每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐超 發(fā)自寧波、杭州    

每經(jīng)記者 徐超 發(fā)自寧波、杭州

位列 “中國民營企業(yè)500強”、“中國房地產(chǎn)企業(yè)100強”的浙江開元旅業(yè)集團(tuán)（以下簡稱開元），日前被舉報在浙江寧波一高端地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，涉嫌諸多嚴(yán)重違規(guī)行為。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，開元與浙江本土一家名為華城地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡稱華城）的房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)位于寧波九龍湖景區(qū)的高端別墅項目“九龍湖畔”。華城指控開元在開發(fā)過程中撇開合作方，通過與建筑商簽訂“陰陽合同”的手段，虛增成本1.68億元，同時通過關(guān)聯(lián)交易低價銷售房屋，其行為涉嫌違規(guī)避稅。

華城的控股方華城控股集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開元的做法，無視合作方利益，給作為合作方的華城造成巨大損失。因此華城將開元告上法庭，要求賠償損失。

合作方列舉開元“三宗罪”/

公開資料顯示，九龍湖畔樓盤位于寧波鎮(zhèn)海九龍湖度假旅游區(qū)內(nèi)，距寧波市中心約18公里。整個項目總用地面積2800余畝，其中建設(shè)用地800余畝，總建筑面積為52萬平方米，獨體別墅起價為1200萬元一套。

2006年11月，華城和開元共同出資成立了寧波開元華城置業(yè)有限公司，開發(fā)九龍湖畔項目。其中開元占股55%，華城占股45%。同年，開元將持有的股份全部轉(zhuǎn)讓給其全資子公司杭州開元房產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

華城方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，合作之初雙方的關(guān)系一直很融洽，2008年開始實質(zhì)性建造的時候，矛盾逐漸顯現(xiàn)，主要集中在三個方面。

九龍湖畔項目包括一個酒店，對外打的招牌是開元九龍湖度假村。按照華城一方的描述，開元要求對酒店直接托管經(jīng)營，而華城希望招投標(biāo)，并且開元有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。但開元拒絕了華城的提議，要求直接托管經(jīng)營，且“沒得商量”。

在施工這一塊，華城稱開元不僅沒有招投標(biāo)，建筑材料的采購也是貓膩重重。“比如市場價300元的材料，開元采購過來是600元。”華城相關(guān)人士說，他們當(dāng)時就提出采購價跟市場價差得太多，不正常。而且華城還發(fā)現(xiàn)，施工單位、裝修單位，都是開元的人，這些單位還要再另收10%的管理費，無形中又提高了施工成本。

2009年下半年，九龍湖畔第一期66套房子推向市場。據(jù)華城一方描述，當(dāng)時市場反響很好，購房者搶購意愿強烈。結(jié)果開元全部賣給了自己的關(guān)聯(lián)公司或者關(guān)系戶，給的還是超低價。“那時項目的市場均價是23000元/平方米，開元12000元、13000元/平方米就賣出去了。”華城相關(guān)人士說，華城一直秉承的態(tài)度是只要有錢賺，開元喜歡強勢或者過多主導(dǎo)都沒關(guān)系，畢竟雙方是合伙人。

華城認(rèn)為，自己要承擔(dān)施工成本增加和低價銷售的雙重壓力，等于要承擔(dān)工程近一半的成本，而開元表面上也要承擔(dān)一半的成本，但私底下通過利益輸送，實際上成本轉(zhuǎn)嫁給了華城。至此合作徹底破裂。

建設(shè)成本涉嫌虛增/

既然合作搞不下去，雙方都有意由另一方收購股權(quán)單獨操作。

于是華城和開元開始談判協(xié)商。開元提出收購華城的股權(quán)，開價是16%~17%的投資回報，華城則提出以該比例的投資回報反向收購開元的股權(quán)。華城方面說，雙方前前后后商談了不下10次，等到最后簽字的時候開元又反悔了，至此雙方徹底鬧翻。2011年9月，華城把開元告上法庭。“中國合伙人”的故事，紅臉開場，黑臉收場。

據(jù)新華網(wǎng)之前的報道，華城認(rèn)為自開元華城公司成立后，開元利用對公司實際控制地位，剝奪和排斥原告華城公司及其委派人員對公司經(jīng)營的參與，采用不經(jīng)招投標(biāo)即以不合理高價發(fā)包工程，低價轉(zhuǎn)讓商品房，及進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易等手段，虛增建設(shè)成本、減少銷售收入、增加不合理支出，損害開元華城公司利益。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2011年7月31日，已給開元華城公司造成損失高達(dá)3.3億。

