一棟億元別墅。

事實上，從去年開盤中海紫御豪庭的成交均價一路高走，到目前成交均價已超4萬元。一年中，成交均價上漲幅度超過兩成。而未來隨著中海紫御豪庭的產(chǎn)品品質的升級，成交價格繼續(xù)上浮顯然是必然的趨勢。

中房信分析師薛建雄說，其實中海在長風拿地的單價成本并不高。事實上，緊隨中海之后，雅戈爾置業(yè)2010年在長風購得地塊樓面價超過2.6萬元，超出中海長風地王不少。且后者的成交均價高達4.5萬元/平方米，也賣得不錯。

薛建雄說，中海的案例說明，“地王”不在于價格是否貴，而在于拿地的開發(fā)企業(yè)有足夠的眼力來拿地，有無足夠的實力開發(fā)出品質高的好產(chǎn)品。如果一家房企同時擁有這兩項能力，那么“地王”不僅不會成為“票房毒藥”，還將會推動整個區(qū)域發(fā)展，區(qū)域發(fā)展又同時會抬升房產(chǎn)價值。

日漸稀少的可購買的住宅

事實上，中海拿下長風地王的時候，絕大多數(shù)人都沒有想到，中海可能是把整個長風板塊近四成住宅地的攬于懷中。長風生態(tài)商務區(qū)“十二五”規(guī)劃披露，長風地區(qū)住宅總量極其稀缺，總共只有約70萬平方米。在這樣的背景下，中海所獲得的項目住宅開發(fā)用地幾乎相當于整個長風可售總量的將近4成。

而這樣一個住宅極其稀缺的板塊，規(guī)劃的商業(yè)設施和辦公樓宇總面積卻高達200萬平方米。這樣一個商業(yè)與住宅的比重，也就代表著上述地區(qū)的住宅購買未來的競爭激烈程度。

此前，上海綠城融創(chuàng)董事長王虹斌在談到森蘭外高橋項目時，曾提出這么一個理論，就是看整個板塊的商務樓和住宅供應比重。據(jù)他所說，森蘭外高橋的辦公樓有幾百萬平方米，而住宅樓卻只有幾十萬平方米，按照這樣的比重，住宅供應是不夠的，他所以預期森蘭項目的售價可以高達五六萬元一平方米。

外環(huán)外的外高橋尚且如此，地理位置處于內(nèi)中環(huán)間的長風板塊對住宅的爭奪自然會更激烈。根據(jù)上述長風生態(tài)商務區(qū)"十二五"規(guī)劃，包括長風金融港、跨國采購中心等入駐。根據(jù)當?shù)氐亩謱懽謽切星?，上述板塊最小的100平方米寫字樓的年租金也要在40萬元以上，以租賃辦公樓費用占企業(yè)總銷售收入5%計算，有能力租賃該地區(qū)辦公樓的企業(yè)，最低年銷售收入也要達到800萬元以上。而通常情況下，企業(yè)的老板和高管往往是住在離公司最近的地方。長風地區(qū)的購買力有多強，顯而易見。

而中海紫御豪庭總共規(guī)劃的住宅總套數(shù)只有1135套，卻已有六百多套住宅被銷售，未來該地區(qū)的供求緊張程度顯而易見。

更何況由于土地競爭激烈，上海近期土地連續(xù)拍出高溢價。此前，浦東中環(huán)外的住宅用地樓面價已經(jīng)超過21000元/平方米，而在浦西松江泗涇的樓板價都已經(jīng)超過12000元/平方米。

在土地價格連續(xù)上漲的大背景下，人們對目前已經(jīng)幾乎絕跡的內(nèi)中環(huán)住宅價格有了更高的預期。一些人認為，如果出現(xiàn)新的土地成交至少要達到3萬元/平方米以上，建造完成上市時的售價，至少可以達到五六萬元。

產(chǎn)品稀缺性帶來的競爭力

中海高價拍得長風“地王”獲得成功，眼光精準固然是一個重要原因，產(chǎn)品定位以及不斷完善升級是另一重要因素。

在中海入住長風之前，長風附近區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)定位往往中檔偏低，長風板塊更多的是100平方米左右的二房產(chǎn)品，中海首先打破了這一局面，開發(fā)高端居住區(qū)。他們從新鴻基、長江實業(yè)、綠城等全國乃至整個華人圈最出名的開發(fā)商 “御用”的設計師事務所都在為中海紫御豪庭作設計紫御豪庭首次在板塊內(nèi)開發(fā)出面積在250平方米左右的純大戶型社區(qū)，產(chǎn)品客戶群定位在身價上千萬的高凈值人士。即使縱觀整個上海，如豪宅林立的濱江沿線、新天地或者華山路等地段，也沒有一個項目如此自信開發(fā)純超大戶型的產(chǎn)品，在相關的成交數(shù)據(jù)中，中海紫御豪庭的超大基礎戶型產(chǎn)品受到了高端市場的追捧，由此可見中海對于此類產(chǎn)品的自信打造是非常成功的。中海一直在打造的不僅僅是一個國際生活社區(qū)，更是在打造一個高尚生活圈。

據(jù)獲悉，中海紫御豪庭新品即將加推，相比此前的項目產(chǎn)品，無論從空間利用還是從產(chǎn)品細節(jié)都將有全面的提升。

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