每經(jīng)編輯 馮海寧    

◎馮海寧

近日，有媒體報(bào)道，有關(guān)地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案。該草案正在有關(guān)部委、協(xié)會(huì)等小范圍內(nèi)征求意見(jiàn)。

如果這一消息屬實(shí)，是一條好消息。因?yàn)闃鞘姓{(diào)控多年，所使用的“武器”基本上都是臨時(shí)性措施，限購(gòu)、限貸、限售等等。臨時(shí)性調(diào)控措施的優(yōu)點(diǎn)是，措施出臺(tái)比較快，手段比較靈活，一般也能取得立竿見(jiàn)影的效果。所以，我們不能對(duì)臨時(shí)性措施徹底否定。

但是，臨時(shí)性調(diào)控措施的弊端也很明顯。有媒體近日統(tǒng)計(jì)，從2003年至今的10年時(shí)間里，管理層出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策達(dá)43次，房?jī)r(jià)同期上漲超過(guò)10倍。也就是說(shuō)，過(guò)去出臺(tái)的臨時(shí)性調(diào)控措施并不少，但取得的效果極其有限，只能說(shuō)適當(dāng)延緩了房?jī)r(jià)上漲的速度和幅度，沒(méi)有從根本上治理房?jī)r(jià)。

而長(zhǎng)效機(jī)制則不同，因?yàn)樗雠_(tái)的措施有一定“生命力”，不會(huì)變來(lái)變?nèi)?，就能給公眾和市場(chǎng)一個(gè)明確而穩(wěn)定的預(yù)期，這個(gè)預(yù)期包括監(jiān)管者的真實(shí)態(tài)度是什么，措施是什么，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是什么。即讓樓市前景明朗起來(lái)。經(jīng)常預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)而且預(yù)測(cè)較準(zhǔn)的任志強(qiáng)之所以最近表示不敢預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，是因?yàn)樗杏X(jué)決策層面態(tài)度不明朗。

樓市走勢(shì)明朗，尤其是徹底明朗，顯然，需要出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制取代臨時(shí)措施。而且，輿論也多番呼吁出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制。但是，所謂的長(zhǎng)效機(jī)制究竟是指什么，可能各方看法不一，期待不一。從相關(guān)報(bào)道來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制涉及財(cái)稅、金融、土地等方面，房產(chǎn)稅擴(kuò)大征收試點(diǎn)范圍也是必然的。

在筆者看來(lái)，不管最終出臺(tái)什么樣的地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵在于立法，即涉及房地產(chǎn)方方面面的改革，必須以法律的形式固定下來(lái)，而不是充滿變數(shù)的一般性政策。必須對(duì)相關(guān)改革進(jìn)行專門立法，才能給公眾和市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定而明確的預(yù)期。換言之，才能對(duì)中國(guó)樓市進(jìn)行有效的預(yù)期管理。

長(zhǎng)效機(jī)制中必然少不了房產(chǎn)稅。據(jù)悉，1986年頒布的 《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定：個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)，免納房產(chǎn)稅。這說(shuō)明，目前面向居民住房征收房產(chǎn)稅沒(méi)有法律依據(jù)。今后房產(chǎn)稅要全面推行，必須要由全國(guó)人大來(lái)立法。否則，就會(huì)存在各種各樣的質(zhì)疑，不利于房產(chǎn)稅推行。

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題，有必要修訂 《城市房地產(chǎn)管理法》。要想讓保障房走向規(guī)范、公平，必須出臺(tái)《住宅保障法》等。對(duì)于土地財(cái)政，也需要完善相關(guān)財(cái)稅制度，把地方政府的賣地權(quán)關(guān)進(jìn)籠子。

既然國(guó)務(wù)院辦公廳2月26日印發(fā)的 《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》明確提出，要加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)應(yīng)該是個(gè)大概率事件，值得我們期待，但何時(shí)出臺(tái)，如何落地，也讓人焦慮。