每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自廈門    

每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自廈門

以后，想在旺季夜宿有“海上花園”之稱的鼓浪嶼，體驗別樣老建筑風情，恐怕不太容易了。

今年5月24日，《鼓浪嶼家庭旅館專項規(guī)劃》（以下簡稱 “規(guī)劃”）一推出，立即引起不少家庭旅館經(jīng)營業(yè)主的不滿。根據(jù)規(guī)劃，今后鼓浪嶼核心景區(qū)內(nèi)，自然景區(qū)范圍周邊50米、人文景區(qū)周邊20米，禁止設置家庭旅館；鼓浪嶼申遺規(guī)劃中的53個核心保護要素，禁止改造為家庭旅館；鼓浪嶼重點風貌建筑禁止改為家庭旅館，一般風貌建筑改造為家庭旅館，必須遵照風貌建筑保護規(guī)劃要求執(zhí)行。

由于此前實施的相關家庭旅館管理辦法并無過多限制，加上旅游市場火爆，2008年以來，鼓浪嶼這個面積僅一平方多公里的精致小島上，家庭旅館數(shù)量從十幾家迅速增加到目前的400多家。

鼓浪嶼家庭旅館商家協(xié)會會長許一心對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，根據(jù)上述規(guī)劃，現(xiàn)有家庭旅館中有一半左右將領不到營業(yè)執(zhí)照或在營業(yè)期滿后不得續(xù)租，至少有1億~2億元民資將打水漂。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃出臺的背景是鼓浪嶼目前正在申遺及當?shù)丶彝ヂ灭^業(yè)亂象叢生。

協(xié)會會長：近半家庭旅館要關門/

董啟農(nóng)是出生在臺灣長在大陸的鼓浪嶼人，2010年他承租了鼓浪嶼日光巖東麓27號的私人老別墅，投資修繕后開辦了一家家庭旅館，因為經(jīng)營得不錯，2012年他又租下了當年南洋“五金大王”楊知母位于鼓新路29號的第三別墅 （鼓浪嶼十大別墅之一的楊家園第三別墅）。這棟修建于1935年的老別墅已經(jīng)有78年未修繕，董啟農(nóng)表示，他花費了200多萬元按照“修舊如舊”的規(guī)定重新翻修，并且增加了消防和安防設備。此時，規(guī)劃正式宣布實施，董啟農(nóng)的證照審批被卡了。

按照規(guī)劃，鼓浪嶼的重點風貌建筑被禁止改為家庭旅館，作為十大別墅之一的楊家園被列為重點風貌建筑。

目前，鼓浪嶼利用核心要素和重點風貌建筑改造為家庭旅館的一共有17家，其中9家證照齊全，根據(jù)規(guī)劃這9家房屋出租期限到期后不再續(xù)辦家庭旅館營業(yè)許可證；另有4家為無任何證照的被強制停止建設。值得一提的是，在這17家酒店名單中，排在第一位是被列為重點風貌建筑、核心要素的晃巖路31號的沐錦酒店。該酒店對外營業(yè)稱為“中德記”，曾一度被喻為 “鼓浪嶼賓館”，接待過諸多中外貴賓。2002年，該住宅因年久失修而停辦。經(jīng)過修復之后，中德記于2011年開始以家庭旅館形式對外營業(yè)，眼下因為這一份規(guī)劃，租約到期后不能續(xù)辦。

董啟農(nóng)表示，按照一般申請家庭旅館營業(yè)執(zhí)照的流程，是先把物業(yè)修繕妥當，才能通過相關的消防、安防、衛(wèi)生等驗收，最后工商局給頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。他認為，相關管理部門可以對家庭旅館設定修繕指導標準和驗收標準，不符合條件的要求整改，不能如此簡單地“一刀切”。

“如果在2008年之前，民資還未大規(guī)模進入鼓浪嶼家庭旅館業(yè)時，先設定這樣的條件，大家就不會先把錢投進來，現(xiàn)在是錢都已經(jīng)投下去了，再告訴你不行。”許一心表示，根據(jù)協(xié)會不完全統(tǒng)計，眼下被卡在初審階段的家庭旅館證照申請就有80多份。目前鼓浪嶼家庭旅館的床位約8000多張，根據(jù)規(guī)劃要控制到4500張，也就意味著接近一半的家庭旅館要關門。

根據(jù)該協(xié)會的估算，目前鼓浪嶼的家庭旅館項目在400個左右（包括無證的），這幾年投資修繕老別墅的民間資金至少在4億～5億元，如果按照規(guī)劃執(zhí)行，至少2億元的民資要打水漂。

