每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自海南三亞    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自海南三亞

“一線城市供不應(yīng)求，三四線城市卻積壓嚴(yán)重。”這是國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松介紹的目前房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀。由于這一原因，很多開發(fā)商已經(jīng)提出回歸一二線城市的口號，有的更將“致力于中國三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)”從企業(yè)的經(jīng)營范圍內(nèi)一筆劃掉。

在昨日（8月14日）舉行的2013博鰲房地產(chǎn)論壇上，盡管多家開發(fā)商老總對放棄三四線城市不約而同說“不”，但事實(shí)上，這只是他們的口頭革命。這些地產(chǎn)公司最終仍然選擇回歸一二線城市。而退出三四線城市的原因卻是錯綜復(fù)雜。

思源置地顧問公司總經(jīng)理丁武說，三四線城市肯定不是被放棄，只是三四線城市吸引大牌企業(yè)太多了，量上得太快，短暫出現(xiàn)了房企退出現(xiàn)象。他預(yù)計，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，三四線城市仍然會取得好的發(fā)展。

人口流出的風(fēng)險

“新型城鎮(zhèn)化”是昨日舉行的2013博鰲房地產(chǎn)論壇最焦點(diǎn)的話題。在全天舉行的十余場嘉賓演講和圓桌論壇上，“新型城鎮(zhèn)化”一詞被重復(fù)了上百次。房地產(chǎn)商們在認(rèn)同“新型城鎮(zhèn)化是開發(fā)商的一個機(jī)會”的同時，也有些隱隱的擔(dān)心。

新城控股集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁歐陽捷一發(fā)言，就舉出了一系列人口外流的數(shù)字。他以新城控股在湖南長沙開發(fā)的一個樓盤為例，有13%的業(yè)主是湖南各州縣的客戶，8%是上海、北京等外地人，剩下的才是長沙本地客戶。換句話說，長沙把湖南州縣的客戶吸引過去了，所以公司在開發(fā)湖南州縣樓盤時，需要考慮到小城鎮(zhèn)的人口外流風(fēng)險。

歐陽捷的觀點(diǎn)并不新鮮。從去年下半年開始，幾乎所有的房地產(chǎn)策略研究會都會出現(xiàn)類似觀點(diǎn)，三四線城市由于人口大量向一二線城市流動，市場庫存又非常龐大，因此已經(jīng)淪為“票房毒藥”。

甚至有金融業(yè)人士據(jù)此提出觀點(diǎn)，中國適于房地產(chǎn)開發(fā)的城市不超過100個，其中有50余個已經(jīng)被萬科等大公司占領(lǐng)。房地產(chǎn)行業(yè)的“天花板”因此形成，不出10年，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)也會像香港一樣由10家地產(chǎn)公司壟斷。

思源置地顧問公司總經(jīng)理丁武則認(rèn)為，大開發(fā)商目前的產(chǎn)品并不適合三四線城市。房地產(chǎn)企業(yè)通常會把一二線城市的成熟產(chǎn)品直接復(fù)制到三四線城市，這些產(chǎn)品進(jìn)入購買力不強(qiáng)的三四線城市時，就會遇上銷售壓力。

在貴陽和遵義深耕的中天城投執(zhí)行副總裁李俊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，大開發(fā)商配置的團(tuán)隊，往往是開發(fā)四五十萬平方米樓盤的團(tuán)隊。這樣的團(tuán)隊進(jìn)入需求量只有四五萬平方米的三四線城市，肯定會因?yàn)槌杀具^高而存在風(fēng)險。三四線城市的銷售速度相對緩慢，這令很多習(xí)慣于快速開發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商難以接受。

堅守三四線僅是口頭革命

雖然在三四線城市從事房地產(chǎn)開發(fā)有這樣那樣的風(fēng)險與困難，但卻沒有開發(fā)商表示過想要放棄。

最早在三線城市布局的上海房企景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司常務(wù)副總裁楊鐵軍說，三四線城市并不是絕對沒有機(jī)會，只不過一二線市場和三四線市場適合不同的企業(yè)，需要不同的能力，相比起來，在三四線市場做開發(fā)，需要對市場和客戶有不同的理解和相當(dāng)?shù)氖煜こ潭取?/p>

即使最先提出“小城鎮(zhèn)風(fēng)險”的歐陽捷也不敢明確宣稱要放棄三四線城市。

和上述兩家企業(yè)對是否放棄三四線城市的“曖昧”態(tài)度相比，另外兩家開發(fā)商則明確強(qiáng)調(diào)，目前公司沒有涉足三四線城市。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪其他一些地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)，他們都強(qiáng)調(diào)在重要城市深度開發(fā)，而不會選擇盲目擴(kuò)張，也間接表現(xiàn)出對三四線城市開發(fā)風(fēng)險的擔(dān)憂。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲說，實(shí)際三四線城市縣一級和鎮(zhèn)一級的房地產(chǎn)市場有著廣闊的發(fā)展空間，但必須要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)體經(jīng)濟(jì)，不能盲目開發(fā)。

李俊也認(rèn)可三四線城市的機(jī)會，只是這些機(jī)會“由中小地產(chǎn)商來把握會更合適些”。對大地產(chǎn)商來說，綠城的代建模式也許是涉足三四線城市開發(fā)的最好選擇。