此外，開元華城公司11份總造價為5.9569億元的施工合同，經(jīng)第三方出具的工程造價評審，因價格虛高、內(nèi)容重復(fù)而虛增的建設(shè)成本即達(dá)1.68億元，虛增成本比例高達(dá)近40%。

華城還訴稱，開元華城公司以畸低價格向與開元存在密切關(guān)系的第三方銷售商品房，減少銷售收入1.9億元。

據(jù)了解，九龍湖畔項目現(xiàn)在基本處于停滯狀態(tài)，本來按照投資進(jìn)度應(yīng)該全部完工了，華城前后已經(jīng)投入23億元，還包括銀行貸款，結(jié)果一分錢效益都沒有出來?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者日前在九龍湖畔項目現(xiàn)場看到，還有大片房產(chǎn)項目搭滿腳手架，但鮮見有工程車出入。

2013年5月20日，浙江省高院裁定認(rèn)為，華城的訴訟相應(yīng)的事實和法律依據(jù)予以確實，但對于股東代位訴訟，按照法律規(guī)定必須要監(jiān)事會、或者項目公司起訴，只有在監(jiān)事會作出不起訴的決定后，股東才可以再起訴，所以華城的訴訟在程序上有問題，予以駁回。

日前，華城在完善訴訟程序后，已經(jīng)向最高法院提起訴訟。

開元稱糾紛未涉房產(chǎn)信托/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就華城與開元法律糾紛一事采訪開元，被告知對開元的采訪都需要預(yù)約，但至今記者未收到任何答復(fù)。不過開元方面明確表示，法律糾紛一事與開元產(chǎn)業(yè)信托（1275，HK）無關(guān)。

就華城對開元的指控，浙江某知名上市房企董秘認(rèn)為，建筑成本做高，開發(fā)商可以少交一些增值稅，但對建筑商來說，造價變高造成建筑商要多繳稅，除非是有兩份（陰陽）合同。該董秘認(rèn)為，如果建筑商和開發(fā)商是關(guān)聯(lián)方的話，這樣的行為就有利益輸送的嫌疑。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果開元被指控的行為屬實，目的可能是避土地增值稅。

浙江元祐律師事務(wù)所邵斌律師認(rèn)為，國家對土地增值稅的清算政策出臺后，很多開發(fā)商絞盡腦汁化解增值稅壓力。比如做高成本，或者通過增加一些“無形成本”來避稅，但如果政府認(rèn)為開發(fā)商申報的成本不合理，一般都會采取行業(yè)平均成本方法來征稅，這樣開發(fā)商未必能夠完全達(dá)到避稅的目的。

資料顯示，開元一直謀劃赴港上市。曾有報道稱，早在美國私募股權(quán)投資公司凱雷2007年底以約1億美元入股開元酒店之時，雙方就曾希望在2008年能完成赴港上市，并計劃募集資金20億港元。但由于香港方面對上市公司的會計準(zhǔn)則以及其他財務(wù)指標(biāo)計算方式不同于內(nèi)地，開元彼時的凈利潤并不高。并且經(jīng)過其他折舊等財務(wù)方式計算，“跌價”不少，因而無奈放棄。

之后，開元根據(jù)香港上市公司的規(guī)定進(jìn)行財務(wù)數(shù)字調(diào)整。之前有報道稱凱雷入股的主要是開元酒店板塊，但為了提高未來上市主體公司的市值和市盈率，決定將開元旅業(yè)集團(tuán)麾下的酒店和房地產(chǎn)一并上市，即開元旅業(yè)集團(tuán)整體上市。不過，該方案又因房地產(chǎn)政策變化等因素影響而延后。

2012年8月，開元酒店在港通過上市聆訊。但鑒于當(dāng)時香港股市不景氣，公司股價可能被低估，公司最后選擇將上市計劃再次延后。

今年7月10日，開元產(chǎn)業(yè)信托在香港聯(lián)交所主板掛牌，以酒店業(yè)為主要業(yè)務(wù)，凱雷集團(tuán)為其股東，母公司為開元旅業(yè)。