發(fā)展政策：接待床位設上限 /

最近幾年，鼓浪嶼一直在向聯(lián)合國積極申請進入 “世界文化遺產(chǎn)”，去年鼓浪嶼被正式列入《中國世界文化遺產(chǎn)預備名單》。在“申遺”的背景之下，由廈門市規(guī)劃局和廈門市鼓浪嶼-萬石山風景名勝區(qū)管理委員在5月發(fā)布了包括家庭旅館規(guī)劃在內(nèi)的三項規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，將鼓浪嶼的“住”明確：接待設施床位數(shù)控制為5700個 （包括酒店床位數(shù)），近期不再新增；待遠期市政基礎設施完善后，可增加10%，達6300個床位。

在家庭旅館規(guī)劃中也明確了限制條件：鼓浪嶼核心景區(qū)包括日光巖、皓月園、琴園、菽莊花園、毓園、海天堂構，規(guī)劃自然景區(qū)范圍周邊50米、人文景區(qū)周邊20米禁止設置家庭旅館。鼓浪嶼申遺規(guī)劃中提出的53個核心保護要素，規(guī)劃核心保護要素內(nèi)禁止改造為家庭旅館。風貌建筑分為重點風貌建筑和一般風貌建筑，規(guī)劃重點風貌建筑禁止改為家庭旅館，一般風貌建筑可改造為家庭旅館。

廈門市鼓浪嶼-萬石山風景名勝區(qū)管理委員會（以下稱管委會）副主任葉細致在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，即使不是為了申遺，鼓浪嶼家庭旅館行業(yè)的無序競爭也亟待規(guī)劃出臺，引導行業(yè)健康發(fā)展。

根據(jù)葉細致介紹，在規(guī)劃出臺前，鼓浪嶼家庭旅館在缺乏引導的情況下，自發(fā)發(fā)展幾年后，慢慢暴露了許多問題：不規(guī)范的家庭旅館對于鼓浪嶼的風貌建筑并沒有很好的保護和傳承，反而破壞了原本的建筑格局；居民區(qū)的一些家庭旅館擠占了原本鼓浪嶼居民的資源，造成菜價上漲等；無證家庭旅館擾亂正常市場秩序，造成惡性競爭。此前管委會也沒能介入統(tǒng)一管理，眼下規(guī)劃的出臺，正是為了改變這一現(xiàn)狀。

“在我們協(xié)會和大部分經(jīng)營業(yè)者都不清楚的情況下，規(guī)劃就宣布實施了。”許一心表示，在該規(guī)劃宣布實施前，他代表協(xié)會只參加過一次相關會議，并未參與上述專項規(guī)劃的任何研討活動，也不清楚規(guī)劃的具體內(nèi)容。

該規(guī)劃出臺后，許一心將會員的意見匯總并撰寫了一份《關于鼓浪嶼家庭旅館生存發(fā)展問題的思考和呼吁》，在6月份遞交給廈門市政府，但直至目前，有關部門都尚未對協(xié)會做出任何回應。葉細致對此回應稱，“我們也征求過協(xié)會的意見，只是并沒有采納而已。”

“如果是事后的規(guī)劃就必須要考慮到已經(jīng)存在的情況，而不是把這個行業(yè)推倒重來。”許一心表示，在規(guī)劃推出之后，鼓浪嶼家庭旅館相關審批過程被叫停，整個鼓浪嶼家庭旅館業(yè)進入了“停滯”狀態(tài)。

許一心告訴記者，在2008年《廈門市鼓浪嶼家庭旅館管理辦法（試行）》頒布之后，政府對直接投資鼓浪嶼的民資是鼓勵的態(tài)度，只要符合相關規(guī)定和管理辦法都“放行”給辦證。在有“萬國建筑博物館”之稱的鼓浪嶼島上，共有1000多棟別墅，絕大部分都是上世紀初至二三十年代建造的。此前，鼓浪嶼的老別墅禁止擅自進行修繕。在2008年之前，許多年久失修的老別墅都已經(jīng)瀕臨“危房”，但是這些別墅的擁有者有的是人在海外，有的則是無力承擔修繕費用，發(fā)展家庭旅館業(yè)一定程度解決了這一問題。

主管部門：整頓分三種態(tài)度/

林先生是楊家園的后任繼承者，他從上世紀60年代起就居住在楊家園，但只是普通工人的他沒有能力支付修繕老屋的費用，“在出租給家庭旅館之前，我只能把房間分租出去，租金收入低廉。”林先生向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在董啟農(nóng)承租之前，別墅已經(jīng)有78年沒有修繕，處處可見鋼筋裸露，如果再不修繕，再過幾年也將成危房。如今別墅出租做家庭旅館后，一方面解決了修繕問題另外一面又增加收入，可謂多贏。

林先生如今還住在別墅里，時常跟住宿旅客聊天“講古”，對新出的規(guī)劃很不解，“這是我個人私宅，我也不明白突然就被列為重點風貌建筑，怎么就不能做家庭旅館了？如果不做家庭旅館，我的房子修繕費用誰來解決？”

