每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自三亞    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自三亞

編者按

2013博鰲房地產(chǎn)論壇進(jìn)入第二天，和往屆相比，本屆嘉賓關(guān)注的重點(diǎn)不再局限于對(duì)樓市政策和房?jī)r(jià)趨勢(shì)的分析。開(kāi)發(fā)商話題轉(zhuǎn)變的背后，是行業(yè)發(fā)展主題的深刻變革。已經(jīng)在前十年積累起足夠資金的開(kāi)發(fā)商們，如今有更多的時(shí)間去研究如何提升開(kāi)發(fā)收益率和資產(chǎn)增值水平。如今，為客戶、股東和城市創(chuàng)造價(jià)值，開(kāi)始替代對(duì)銷售規(guī)模絕對(duì)增長(zhǎng)的追求，成為行業(yè)的新趨向。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始向價(jià)值創(chuàng)造邁進(jìn)。

在前幾屆博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一的演講主題都集中在分析調(diào)控和房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，但今年這屆的主題演講中，他把房?jī)r(jià)和調(diào)控的話題放到了最后，而將房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品研發(fā)、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、產(chǎn)業(yè)方向作為重點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在論壇的其他演講中，多數(shù)嘉賓的話題也集中在談機(jī)會(huì)、談管理、談增長(zhǎng)模式、談產(chǎn)品上，極少涉及新一屆政府會(huì)對(duì)房地產(chǎn)采取什么樣的新調(diào)控政策。連一向喜歡預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的任志強(qiáng)，也對(duì)分析市場(chǎng)趨勢(shì)失去興趣，只一再?gòu)?qiáng)調(diào)今年房地產(chǎn)政策的多變。

此外，被稱為“看天吃飯”的地產(chǎn)商們，開(kāi)始研究怎么利用大數(shù)據(jù)有效地為購(gòu)房者提供最符合他們需求的產(chǎn)品。

高速增長(zhǎng)成過(guò)去式

萬(wàn)科總裁郁亮今年7月發(fā)布了一個(gè)“天花板”理論，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)將在十年后迎來(lái)第一塊天花板。這個(gè)觀點(diǎn)得到了廣泛的認(rèn)可———由于人口增速放慢以及人口遷移帶來(lái)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)需求量變得越來(lái)越有限，高速擴(kuò)張的企業(yè)正在漸漸遇到瓶頸。

卓越地產(chǎn)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)則說(shuō)，過(guò)去十年是行業(yè)高速成長(zhǎng)的時(shí)代，但這種時(shí)代將一去不復(fù)返。

“我覺(jué)得下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是走向一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，這是一個(gè)正常階段，體現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)、充分市場(chǎng)化。無(wú)論政策干預(yù)力度多大，市場(chǎng)化的洪流是不可改變的，要面對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)，蜜月期已經(jīng)度過(guò)了，現(xiàn)在就要過(guò)日子了?！苯鹑诮挚毓筛笨偨?jīng)理王志剛對(duì)此深有感觸。

隨著行業(yè)增長(zhǎng)速度逐漸放慢，規(guī)模對(duì)房企來(lái)說(shuō)已不再具有決定性的意義。龍湖地產(chǎn)在博鰲論壇現(xiàn)場(chǎng)的一位人士轉(zhuǎn)述行業(yè)專家的觀點(diǎn)是，大部分房企的銷售規(guī)模只要維持在百億元的規(guī)模即可，未來(lái)需要關(guān)注的是收益率水平和資產(chǎn)增值水平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪出席博鰲房地產(chǎn)論壇的開(kāi)發(fā)商代表時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多地產(chǎn)商目前已從粗放式的規(guī)模增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向價(jià)值創(chuàng)造。

寶龍地產(chǎn)許華芳向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，目前寶龍?jiān)趪L試基于寶龍購(gòu)物廣場(chǎng)的電子商務(wù)、客戶數(shù)據(jù)和商學(xué)院，目標(biāo)是更好地提高租戶的銷售收入，進(jìn)而帶給寶龍更好的租金回報(bào)和資產(chǎn)增值。

王志剛則提及金融街在深圳惠州東部的一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)完善區(qū)域的配套和開(kāi)發(fā)，把整個(gè)地區(qū)建成具有歐洲風(fēng)情的特色旅游小城鎮(zhèn)，讓人們?cè)敢忾L(zhǎng)期來(lái)此度假，進(jìn)而提高樓盤的銷售價(jià)值。

目前正在開(kāi)發(fā)千萬(wàn)平方米規(guī)模樓盤的中天城投執(zhí)行副總裁李俊也在思考，如何提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益率。他以貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)超大規(guī)模樓盤為例說(shuō)，這個(gè)樓盤既是好的典型，也是壞的典型。說(shuō)它“好”是因?yàn)橐?guī)模的確很大，說(shuō)它“壞”是因?yàn)槠焚|(zhì)遜色，被貼上“低價(jià)低質(zhì)”的標(biāo)簽。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)千萬(wàn)平方米的大盤，其實(shí)就是造城，在這個(gè)過(guò)程中，應(yīng)該完善整個(gè)新城的諸多配套，提升住戶的舒適度。

政策變化推動(dòng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

開(kāi)發(fā)商選擇轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)的模式，從注重規(guī)模到價(jià)值創(chuàng)造，也與不確定的房地產(chǎn)政策有關(guān)。

“我們對(duì)后續(xù)的政策并不樂(lè)觀。”一家今年在H股市場(chǎng)獲取巨額融資的開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。這家開(kāi)發(fā)商在獲得巨額融資后，卻沒(méi)有斥資買地，同行因此好奇?zhèn)€中原因。

