今年7月，萬科總裁郁亮提出了最多十年房地產行業(yè)就要出現(xiàn)天花板的觀點，被行業(yè)很多人士所接受。中金公司房地產行業(yè)研究員寧靜鞭說，未來的十年其實是結構的十年。2010年的人口普查得出的人口結構數(shù)據(jù)，可以預測未來三到五年全國的住宅需求將快速向下降，每年的幅度在2%~4%。在這樣一個背景下，不出10年房地產業(yè)銷售額的天花板便顯而易見。在這樣的情況下，萬科提出了轉型城市服務配套商的角色定位，為即將到來的營業(yè)收入結構革命，作好了準備。

事實上，察覺到行業(yè)即將出現(xiàn)天花板的并不只萬科。吳亞軍談到龍湖所以會出現(xiàn)“V”型增速下滑，認為更多地是為了公司股東的利潤、股價、融資成本和資金量所作的主動調整，因此未能完全迎合資本市場對于業(yè)績成長的漂亮曲線要求，而是更為務實地從股東利益角度提前作出的戰(zhàn)略性調整。

有業(yè)內人士分析：龍湖的“V”型增速下滑，并不僅僅是短期調整的需要，恰好也可以更好地應對在十年內將出現(xiàn)的行業(yè)天花板。此前，萬科總裁郁亮認為，住宅開發(fā)的行業(yè)天花板將在十年內出現(xiàn)，企業(yè)必須提前轉型。龍湖選擇向已完成轉型的香港房企，通過持有部分商業(yè)物業(yè)，獲得穩(wěn)定租金收入，提前準備應對將要出現(xiàn)的行業(yè)天花板。

龍湖增速放緩：帶來的收益

上市以來，人們看到的是一個堅持有質量增長的龍湖。的確在過去三年間，龍湖可以說是在負債率控制、融資成本以及土地市場“抄底”三個領域表現(xiàn)卓越。

去年9月，龍湖地產在當年度內房股企業(yè)需和港資太古集團需要股價大幅折讓才能順利配股的背景下，以較低的股價折扣，成功融資30.89億元港幣，成功將凈負債率調整至50%以下。

去年10月份，龍湖又憑借著低負債率的優(yōu)勢以僅僅6.875%融資成本發(fā)行了4億美元優(yōu)先票據(jù)。

今年，龍湖更是融資動作頻頻。先是1月份以6.75%的息率發(fā)行了5億美元票據(jù)，7月更是從13家境外銀行，以3.8%的超低貸款利率獲得了近77億元港幣的銀團貸款。

龍湖之所以能在資本市場不斷獲得大量低成本的融資，根本原因就是龍湖的發(fā)展足夠穩(wěn)健和安全。

大量的低成本融資給了龍湖在土地市場抄底的機會。懂得土地市場過去一兩年價格趨勢的投資者可能會知道，這意味著龍湖未來三五年可能帶給股東的收益和回報將會十分可觀。大量的在手現(xiàn)金不僅確保了龍湖在2011年市場最冷的時候資金無虞，還讓龍湖在2011年下半年到2012年上半年這個土地市場連續(xù)出現(xiàn)流標的年份里，成功低價抄底，購買了不少更靠近城區(qū)的優(yōu)質地塊，在短短一年時間完成土地換倉。比如去年8月以底價摘得的杭州春江彼岸項目，樓面價為9504元/平方米，而兩個月后中海隔江摘得的三堡地塊，扣除配建的保障房面積，折算到可售部分的樓面價約為28000元/平方米。項目今年6月首次開盤推出784套，兩小時去化率逾90%，創(chuàng)當?shù)亟?年單項目開盤銷售金額、套數(shù)及面積三項紀錄。截至當月底，該項目累計實現(xiàn)認購逾20億元，而這正是龍湖“近城區(qū)、控規(guī)模、高周轉”策略的驗證。

此外，2011年8月，龍湖在上海拍得的虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期05號地塊，當時底價僅30.54億元，折合樓面價僅10503元/平方米。而今年1月同一區(qū)域出讓的同一性質地塊，樓面價卻突破2萬元。再比如去年9月，龍湖獲得北京孫河雙瓏原著的樓板價僅為20100元/平方米，而同區(qū)域今年最新成交的土地，再扣除保障房面積外，樓板價高達48400萬元/平方米。此前，旭輝集團行政總裁林峰曾認為，土地價格的上漲，意味著房價的進一步上漲。這也可以看出，僅這三地塊未來兩三年內將給龍湖帶來的收益會有多可觀。

根據(jù)年報，截至2012年底，龍湖地產土地儲備合計3952萬平方米，權益面積為3582萬平方米。截至2010年12月31日,龍湖地產土地儲備合計3161萬平方米,權益面積則為2824萬平方米。

