每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

18公里長(zhǎng)的京通快速路，2分半鐘一班的八通線城鐵，一早一晚擠滿無(wú)數(shù)“僅僅睡在通州的人”。他們被喻為“新通州人”。在常住人口超過130萬(wàn)的通州，“新通州人”的比例超過兩成。通州 “睡城”之名由此而來(lái)。只用來(lái)“睡覺”的通州，成就了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)。

消費(fèi)力的外流延緩了區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，令通州難以留住 “家門口”的生意，與CBD僅僅十來(lái)公里的距離仿佛隔著一個(gè)時(shí)代。“通州目前已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)存量面積在15萬(wàn)平方米，未來(lái)3年左右的時(shí)間，供應(yīng)量將達(dá)到89萬(wàn)平方米。”北京世聯(lián)房地產(chǎn)華北區(qū)域商業(yè)顧問部總監(jiān)吳濤已經(jīng)察覺到了市場(chǎng)的“異動(dòng)”，他對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道，“通州區(qū)域未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將達(dá)到500%的增速。”

新城規(guī)劃推動(dòng)“睡城”蘇醒/

喚醒“睡城”最大的一股力量無(wú)疑來(lái)自政策利好的推動(dòng)。

2009年底至2010年上半年，“通州新城”這一概念剛剛被提出后，區(qū)域內(nèi)在售的新房?jī)r(jià)格幾乎瞬間翻了一番，飆漲至3萬(wàn)元/平方米。對(duì)于搶占了先機(jī)的開發(fā)商而言，幸福來(lái)得太突然，不過，房?jī)r(jià)飆漲最終沒能實(shí)現(xiàn)。2010年4月18日出臺(tái)的 “國(guó)十條”，刺破了這一“肥皂泡”，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而降。

然而，緊鄰朝陽(yáng)區(qū)的地理位置，以及其特有的歷史背景也決定了，通州在北京區(qū)域的整體規(guī)劃發(fā)展中，扮演著難以替代的角色。

“早在2002年前后，關(guān)于北京市發(fā)展未來(lái)規(guī)劃的會(huì)議上，就提出了北京市應(yīng)該啟用雙城模式，一個(gè)中心城一個(gè)副中心城，通州無(wú)疑最合適。”北京城市規(guī)劃學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)高毅存告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

“2012年北京市第十一次黨代會(huì)明確提出落實(shí)聚焦通州戰(zhàn)略，打造功能完備的首都城市副中心，這對(duì)于通州的定位又提高到一個(gè)新高度。”北京市通州區(qū)投資促進(jìn)局副局長(zhǎng)吳濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，通州將被打造為目前首都唯一的首都城市功能完備的城市副中心，未來(lái)將成為疏解中心城和承載北京建設(shè)世界城市新增功能的承載力。

通州區(qū)投資促進(jìn)局副局長(zhǎng)吳濤進(jìn)一步指出，目前通州幾大重點(diǎn)區(qū)域集中在以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的宋莊，整個(gè)區(qū)域規(guī)劃14.6平方公里；其次是規(guī)劃面積12平方公里的通州旅游文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)打造的萬(wàn)達(dá)文化旅游城和影視類為主題的泰格項(xiàng)目以及以音樂為主題的新悅城項(xiàng)目已經(jīng)簽約，正在進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)工作。

此外還包括15平方公里的北京國(guó)際醫(yī)療服務(wù)區(qū)，17平方公里的環(huán)渤海高端組織基地以及國(guó)際組織聚集地。

“在通州區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)中，高端商務(wù)、高端制造、現(xiàn)代物流、文化旅游以及醫(yī)療健康是其五大產(chǎn)業(yè)，總規(guī)模超過16平方公里的運(yùn)河核心區(qū)將成為通州新城建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。”通州區(qū)投資促進(jìn)局副局長(zhǎng)吳濤說道。