當?shù)丶彝ヂ灭^協(xié)會對于此種限制表示了質(zhì)疑，許一心對記者表示，他查閱了《歷史風貌建筑保護條例》和《文化遺產(chǎn)保護條例》都沒有這幾條禁令。反而在《歷史風貌建筑保護條例》第十八條規(guī)定中找到了“政府應制定相應措施，鼓勵歷史風貌建筑的利用”的條文規(guī)定。幾年前，政府還在鼓勵企業(yè)認養(yǎng)歷史風貌建筑。而在現(xiàn)實中，不管是認養(yǎng)還是租購風貌建筑（包括重點風貌建筑）后在里面以及上述兩個限定區(qū)域距離內(nèi)從事經(jīng)濟商業(yè)活動的并不少見，為何獨禁家庭旅館？

“同樣是重點風貌建筑的福建路38號的老別墅海天堂構，做博物館咖啡館經(jīng)營就沒問題？難道只有博物館才符合申遺標準？”一些業(yè)者對此表示十分不解。

對此，葉細致表示，對于已經(jīng)存在的事實，要做什么可以和管委會進一步協(xié)商，也不是說不能做，但是要符合“申遺”的規(guī)范要求，而這個標準不是管委會能夠定奪的。有些歷史上曾經(jīng)是酒店的重點風貌建筑，那是在還沒有被列入“國家文物”（列入《中國世界文化遺產(chǎn)預備名單》）之前，在去年列入“國家文物”之后，就必須按照規(guī)劃中的規(guī)定來做。他說：“我們進行申遺，相關審查人員要根據(jù)我們申報的規(guī)劃來進行審核，如果發(fā)現(xiàn)和規(guī)劃不符的地方，肯定是不行的。根據(jù)規(guī)劃，核心景點和重點風貌建筑都不允許做家庭旅館。以前沒有這樣的規(guī)定當然可以做（家庭旅館），現(xiàn)在有規(guī)定了就不能做了。”

“規(guī)劃并不完美，協(xié)會提出的有些意見也是對的。”葉細致表示，因此規(guī)劃中對于鼓浪嶼的家庭旅館分成三種態(tài)度：一是限制區(qū)域內(nèi)禁止的，已持證的旅館將慢慢被引導退出，在租期到為止還會繼續(xù)允許其經(jīng)營，但對于無證旅館將予以取締；二是在許可范圍內(nèi)經(jīng)營不規(guī)范的，將予以整頓管理；三是在鼓勵建設區(qū)域，鼓勵家庭旅館業(yè)發(fā)展。

業(yè)內(nèi)觀察

家庭旅館無序競爭下樹立行業(yè)標準才能治本

從2008年的10多家到目前的400多家，粗放型的發(fā)展過程中，鼓浪嶼家庭旅館業(yè)存在無序競爭的混亂狀態(tài)。

“這幾年鼓浪嶼家庭旅館一直受到很大的非議。”許一心坦言，作為新興的行業(yè)，鼓浪嶼家庭旅館的發(fā)展走在全國前列，鼓浪嶼家庭旅館商家協(xié)會也是國內(nèi)首個家庭旅館行業(yè)協(xié)會。但在“摸著石頭”過河的過程中，行業(yè)中也出現(xiàn)了不少亂象，有的經(jīng)營者盲目追求利益而背棄了島上的文化傳統(tǒng)。此外由于商業(yè)活動的增多，島上的供電系統(tǒng)頻發(fā)負載過重的故障；一些冒充家庭旅館的小“家店”也偷偷在普通居民樓中擾亂市場和民生秩序。正規(guī)的鼓浪嶼家庭旅館也因此受到 “牽連”。對于種種問題，許一心表示，協(xié)會幾乎每年都會提出一份報告提交給政府，里面涉及到家族旅館的現(xiàn)狀及解決辦法。

在無序競爭下，鼓浪嶼家庭旅館的形勢不容樂觀。根據(jù)協(xié)會統(tǒng)計，2011年10月中旬以來，鼓浪嶼家庭旅館經(jīng)營狀況一路下滑。會員旅館的住房率與2010年同期相比大幅跌落。原先地段好、“不愁客”的家庭旅館入住率直降50%。原因主要包括：國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變化波及旅游市場；動車旅游熱的退燒；廈門本島快捷連鎖酒店的發(fā)展，加上鼓浪嶼上無序發(fā)展的無證館（店）以低價沖擊市場；家庭旅館經(jīng)營的成本節(jié)節(jié)攀升，特別是房租暴漲。

在此期間，有關管理部門采取了“凍結”家庭旅館申報審批的辦法。“鼓浪嶼家庭旅館曾經(jīng)兩度凍結審批。”許一心表示，但這種簡單的凍結卻并沒有“凍”住無證旅館的繼續(xù)出現(xiàn)。在目前無證經(jīng)營旅館中，其實有相當一部分是具備從業(yè)條件的，只是被“凍結”了審批。

董啟農(nóng)認為，相對于限定家庭旅館的區(qū)域范圍，不如根據(jù)實際樹立起家庭旅館的行業(yè)標準，并對標準之下的家庭旅館予以徹底整頓取締，才能治本。