戰(zhàn)略調整：提前至天花板出現(xiàn)前的10年

按照寧靜鞭的觀點，未來10年房地產行業(yè)必然會高度集中，整個行業(yè)將進入整合時代。而在未來的三到五年里，這種趨勢將非常明顯地表現(xiàn)出來。未來住宅市場將可能出現(xiàn)香港那樣，由十家企業(yè)壟斷整個住宅市場的所有份額。

如果這種局面一旦出現(xiàn)，那么商業(yè)地產地位的重要性將勢必顯現(xiàn)。香港的“四大地產巨頭”——長和、新鴻基、新世界、九龍倉幾乎每一家的投資類物業(yè)租金收益都要占到其銷售總收入的接近一半。

正是因為這種穩(wěn)定的租金收益比重，讓香港地產商熬過了金融海嘯，也能輕松應對市場天花板。

事實上，在過去的數(shù)年時間里，龍湖一直在向香港地產商學習，不斷提高收入的穩(wěn)定性。根據(jù)此前媒體的報道，龍湖每年會將至多10%銷售回款投入到商業(yè)地產發(fā)展，這個數(shù)據(jù)既保證了商業(yè)戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進又不至于沉淀大量現(xiàn)金流。而巧合的是，龍湖的銷售回款率正好優(yōu)于行業(yè)10%以上，因此，僅靠優(yōu)于行業(yè)的回款管理，就可以對沖商業(yè)投入的現(xiàn)金壓力。

按照龍湖的計劃，大約在十五至二十年以后，龍湖的租金收入將達到其營業(yè)總收入的20%。如果這個目標最終實現(xiàn)，那么龍湖在遇到行業(yè)天花板時，股東也不需要擔心業(yè)績會出現(xiàn)下滑。

龍湖高達82%的客戶忠誠度，確保了其在住宅市場的競爭力和行業(yè)份額。而商業(yè)地產的租金大幅增長，則可減輕整個住宅市場需求下滑后龍湖的業(yè)績壓力。

某種意義上，龍湖的“V型增速下滑”，也與吳亞軍的未雨綢繆有關。從2011年開始，龍湖在商業(yè)地產領域加快了動作，相繼在北京、上海競得多幅商業(yè)或綜合開發(fā)地塊。來自商業(yè)地產的銷售收入，對集團的業(yè)績貢獻的比重也不斷增大。

應對十年后的行業(yè)天花板，龍湖可能是投入最多的一家公司。其他房企雖然也預計到未來將出現(xiàn)這一趨勢，作出一些新的嘗試，但轉型方向尚不清晰。

充足貨量應戰(zhàn)“枯水期”

從今年上半年開始，北京、上海、福建、杭州、南京等一些地區(qū)，出現(xiàn)了供應緊張的現(xiàn)象。由于受到市場調整影響，2011年和2012年上半年房企的開發(fā)增速放緩，一些地區(qū)的供應出現(xiàn)了暫時性的緊缺，日光盤不斷出現(xiàn)。

有機構在研究一些企業(yè)七八月份的銷售時，就曾分析，這些企業(yè)的業(yè)績有可能出現(xiàn)大幅下滑，原因之一就是土地供應的青黃不接。

此前，2011年到2012年上半年，土地市場成交低迷，很多地塊未能成功出售。而2012年下半年到今年上半年，土地價格又大幅走高，房企往往需要以非常高的溢價率才能買到地。

在這樣一個背景下，一些企業(yè)因為在這兩年間極少出手買地，可以開發(fā)的項目資源已近枯竭。有機構就曾預測杭州一家房企的土地儲備說，如再不拿地，到2015年這家公司的業(yè)績將難再保證。

另外一些企業(yè)則開始放慢自己的銷售節(jié)奏，不愿意低價賤賣項目。比如，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就曾向媒體公開透露，暫時停掉了被他認為賣虧了的無錫綠城融創(chuàng)合作項目。在銷售目標實現(xiàn)無憂，暫無因新增土地而需要大量資金需求的背景下，融創(chuàng)選擇了放慢節(jié)奏。

但是在行業(yè)供應的枯水期，龍湖卻有充足可售的貨量可以銷售。根據(jù)龍湖此前公布的數(shù)據(jù)，下半年，沈陽唐寧ONE、大連滟瀾山、上海紫都城、昆明水晶酈城等位于7個城市近10個新項目將陸續(xù)入市，屆時，龍湖在售項目將超過50個。

對于投資者來說，龍湖未來幾年的發(fā)展增速曲線，也許在同行中會是最漂亮的幾家公司之一。

文/楊涵茗