不難看出，大量土地資源的供給加速了通州區(qū)域核心商業(yè)的開發(fā)。“從區(qū)域項(xiàng)目本身所依托的商業(yè)用地量來(lái)說，最近一兩年出讓了十多塊，未來(lái)還將有六七塊地出讓，對(duì)整個(gè)區(qū)域面貌改善和提升起到至關(guān)重要的作用。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)記者表示。

開發(fā)商“豪賭”通州/

對(duì)于開發(fā)商而言，政策層面的利好無(wú)疑是一針“興奮劑”，刺激他們加快速度布局通州。

“京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目包括酒店、購(gòu)物中心，這部分自持物業(yè)的投資已經(jīng)超過了30億。”綠城北方房產(chǎn)建設(shè)有限公司副總經(jīng)理強(qiáng)月飛告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該項(xiàng)目作為通州新城運(yùn)河商務(wù)核心區(qū)第一個(gè)開工建設(shè)的城市綜合體項(xiàng)目，建成后將成為區(qū)域內(nèi)最高的地標(biāo)性建筑，商業(yè)部分的投資額更是占到總投資的一半以上。

據(jù)記者了解，目前該項(xiàng)目所附帶的8萬(wàn)余平方米的商業(yè)綜合體將鎖定在高端奢侈品消費(fèi)類型，而這樣的購(gòu)物中心也將超越目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的所有商業(yè)項(xiàng)目。“目前我們商業(yè)招商的團(tuán)隊(duì)來(lái)自英國(guó)，是曾經(jīng)打造過國(guó)貿(mào)、世茂等多個(gè)高端購(gòu)物中心的原班人馬。”北京東部綠城置業(yè)有限公司總經(jīng)理欒吉鵬認(rèn)為，通州這個(gè)市場(chǎng)完全具備這樣的消費(fèi)能力，也正是如此，希望能夠彌補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)的空白。

強(qiáng)月飛補(bǔ)充說，“我們希望這個(gè)項(xiàng)目真正能夠提升通州新城建設(shè)的品位，滿足人們?nèi)找嬖黾拥母叨讼M(fèi)以及商務(wù)接待需求，同時(shí)也能夠滿足本項(xiàng)目五萬(wàn)平方米住宅生活配套功能。”

在北京市場(chǎng)鮮有布局的綠城選擇了“豪賭”通州，素有樓市“預(yù)言帝”之稱的任志強(qiáng)也將戰(zhàn)場(chǎng)定在通州。

“通州過去只是一個(gè)小縣城，現(xiàn)在不但成為北京市的一個(gè)城區(qū)，更是在城市人口逐漸過渡中變成了北京的副中心。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，正因如此，其將目前最大的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃落地在通州。

值得注意的是，華遠(yuǎn)布局通州的這一商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)緊鄰東六環(huán)，項(xiàng)目本身超過10萬(wàn)平方米的體量將采取自由街區(qū)的形式，著力打造體驗(yàn)式消費(fèi)。“通過前期調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，目前通州商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重、業(yè)態(tài)單一，且較為本土化，檔次也不是很高，導(dǎo)致很多消費(fèi)群體外流，這就決定了未來(lái)將會(huì)由創(chuàng)新型的商業(yè)來(lái)引領(lǐng)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，”華遠(yuǎn)·好天地商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

萬(wàn)達(dá)、綠城、華遠(yuǎn)等標(biāo)桿房企的進(jìn)駐，加快了通州區(qū)域價(jià)值的飆升。“我們住宅部分聽說報(bào)批的是4萬(wàn)，但好像沒有批下來(lái)，但肯定會(huì)在3萬(wàn)元以上。”在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的走訪中，通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目銷售人員對(duì)記者表示。顯然，這一價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了目前區(qū)域內(nèi)住宅的銷售均價(jià)。