上述開(kāi)發(fā)商人士昨日告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，真正的原因是對(duì)后續(xù)政策不放心。事實(shí)上，一向?qū)Ψ績(jī)r(jià)走勢(shì)言辭大膽的任志強(qiáng)，現(xiàn)在也不能輕易判斷后續(xù)的調(diào)控政策會(huì)是什么，也很少預(yù)言之后的市場(chǎng)會(huì)有怎樣的轉(zhuǎn)變。

在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商更趨于保守?！罢咴椒€(wěn)定，我越知道怎么做；我看不到政策怎么調(diào)整，就不知道怎么做。”張遠(yuǎn)說(shuō)。

正因如此，開(kāi)發(fā)商下一步更傾向于通過(guò)價(jià)值創(chuàng)造，而不是規(guī)模來(lái)獲取自身的收益。

探索地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用

大數(shù)據(jù)是目前IT行業(yè)的一個(gè)熱門詞匯。利用大數(shù)據(jù)有效掌握客戶的需求，進(jìn)而推出更合適的產(chǎn)品，是很多行業(yè)正在摸索的事。盡管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，大多數(shù)地產(chǎn)商都低調(diào)地表示，目前還沒(méi)有開(kāi)始實(shí)施地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的收集，但在實(shí)踐中，部分地產(chǎn)公司已經(jīng)在著手建立大數(shù)據(jù)的供應(yīng)平臺(tái)。

以寶龍地產(chǎn)為例，目前公司正在試驗(yàn)為寶龍商業(yè)廣場(chǎng)服務(wù)的電子商務(wù)。

沒(méi)有公開(kāi)宣布建立大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，但卻同樣在利用大數(shù)據(jù)的還有金融街。據(jù)王志剛介紹，經(jīng)過(guò)20年的開(kāi)發(fā)，他們已經(jīng)非常清楚地了解金融客戶的諸多需求和可以接受的價(jià)格，目前他們的產(chǎn)品更多是基于這些客戶的需求來(lái)開(kāi)發(fā)。

即使在住宅領(lǐng)域，如何利用大數(shù)據(jù)也已經(jīng)在探索中。龍湖地產(chǎn)一位人士說(shuō)，他們之前在重慶成功嘗試了幾次團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，掌握了第一手的業(yè)主需求數(shù)據(jù)。

此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道過(guò)，萬(wàn)科、金地、綠地等房企相繼推出云服務(wù)、智慧城市等平臺(tái)，發(fā)展房地產(chǎn)“淘寶”，逐步建立掌握業(yè)主消費(fèi)需求數(shù)據(jù)庫(kù)。

要建立起基于消費(fèi)者需求的大數(shù)據(jù)平臺(tái)，開(kāi)發(fā)商還有很長(zhǎng)的路要走，前述龍湖地產(chǎn)人士說(shuō)，“大數(shù)據(jù)管理”并不只是一個(gè)端口，而是由多個(gè)端口組成，這些端口集體發(fā)揮作用，才能實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)。

盡管如此，業(yè)內(nèi)仍普遍相信“地產(chǎn)大數(shù)據(jù)”將給地產(chǎn)商帶來(lái)新的收益和新的增長(zhǎng)模式。當(dāng)市場(chǎng)天花板真的出現(xiàn)，房地產(chǎn)政策發(fā)生新的變化時(shí)，包括“地產(chǎn)大數(shù)據(jù)”在內(nèi)的新的價(jià)值創(chuàng)造方式，也許將幫助開(kāi)發(fā)商渡過(guò)危機(jī)，突破增長(zhǎng)的瓶頸。

觀點(diǎn)

朱中一：新型城鎮(zhèn)化需要產(chǎn)品三次升級(jí)

（中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）

“新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很大的空間?！痹诮邮堋睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者的專訪時(shí)，朱中一再次詳細(xì)解讀了以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，以及城鎮(zhèn)化發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇。

“要讓農(nóng)民工真正市民化，考慮讓農(nóng)民的宅基地和宅基地上的房子變成資產(chǎn)，讓他進(jìn)入城市，這樣既解決了宅基地的浪費(fèi)問(wèn)題，又解決了土地問(wèn)題?！敝熘幸惶岢隽俗约旱目捶?。

談及城鎮(zhèn)化對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)，朱中一則指出，“為什么講以人為核心的城鎮(zhèn)化，就是要關(guān)心人在想什么，人要需求什么，這個(gè)是很重要的。”對(duì)此，朱中一提到了產(chǎn)品的三次升級(jí)，“第一代產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，第二代強(qiáng)調(diào)環(huán)境，現(xiàn)在第三代強(qiáng)調(diào)的是人性化的服務(wù)。”

單偉豹：半年內(nèi)停止在京拿地

（路勁集團(tuán)董事會(huì)主席）

“北京的地價(jià)太貴了，未來(lái)半年之內(nèi)即使地價(jià)不動(dòng)，我們也不要?！痹?013年博鰲房地產(chǎn)論壇上，路勁集團(tuán)董事會(huì)主席單偉豹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，“不賺錢我就不搶，只做回報(bào)率高、回籠資金快的（項(xiàng)目），并且會(huì)優(yōu)先選擇我們有項(xiàng)目的地方，新的地方進(jìn)去成本比較高，而且不明確因素多?！?/p>

“沒(méi)有出臺(tái)任何政策也是一種信息”，單偉豹認(rèn)為，中國(guó)目前的運(yùn)行就是以不干涉為主，市場(chǎng)在上下線之內(nèi)可以自由運(yùn)行，這是一個(gè)好現(xiàn)象。

（每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自三亞）