“現(xiàn)在已經(jīng)可以看到，通州逐漸形成了大型的商業(yè)集群，對(duì)于住宅地產(chǎn)的價(jià)格提升有非常大的作用。”在郭毅看來(lái)，通州現(xiàn)有商業(yè)集群對(duì)于項(xiàng)目本身以及整個(gè)區(qū)域環(huán)境來(lái)說，已經(jīng)營(yíng)造出一個(gè)集中式消費(fèi)的商業(yè)環(huán)境。

將出臺(tái)開發(fā)優(yōu)惠政策/

“通州目前已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)存量面積在15萬(wàn)平方米，而未來(lái)3年左右的時(shí)間，供應(yīng)量將達(dá)到89萬(wàn)平方米。”北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司華北區(qū)域商業(yè)顧問部總監(jiān)吳濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“通州區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)將達(dá)到500%的增速。”

吳濤進(jìn)一步指出，近兩年通州占到整個(gè)北京商業(yè)用地供應(yīng)和成交的1/10，再過三年，這一比例可能會(huì)放大到20%。

從通州新華大街原始古老的商場(chǎng)，到如今華遠(yuǎn)、綠城等項(xiàng)目的蓄勢(shì)，通州的商業(yè)地產(chǎn)一時(shí)間進(jìn)入了新的發(fā)展級(jí)，“通州真正實(shí)現(xiàn)首都副中心的核心規(guī)劃從目前的狀況來(lái)看一到兩年能初見成效，三到五年形成一個(gè)規(guī)模，”在郭毅看來(lái)，運(yùn)河核心商務(wù)區(qū)依然處于價(jià)值洼地。

北京市通州區(qū)投資促進(jìn)局副局長(zhǎng)吳濤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，2011年出臺(tái)的《通州新城建設(shè)計(jì)劃》是北京市政府唯一一次，也是第一次針對(duì)一個(gè)區(qū)域的建設(shè)提出具體的建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃，“目前市政府組織發(fā)改委、住建委、衛(wèi)生局、經(jīng)信委對(duì)城市副中心的建設(shè)進(jìn)行探討，未來(lái)也會(huì)出臺(tái)針對(duì)通州新城開發(fā)建設(shè)的相應(yīng)優(yōu)惠政策。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家獲悉，目前涉及到的優(yōu)惠政策將針對(duì)不同產(chǎn)業(yè)形態(tài)的項(xiàng)目具體確定，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的開發(fā)企業(yè)也涉及到一些優(yōu)惠政策，但最終方案還在探討之中。

通州區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的爆發(fā)并非偶然?？v觀今年以來(lái)北京商業(yè)地產(chǎn)的布局不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的分布越來(lái)越“郊區(qū)化”。

世聯(lián)地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示：目前北京現(xiàn)有3萬(wàn)平方米以上商業(yè)地產(chǎn)為109個(gè)，總量為986萬(wàn)平方米；而3年后，商業(yè)個(gè)數(shù)將增加至158個(gè)，體量增加至1586萬(wàn)平方米?？偭糠耐瑫r(shí)，供應(yīng)量則更多集中在五環(huán)以外。

據(jù)了解，目前已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目中，70%集中在四環(huán)內(nèi)，而未來(lái)供應(yīng)中，四環(huán)內(nèi)僅占30%，55%將位于五環(huán)之外。“目前來(lái)看，房山、通州、順義三年后商業(yè)量都將是目前的5倍，大興也將實(shí)現(xiàn)翻番，但不排除一些郊縣會(huì)出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象。”世聯(lián)地產(chǎn)吳濤說道。

然而，談及目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)華北區(qū)域顧問事業(yè)部總經(jīng)理韓靖用了“高燒”二字。他表示，中國(guó)正處于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資熱的時(shí)期，但在經(jīng)營(yíng)管理方面仍然薄弱，人才、經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)、營(yíng)運(yùn)理念等還不成熟。“零售與商業(yè)面積增長(zhǎng)速度是否匹配，是衡量商業(yè)面積是否供應(yīng)過快的最重要指標(biāo)，”韓靖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，過去5年，二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售額增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)激增。